Eine Bestandswohnung in Berlin kostete im 2. Quartal 2026 im Mittel 4.700 Euro pro Quadratmeter, eine Neubauwohnung im Erstverkauf 7.850 Euro. Das meldet der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin auf Basis tatsächlich beurkundeter Kaufverträge (vorläufige Werte, Stand 3. September 2026). Der Bestandspreis liegt damit 6,9 Prozent unter dem Höchststand vom 3. Quartal 2022 (5.050 Euro) und 5,6 Prozent über dem Tief vom 1. Quartal 2024 (4.450 Euro). Stand: 9. Oktober 2026.
Dieser Ratgeber betrachtet die Gesamtstadt: das aktuelle Preisniveau, die Entwicklung seit 2021, die wichtigsten Einflussfaktoren und eine ehrliche Einordnung der Prognose bis 2030. Wie sich die Preise auf die zwölf Bezirke verteilen, zeigt der Beitrag Immobilienpreise in Berlin nach Bezirk mit Ranking, Karte und Rendite.
Die Antwort in Kürze
4.700 € pro m²
So viel kostete eine Bestandswohnung in Berlin im Mittel im 2. Quartal 2026 (beurkundete Kaufpreise, vorläufig). Neubau im Erstverkauf: 7.850 € pro m².
- Verlauf seit 2021+20,2 % bis zum Höchststand im 3. Quartal 2022, -11,9 % bis zum Tief im 1. Quartal 2024, seitdem +5,6 %.
- Seit 2025 seitwärtsDer Bestandspreis liegt zwischen 4.550 und 4.800 € pro m². Aktuell 6,9 % unter dem Höchststand.
- Marktaktivität15.368 verkaufte Eigentumswohnungen 2025 (+10,0 %), im 1. Halbjahr 2026 sind es 7.212 (-2 %).
- Prognose bis 2030Eine amtliche Preisprognose haben wir nicht gefunden. Der Rechner zeigt Szenarien als Mathematik, nicht als Vorhersage.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, vorläufige Umsatzzahlen (Stand 3. September 2026). Stand: 9. Oktober 2026. Zum Preis-Check.
Quadratmeterpreis Berlin 2026: Was kostet eine Eigentumswohnung?
Die belastbarsten Preise liefern beurkundete Kaufverträge, nicht Inserate. Der Gutachterausschuss wertet sie quartalsweise aus und weist den mittleren Kaufpreis je Quadratmeter Wohnfläche getrennt für Bestand (Weiterverkäufe) und Neubau (Erstverkäufe) aus.
- Bestand: 4.700 Euro pro Quadratmeter im 2. Quartal 2026. In den letzten vier Quartalen lag der Wert zwischen 4.550 und 4.800 Euro.
- Neubau: 7.850 Euro pro Quadratmeter im 2. Quartal 2026. In den letzten vier Quartalen lag der Wert zwischen 7.050 und 7.850 Euro.
Der Neubau-Wert schwankt deutlich stärker (seit 2021 zwischen 6.400 und 8.350 Euro) und beruht auf vergleichsweise wenigen Verkäufen: Im ersten Halbjahr 2026 meldet der Gutachterausschuss 767 Neubau-Erstverkäufe. Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser betrachten wir hier nicht, weil wir dafür keine gleichwertig belegte Quartalsreihe gefunden haben.
Angebotspreis und Kaufpreis: Warum die Zahlen abweichen
Portale und Inserate nennen Angebotspreise, also Wunschpreise der Verkäufer. Nach unserer Auswertung der Anteile im IBB Wohnungsmarktbericht 2025 (Tabelle 27) liegt der Median der Angebote für Eigentumswohnungen in Berlin in der Preisklasse 5.000 bis unter 6.000 Euro pro Quadratmeter, 29 Prozent der Angebote verlangen mindestens 7.000 Euro. Das ist mehr als der Kaufpreis-Mittelwert des Gutachterausschusses.
