Energieausweis ab 2026: Was sich wirklich ändert und was nicht

„Ab Mai 2026 gilt die neue EU-Skala von A bis G.“ Diesen Satz finden Sie auf Dutzenden Ratgeberseiten. Für Ihre Wohnung in Berlin stimmt er nicht.

Deutschland hat die EU-Gebäuderichtlinie mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) umgesetzt, verkündet am 28. Juli 2026. Darin steht schwarz auf weiß: Wohngebäude behalten die bekannten Effizienzklassen A+ bis H. Und die neuen Regeln für den Energieausweis greifen nicht im Mai 2026, sondern zum 1. Januar 2027.

Zurücklehnen sollten Sie sich trotzdem nicht. Ab 2027 wird der Energieausweis digital, deutlich detaillierter und in mehr Situationen Pflicht, etwa bei der Verlängerung eines Mietvertrags. Für Eigentümer denkmalgeschützter Altbauten entfällt zudem eine Ausnahme, die in einer Stadt mit so vielen Baudenkmälern wie Berlin eine große Rolle spielt.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, was bis Jahresende gilt, was sich 2027 ändert, welcher Ausweis zu Ihrer Immobilie passt und was ein fehlender Energieausweis beim Verkauf kosten kann. Vier interaktive Tools helfen Ihnen, Ihre eigene Situation in wenigen Minuten einzuordnen.

Energieausweis 2026: Was bis zum 31. Dezember gilt

Für Energieausweise, die bis Ende 2026 ausgestellt werden, gelten die bisherigen Regeln des Gebäudeenergiegesetzes. Das Gesetz heißt seit Ende Juli zwar Gebäudemodernisierungsgesetz, das Kapitel zum Energieausweis wird aber erst zum Jahreswechsel umgebaut.

Für 2026 heißt das konkret:

Wann Sie einen Energieausweis brauchen. Beim Verkauf, bei der Neuvermietung, bei Verpachtung oder Leasing eines Gebäudes oder einer Wohnung. Auch jeder Neubau braucht einen Ausweis.

Wann Sie ihn zeigen müssen. Spätestens bei der Besichtigung, entweder durch Aushang oder durch Vorlage. Nach Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags übergeben Sie dem neuen Eigentümer oder Mieter unverzüglich das Original oder eine Kopie.

Was in die Immobilienanzeige gehört. Wer kommerziell inseriert, muss bereits in der Anzeige die Art des Ausweises, den Energiekennwert, den wesentlichen Energieträger der Heizung, das Baujahr und bei Wohngebäuden die Effizienzklasse angeben. Diese Pflicht trifft Eigentümer und Makler gleichermaßen.

Welcher Ausweis ist erlaubt? Grundsätzlich haben Sie die Wahl zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis. Die Ausnahme: Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die energetisch nicht auf den Stand der Wärmeschutzverordnung 1977 gebracht wurden. Hier ist der Bedarfsausweis Pflicht.

Für die meisten Berliner Altbauwohnungen spielt diese Ausnahme keine Rolle. Die typischen Gründerzeithäuser in Charlottenburg, Wilmersdorf oder Schöneberg haben fast immer fünf oder mehr Wohnungen. Dort ist der günstigere Verbrauchsausweis schon heute zulässig.

Was sich ab 1. Januar 2027 beim Energieausweis ändert

Am 28. Juli 2026 wurde das Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226).¹ Es benennt das GEG in Gebäudemodernisierungsgesetz um und setzt die EU-Gebäuderichtlinie in deutsches Recht um. Die Vorschriften zum Energieausweis treten nach einer Übergangsphase zum 1. Januar 2027 in Kraft. Das sind die wichtigsten Neuerungen.

Der Energieausweis wird digital

Ab 2027 wird der Energieausweis in einem digitalen, maschinenlesbaren Format ausgestellt. Eine Papierfassung gibt es nur noch auf Wunsch. Damit entsteht die technische Grundlage für eine spätere Gebäudedatenbank, die die EU verlangt. Eine Meldepflicht für Eigentümer enthält das Gesetz aber nicht, auch wenn das in manchen Beiträgen anders klingt.

Deutlich mehr Pflichtangaben

Statt bisher 20 muss ein Energieausweis künftig 31 Angaben enthalten. Neu sind unter anderem:

• die Treibhausgasemissionen in Kilogramm CO₂-Äquivalent pro Quadratmeter und Jahr,
• der Anteil erneuerbarer Energie, die direkt am Gebäude erzeugt wird,
• das Baujahr des Wärmeerzeugers, bei Fernwärme das Baujahr der Übergabestation,
• die Angabe, ob die Heizung mit niedrigen Vorlauftemperaturen betrieben werden kann,
• bei Wohngebäuden zusätzlich absolute Energiewerte in Megawattstunden pro Jahr.

Auch die Modernisierungsempfehlungen werden konkreter. Sie enthalten künftig eine Schätzung der möglichen Energie- und CO₂-Einsparung und eine Einschätzung, wie lange die Heizung voraussichtlich noch hält. Gerechnet wird nach der aktualisierten Norm DIN/TS 18599:2025-10.