Direkt vergleichen lassen sich beide Werte nicht: Es sind unterschiedliche Zeiträume (Angebote 2025, Kaufverträge 2026) und unterschiedliche Größen (Klassenwert gegenüber Mittelwert). Der Abstand ist ein Hinweis darauf, dass Angebotspreise oft über dem liegen, was am Ende beurkundet wird. Belegen lässt sich das mit diesen beiden Reihen allein nicht. Wer verkauft, sollte deshalb nicht am Inserat der Nachbarwohnung ansetzen, sondern an Preisen vergleichbarer Verkäufe.
Kaufen oder mieten: Einordnung über die Miete
Die mittlere Angebotsmiete lag 2025 laut IBB bei 15,78 Euro pro Quadratmeter nettokalt (Tabelle 25, alle angebotenen Wohnungen). Teilt man die Jahresmiete durch den Kaufpreis, erhält man die Bruttorendite. Mit den Preisklassen der Angebote ergibt sich für Berlin rechnerisch eine Spanne von 3,2 bis 3,8 Prozent. Das ist eine grobe Orientierung vor Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Leerstand und Steuern und keine Renditezusage. Welche Kosten beim Kauf dazukommen, erklärt der Beitrag Eigentumswohnung kaufen in Berlin.
Der Stadtdurchschnitt verdeckt große Unterschiede. Zwischen den zwölf Bezirken liegen nach dem IBB drei Preisklassen. Das vollständige Ranking der zwölf Bezirke mit Karte, Rendite und Bevölkerungsprognose je Bezirk finden Sie in einem eigenen Beitrag.
Preis-Check: Liegt Ihr Quadratmeterpreis über oder unter dem Berliner Mittel?
Geben Sie Wohnfläche und Preis einer Wohnung ein. Der Rechner vergleicht den Quadratmeterpreis mit dem Berliner Mittel und der Spanne der letzten vier Quartale und rechnet auf Wunsch ein Szenario für bis zu fünf Jahre durch. Ihre Eingaben bleiben im Browser.
Rechner
Preis-Check und Szenario
Berliner Mittel im 2. Quartal 2026: Bestand 4.700 € pro m², Neubau 7.850 € pro m² (Gutachterausschuss, vorläufig).
Spanne der letzten vier Quartale: Bestand 4.550 bis 4.800 €, Neubau 7.050 bis 7.850 € pro m². Für den interaktiven Rechner wird JavaScript benötigt.
Ihr Quadratmeterpreis
Mathematik, keine Prognose. Ausgangspunkt ist Ihr Kaufpreis, ohne Kaufnebenkosten.
| Annahme | Preis pro m² | Gesamtpreis | Differenz |
|---|
Wie viel Ihre Wohnung konkret wert ist, hängt von Lage, Zustand und Grundriss ab. Kostenlose Immobilienbewertung anfragen
So wird gerechnet
Quadratmeterpreis = Preis geteilt durch Wohnfläche. Szenario = Preis mal (1 plus Wertentwicklung)^Jahre, drei Varianten: Ihre Annahme sowie ein Prozentpunkt darunter und darüber.
- Vergleichswerte: mittlerer Kaufpreis je m² Eigentumswohnung in Berlin, 2. Quartal 2026, Bestand 4.700 €, Neubau 7.850 € (Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, vorläufige Umsatzzahlen, Stand 3. September 2026).
- Spanne: kleinster und größter Quartalswert der letzten vier Quartale (3. Quartal 2025 bis 2. Quartal 2026).
- Höchststand: größter Quartalswert seit dem 1. Quartal 2021 (Bestand 5.050 € im 3. Quartal 2022, Neubau 8.350 € im 1. Quartal 2025).
Der Berliner Mittelwert ist ein Durchschnitt über alle Lagen. Das Szenario ist keine Wertprognose, sondern zeigt, was eine gleichmäßige Wertentwicklung rechnerisch bedeuten würde. Kaufnebenkosten, Finanzierung und Steuern sind nicht enthalten.
Der Vergleich gilt für die ganze Stadt. Mikrolage, Zustand, Etage, Grundriss und Baujahr verschieben den Preis deutlich, deshalb ersetzt der Rechner keine Bewertung. Für Ihre Wohnung rechnen wir diese Faktoren in der kostenlosen Immobilienbewertung ein.
Preisentwicklung Berlin seit 2021: Drei Phasen im Überblick
Das Diagramm zeigt den mittleren Kaufpreis je Quadratmeter für Bestand und Neubau, Quartal für Quartal vom 1. Quartal 2021 bis zum 2. Quartal 2026. Die Daten stammen aus den vorläufigen Umsatzzahlen des Gutachterausschusses. Die Achse beginnt bei 4.000 Euro, damit die Bewegung sichtbar bleibt.
Mittlerer Kaufpreis je Quadratmeter in Berlin
Eigentumswohnungen, 1. Quartal 2021 bis 2. Quartal 2026, in Euro. Achse beginnt bei 4.000 Euro.
- Bestand
- Neubau (Erstverkauf)
Bewegen Sie die Maus oder tippen Sie auf das Diagramm, mit den Pfeiltasten wechseln Sie das Quartal.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Vorläufige Umsatzzahlen (Stand 3. September 2026). Phasen: eigene Einteilung.
Alle Quartalswerte als Tabelle
| Quartal | Bestand, € pro m² | Neubau, € pro m² |
|---|---|---|
| 1. Quartal 2021 | 4.200 | 6.400 |
| 2. Quartal 2021 | 4.500 | 6.550 |
| 3. Quartal 2021 | 4.650 | 6.750 |
| 4. Quartal 2021 | 4.700 | 6.900 |
| 1. Quartal 2022 | 4.800 | 7.500 |
| 2. Quartal 2022 | 5.000 | 7.650 |
| 3. Quartal 2022 | 5.050 | 7.700 |
| 4. Quartal 2022 | 4.900 | 7.900 |
| 1. Quartal 2023 | 4.850 | 7.600 |
| 2. Quartal 2023 | 4.800 | 6.900 |
| 3. Quartal 2023 | 4.600 | 7.000 |
| 4. Quartal 2023 | 4.600 | 7.200 |
| 1. Quartal 2024 | 4.450 | 7.450 |
| 2. Quartal 2024 | 4.550 | 7.300 |
| 3. Quartal 2024 | 4.600 | 6.550 |
| 4. Quartal 2024 | 4.500 | 6.800 |
| 1. Quartal 2025 | 4.750 | 8.350 |
| 2. Quartal 2025 | 4.750 | 8.100 |
| 3. Quartal 2025 | 4.750 | 7.300 |
| 4. Quartal 2025 | 4.550 | 7.050 |
| 1. Quartal 2026 | 4.800 | 7.250 |
| 2. Quartal 2026 | 4.700 | 7.850 |
Warum die Preise gefallen sind und sich stabilisiert haben
- Anstieg bis Mitte 2022: Der Bestandspreis stieg vom 1. Quartal 2021 (4.200 Euro) bis zum 3. Quartal 2022 (5.050 Euro) um 20,2 Prozent.
- Korrektur bis Anfang 2024: Bis zum 1. Quartal 2024 (4.450 Euro) fiel der Wert um 11,9 Prozent. Die Zahl der Kauffälle bei Eigentumswohnungen sank von 18.519 im Jahr 2021 auf 11.734 im Jahr 2023 (-36,6 %).
- Seitwärtsphase seit 2024: Seit dem Tief liegt der Bestandspreis 5,6 Prozent höher. Seit dem 1. Quartal 2025 bewegt sich der Mittelwert zwischen 4.550 und 4.800 Euro. Die Kauffälle stiegen 2024 um 19,0 Prozent und 2025 um 10,0 Prozent.
Zeitlich fällt die Korrektur mit der Zinswende der EZB ab dem Sommer 2022 zusammen. Höhere Finanzierungskosten senken den Betrag, den Käufer zahlen können. Ob und wie stark dieser Zusammenhang war, lässt sich aus den Preisreihen allein nicht ableiten, deshalb behaupten wir keine Ursache, sondern nennen den zeitlichen Zusammenhang.