Für Sie als Eigentümer heißt das: Wer ab 2027 einen neuen Ausweis bestellt, muss mehr Informationen liefern. Planen Sie dafür mehr Vorlauf ein.

Neuer Anlass: die Verlängerung von Mietverträgen

Bisher löste nur ein neuer Vertrag die Pflicht aus. Ab 2027 brauchen Sie einen Energieausweis auch dann, wenn Sie einen bestehenden Miet-, Pacht- oder Leasingvertrag verlängern und noch kein gültiger Ausweis vorliegt. Für Vermieter befristet vermieteter Wohnungen oder Gewerbeeinheiten ist das eine echte Neuerung, obwohl gar kein Mieterwechsel stattfindet.

Zusätzliche Pflichten entstehen außerdem im Zusammenhang mit größeren Renovierungen. Planen Sie eine umfassende Sanierung, klären Sie deshalb vorab mit Ihrem Energieberater, ob danach ein neuer Ausweis fällig wird.

Baudenkmäler verlieren ihre Ausnahme

Das ist die Änderung mit der größten Tragweite für den Berliner Altbaumarkt. Bis Ende 2026 sind denkmalgeschützte Gebäude von der Pflicht befreit, beim Verkauf oder bei der Vermietung einen Energieausweis vorzulegen. Ab dem 1. Januar 2027 entfällt diese Befreiung. Wer dann eine Wohnung in einem Baudenkmal verkauft oder vermietet, braucht einen gültigen Ausweis wie jeder andere Eigentümer auch.

Wichtig: Die Erleichterungen bei den energetischen Anforderungen an Denkmäler bleiben bestehen. Es geht allein um die Ausweispflicht, nicht um eine Pflicht zur Sanierung.

Mehr Wahlfreiheit beim Ausweistyp

Zwei Erleichterungen bringt das Gesetz auch. Der Zwang zum Bedarfsausweis für kleine, unsanierte Wohngebäude mit Bauantrag vor November 1977 entfällt. Ab 2027 haben Eigentümer aller Wohngebäude die freie Wahl. Und für den Verbrauchsausweis reichen künftig Verbrauchsdaten aus zwei statt drei Jahren, wobei die jüngste Abrechnung nicht älter als 18 Monate sein darf.

Für Nichtwohngebäude gilt das Gegenteil: Bei Verkauf, Vermietung und Vertragsverlängerung ist ab 2027 immer ein Bedarfsausweis nötig.

Neue Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

Für Ausweise, die ab 2027 ausgestellt werden, ändern sich auch die Anzeigenpflichten. In kommerziellen Inseraten stehen dann Ausweisart, Ausstellungsdatum, Primärenergiekennwert, Effizienzklasse, Baujahr und die wesentlichen Energieträger. Für ältere Ausweise bleibt es beim bisherigen Angabenkatalog.

Was sich nicht ändert

Die Gültigkeit von zehn Jahren bleibt. Ein heute ausgestellter Ausweis gilt also bis 2036, auch nach der Reform. Die Vorlage spätestens bei der Besichtigung, die Übergabe nach Vertragsschluss und das Bußgeld von bis zu 10.000 Euro bleiben ebenfalls.

Skala A bis G oder A+ bis H? Der verbreitete Irrtum

Woher kommt die Verwirrung? Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 sieht eine einheitliche Skala von A bis G vor, wobei A für Nullemissionsgebäude steht. Die Mitgliedstaaten mussten sie bis zum 29. Mai 2026 umsetzen. Viele Ratgeber haben diese Vorgabe Anfang 2026 als Tatsache für Deutschland übernommen, bevor das deutsche Gesetz überhaupt beschlossen war.

Der deutsche Gesetzgeber hat sich anders entschieden. Für Wohngebäude bleibt die Skala von A+ bis H mit festen Grenzwerten in Kilowattstunden Endenergie pro Quadratmeter und Jahr. Die neue Skala A bis G gibt es nur für Nichtwohngebäude. Dort bestimmt nicht ein fester kWh-Wert die Klasse, sondern das Verhältnis zu einem sogenannten Referenzgebäude.

Und die oft zitierte Aussage, Klasse G umfasse künftig die schlechtesten 15 Prozent aller Gebäude? Sie stammt aus dem Kommissionsentwurf von 2021 und hat es weder in die finale Richtlinie noch ins deutsche Gesetz geschafft. Eine Sanierungspflicht, die an die Effizienzklasse einer Wohnung anknüpft, gibt es in Deutschland ebenfalls nicht.

Eine mittelbare Änderung gibt es doch: Ab 2027 ändern sich Berechnungsnorm und Bezugsfläche. Liegt Ihr Gebäude knapp an einer Klassengrenze, kann ein neuer Ausweis deshalb eine Klasse daneben landen. Ein Grund, vorsorglich einen neuen Ausweis zu bestellen, ist das allein nicht.

Brauche ich einen Energieausweis? Die Pflicht im Überblick

Ob Sie einen Energieausweis brauchen, hängt vom Anlass ab, nicht vom Gebäude allein. Wer seine Wohnung selbst bewohnt und nichts verändert, braucht keinen.