Die Jahresmittel in der Tabelle zeigen dieselbe Bewegung in Zahlen. Die Veränderung zum Vorjahr lag 2022 bis 2025 zwischen -4,6 % und +9,4 %. Wie breit diese Spanne ist, sollten Sie bei jeder Prognose im Hinterkopf behalten.
| Jahr | Bestand, Ø € pro m² | Veränderung zum Vorjahr | Neubau, Ø € pro m² | Kauffälle | Fertiggestellte Wohnungen |
|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 4.513 | k. A. | 6.650 | 18.519 | 15.870 |
| 2022 | 4.938 | +9,4 % | 7.688 | 14.128 | 17.310 |
| 2023 | 4.713 | -4,6 % | 7.175 | 11.734 | 15.965 |
| 2024 | 4.525 | -4,0 % | 7.025 | 13.967 | 15.362 |
| 2025 | 4.700 | +3,9 % | 7.700 | 15.368 | 11.027 |
| 1. Halbjahr 2026 | 4.750 | 0,0 % zum 1. Halbjahr 2025 | 7.550 | 7.212 | k. A. |
Ø = Mittelwert der vier Quartalswerte (eigene Berechnung aus den Quartalsreihen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin, vorläufige Werte). Kauffälle: Eigentumswohnungen laut Gutachterausschuss, Jahre 2021 bis 2025 vorläufig. Fertiggestellte Wohnungen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg. Stand: 9. Oktober 2026.
Welche Faktoren bestimmen die Immobilienpreise in Berlin?
Drei Marktfaktoren wirken auf das gesamte Preisniveau, dazu kommen die Eigenschaften der einzelnen Wohnung.
Finanzierungskosten
Die Kosten der Finanzierung bestimmen, welchen Kaufpreis sich Käufer leisten können. Die Bundesbank weist für den Euroraum einen gewichteten Indikator der Finanzierungskosten für Wohnungsbaukredite von 3,54 Prozent im Juli 2026 aus (Bundesbank, MFI-Zinsstatistik). Das ist ein Wert für den Euroraum und nicht für Deutschland oder Berlin. Aktuelle Konditionen hängen vom Einzelfall ab, mehr dazu im Beitrag Baufinanzierung in Berlin.
Angebot und Neubau
2025 wurden in Berlin 11.027 Wohnungen fertiggestellt, 28,2 Prozent weniger als 2024 (15.362). In Neubauten entstanden 9.524 Wohnungen nach 14.632 im Vorjahr (Amt für Statistik Berlin-Brandenburg). Weniger Fertigstellungen bedeuten weniger neues Angebot. Ob sich das auf die Preise auswirkt, hängt von der Nachfrage ab.
Nachfrage und Bevölkerung
Der Senat erwartet in der Bevölkerungsprognose 2024 bis 2040 einen Zuwachs um 109.000 Einwohner (+2,8 Prozent) auf rund 4,0 Millionen (mittlere Variante). Wachsende Bevölkerung ist ein Argument für stabile Nachfrage, aber keine Preisgarantie. Die Marktaktivität hat sich zuletzt erholt: 2025 wurden 15.368 Eigentumswohnungen verkauft (10,0 Prozent mehr als 2024), im ersten Halbjahr 2026 waren es 7.212 und damit 2 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum.
Lage, Zustand und Energieeffizienz der einzelnen Wohnung
Auf der Ebene der einzelnen Immobilie entscheiden Mikrolage, Zustand und Ausstattung, Etage und Aufzug, Grundriss, Balkon oder Terrasse, Baujahr und der energetische Zustand. Hinzu kommt der Vermietungsstatus: Vermietete Wohnungen werden anders bewertet als bezugsfreie. Welche Rolle diese Merkmale bei der Wertermittlung spielen, erklärt der Ratgeber zur Immobilienbewertung. Zahlen zu einzelnen Zu- und Abschlägen nennen wir bewusst nicht, weil wir dafür keine belastbare amtliche Quelle gefunden haben.
Immobilienpreise Berlin Prognose bis 2030: Was sich seriös sagen lässt
Eine amtliche Preisprognose für Berlin bis 2030 haben wir bei unserer Recherche nicht gefunden. Der Gutachterausschuss berichtet über die Vergangenheit, der Senat prognostiziert die Bevölkerung und nicht die Preise. Private Prognosen von Banken und Instituten gibt es, sie beruhen jeweils auf eigenen Modellannahmen. Jede Zahl für 2030 ist deshalb eine Annahme, auch bei uns.
Was sich rechnen lässt, sind Szenarien. Ausgangspunkt ist der Bestandswert von 4.700 Euro pro Quadratmeter im 2. Quartal 2026, vier Jahre entsprechen dem Zeitraum bis 2030:
- -1 Prozent pro Jahr: rund 4.515 Euro pro Quadratmeter
- 0 Prozent pro Jahr: 4.700 Euro pro Quadratmeter
- +2 Prozent pro Jahr: rund 5.087 Euro pro Quadratmeter und damit knapp über dem Höchststand von 2022 (5.050 Euro)
- +3 Prozent pro Jahr: rund 5.290 Euro pro Quadratmeter
Das ist Mathematik und keine Prognose. Eigene Werte rechnen Sie im Preis-Check oben durch. Die Bevölkerungsprognose zeigt für die einzelnen Bezirke sehr unterschiedliche Richtungen, die Zahlen finden Sie im Beitrag zur Bevölkerungsprognose je Bezirk.
Lohnt sich der Verkauf einer Immobilie in Berlin 2026?
Der Bestandsmarkt läuft seit 2025 seitwärts, die Kauffälle lagen im ersten Halbjahr 2026 leicht unter dem Vorjahr. Daraus lässt sich kein günstiger oder ungünstiger Zeitpunkt ableiten. Entscheidend ist ein realistischer Angebotspreis, der sich an beurkundeten Preisen für vergleichbare Wohnungen orientiert, und eine vollständige Unterlagenmappe. Den Ablauf beschreibt der Ratgeber Wohnung verkaufen in Berlin, die Frage nach der Zusammenarbeit mit einem Makler der Beitrag Wohnung verkaufen mit oder ohne Makler.
Lohnt sich der Kauf einer Immobilie in Berlin 2026?
Das Preisniveau liegt 6,9 Prozent unter dem Höchststand von 2022, die rechnerische Bruttorendite liegt bei grob 3,2 bis 3,8 Prozent. Dem stehen Finanzierungskosten, Kaufnebenkosten und die offene Preisentwicklung gegenüber. Ob sich ein Kauf lohnt, hängt von Nutzungsabsicht, Finanzierung, Haltedauer und dem einzelnen Objekt ab. Steuerliche Fragen behandelt der {steuer|Leitfaden zu Steuern beim Immobilienkauf}, die Notarkosten der Beitrag {notar|Notar beim Hauskauf}.
Der Markt hat sich nach der Korrektur beruhigt. Entscheidend ist heute nicht der Stadtdurchschnitt, sondern der Preis, den Käufer für genau diese Wohnung zahlen. Wer seine Wohnung realistisch einordnet, vermeidet lange Vermarktungszeiten und Preisabschläge im Nachhinein.
Fazit
Berlin hat nach der Korrektur von 2022 bis 2024 einen ruhigen Bestandsmarkt: 4.700 Euro pro Quadratmeter im Mittel, 6,9 Prozent unter dem Höchststand, seit 2025 ohne klaren Trend. Der Neubau liegt mit 7.850 Euro deutlich höher und schwankt stärker. Eine amtliche Prognose bis 2030 gibt es nicht, belastbar sind nur die Vergangenheit und Szenarien. Wer kauft oder verkauft, sollte weniger auf den Stadtdurchschnitt schauen als auf Preise vergleichbarer Wohnungen im eigenen Kiez.
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Jetzt auf WhatsApp startenHäufige Fragen zu den Immobilienpreisen in Berlin
Was kostet eine Eigentumswohnung in Berlin pro Quadratmeter 2026?
Im 2. Quartal 2026 lag der mittlere Kaufpreis für Bestandswohnungen in Berlin laut Gutachterausschuss bei 4.700 Euro pro Quadratmeter, für Neubau-Erstverkäufe bei 7.850 Euro (vorläufige Werte). Angebotspreise in Inseraten liegen oft höher als die beurkundeten Kaufpreise.
Steigen oder fallen die Immobilienpreise in Berlin 2026?
Bei Bestandswohnungen bewegen sich die Preise seit Anfang 2025 seitwärts: Der Mittelwert liegt zwischen 4.550 und 4.800 Euro pro Quadratmeter. Im Halbjahresmittel 2026 liegt er mit 4.750 Euro exakt auf dem Niveau des Vorjahres. Eine verlässliche Aussage über den Rest des Jahres ist nicht möglich.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Berlin seit 2021 entwickelt?
Der mittlere Kaufpreis für Bestandswohnungen stieg vom 1. Quartal 2021 (4.200 Euro) bis zum 3. Quartal 2022 (5.050 Euro) um 20,2 Prozent, fiel bis zum 1. Quartal 2024 (4.450 Euro) um 11,9 Prozent und liegt seitdem 5,6 Prozent höher (4.700 Euro im 2. Quartal 2026).
Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Berlin bis 2030?
Eine amtliche Preisprognose für Berlin bis 2030 haben wir bei unserer Recherche nicht gefunden. Belegen lässt sich nur der Rahmen: Der Senat erwartet bis 2040 ein Bevölkerungswachstum von 2,8 Prozent, die Zahl fertiggestellter Wohnungen sank 2025 um 28,2 Prozent. Aus beidem folgt keine Preiszahl. Szenarien wie 1, 2 oder 3 Prozent pro Jahr sind Rechenbeispiele und keine Vorhersage.
Was ist der Unterschied zwischen Angebotspreis und Kaufpreis?
Der Angebotspreis ist der Preis, den ein Verkäufer in der Anzeige verlangt. Der Kaufpreis ist der Preis, der im notariellen Kaufvertrag steht. Der Gutachterausschuss wertet beurkundete Kaufverträge aus und bildet daher tatsächlich gezahlte Preise ab, Anzeigenportale zeigen Wunschpreise.
Lohnt sich der Kauf einer Immobilie in Berlin 2026?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Für den Kauf sprechen ein Preisniveau, das 6,9 Prozent unter dem Höchststand von 2022 liegt, und eine rechnerische Bruttomietrendite von grob 3,2 bis 3,8 Prozent. Dagegen stehen Finanzierungskosten, Kaufnebenkosten und die Unsicherheit über die weitere Preisentwicklung. Entscheidend sind Nutzungsabsicht, Finanzierung, Haltedauer und das einzelne Objekt.
Lohnt sich der Verkauf einer Immobilie in Berlin gerade?
Der Markt ist seit 2025 weitgehend seitwärts gelaufen und die Zahl der Kauffälle lag im ersten Halbjahr 2026 um 2 Prozent unter dem Vorjahr. Ein günstiger oder ungünstiger Zeitpunkt lässt sich daraus nicht ableiten. Wichtiger als der Zeitpunkt ist ein realistischer Angebotspreis, der sich an beurkundeten Preisen für vergleichbare Wohnungen orientiert.
Wie wird der Wert meiner Immobilie in Berlin bestimmt?
Der Stadtdurchschnitt gibt nur den Rahmen vor. Mikrolage, Zustand, Etage, Grundriss, Baujahr, Energieeffizienz, Außenflächen und die Frage, ob die Wohnung vermietet oder bezugsfrei ist, verschieben den Wert deutlich. IMMODO bietet eine kostenlose Immobilienbewertung an, die diese Faktoren für Ihre Wohnung einbezieht.
Quellen
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin: Vorläufige Umsatzzahlen, Quartalsreihen mittlerer Kaufpreis Eigentumswohnungen (Bestand und Neubau) 1. Quartal 2021 bis 2. Quartal 2026, Kauffälle 2021 bis 2025 und erstes Halbjahr 2026 (Stand 3. September 2026)
- IBB Wohnungsmarktbericht 2025 und Tabellenband 2025, Tabellen 25 (Angebotsmieten) und 27 (Struktur der Angebotskaufpreise)
- Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Baufertigstellungen 2025 in Berlin
- Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Bevölkerungsprognose Berlin 2024 bis 2040
- Deutsche Bundesbank: MFI-Zinsstatistik, Stand Juli 2026
Hinweis: Allgemeine Marktinformation. Dieser Beitrag ist keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung und ersetzt keine Wertermittlung.