Weiterhin ausgenommen sind kleine Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche sowie einige Sonderfälle, etwa Gebäude, die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden, Kirchen oder provisorische Bauten.

Unser Pflicht-Check zeigt Ihnen in fünf Fragen, ob Sie handeln müssen und welcher Ausweis für Sie infrage kommt.

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis: Welcher passt zu Ihrer Immobilie?

Beide Ausweise sind zehn Jahre gültig und erfüllen die gesetzliche Pflicht. Sie messen aber unterschiedliche Dinge.

Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der vergangenen Jahre, ermittelt aus den Heizkostenabrechnungen und klimabereinigt. Er ist günstig und schnell erstellt. Sein Nachteil: Er bildet das Verhalten der Bewohner ab. Ein sparsamer Rentner im dritten Stock oder eine monatelang leerstehende Wohnung drücken die Werte, ohne dass das Gebäude besser geworden wäre.

Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus Bausubstanz und Anlagentechnik, also aus Wänden, Fenstern, Dach, Dämmung und Heizung. Er ist unabhängig vom Nutzerverhalten und damit besser vergleichbar. Dafür ist er teurer und dauert länger. Weil er mit standardisierten Annahmen rechnet, fällt er für dasselbe Gebäude oft 20 bis 30 Prozent höher aus als ein Verbrauchsausweis.

Wann sich der Bedarfsausweis lohnt: wenn Sie ohnehin eine Sanierung planen, wenn keine vollständigen Verbrauchsdaten vorliegen, etwa nach langem Leerstand, oder wenn der bisherige Verbrauch das Gebäude schlechter dastehen lässt, als es ist. Für Nichtwohngebäude ist er ab 2027 ohnehin Pflicht.

Unsere Einschätzung aus der Praxis: Für eine Eigentumswohnung in einem typischen Berliner Mehrfamilienhaus ist der Verbrauchsausweis meist die wirtschaftlich sinnvolle Wahl, sofern die Verwaltung vollständige Abrechnungen hat.

Energieausweis für die Eigentumswohnung: Was Berliner Eigentümer wissen müssen

Ein Punkt, den viele Ratgeber übergehen: Der Energieausweis wird für das gesamte Gebäude erstellt, nicht für die einzelne Wohnung. Wer eine Eigentumswohnung verkauft, ist deshalb auf die Eigentümergemeinschaft angewiesen.

In der Praxis läuft der Ausweis über die Verwaltung. Nur sie hat die Verbrauchsdaten des ganzen Hauses, und sie beauftragt im Namen der Gemeinschaft einen berechtigten Aussteller. Die Kosten trägt die Gemeinschaft nach ihrem Verteilungsschlüssel, meist nach Miteigentumsanteilen. Auf Mieter umgelegt werden dürfen sie nicht.

Ein Fall aus unserer Praxis zeigt, wie schnell das zum Engpass wird. Eine Eigentümerin wollte ihre Altbauwohnung in Wilmersdorf verkaufen. Fotos, Grundrisse und Exposé waren fertig. Dann stellte sich heraus, dass der Energieausweis des Hauses einige Monate zuvor abgelaufen war. Die Verwaltung wollte den neuen Ausweis erst nach der nächsten Eigentümerversammlung beauftragen. Erst nach mehreren Gesprächen wurde der Auftrag vorgezogen, und die Vermarktung startete Wochen später als geplant.

So vermeiden Sie diese Verzögerung:

1. Prüfen Sie das Datum „Gültig bis“ auf der ersten Seite des Ausweises, bevor Sie einen Makler beauftragen oder ein Inserat schalten.
2. Fragen Sie die Verwaltung früh an, ob ein neuer Ausweis in Planung ist und ob dafür ein Beschluss nötig ist.
3. Achten Sie auf die Registriernummer. Jeder gültige Ausweis hat eine. Fehlt sie, ist das Dokument nicht verwendbar.
4. Denkmal-Eigentümer aufgepasst: Steht Ihr Haus unter Denkmalschutz und planen Sie einen Verkauf ab 2027, sprechen Sie die Gemeinschaft jetzt an. Bisher gab es für viele dieser Häuser schlicht keinen Ausweis. Ob Ihr Gebäude betroffen ist, sehen Sie in der Denkmaldatenbank des Landes Berlin.²

Was kostet ein Energieausweis und was kostet es, keinen zu haben?

Die Kosten für den Ausweis

Ein Verbrauchsausweis kostet für ein Einfamilienhaus etwa 50 bis 150 Euro, für ein Mehrfamilienhaus je nach Größe etwa 100 bis 400 Euro. Ein Bedarfsausweis mit Begehung liegt bei etwa 300 bis 500 Euro für ein Einfamilienhaus und bei 500 bis 1.500 Euro für ein Mehrfamilienhaus. Verteilt auf die Einheiten einer Eigentümergemeinschaft sind das oft nur zweistellige Beträge pro Wohnung. Ob die zusätzlichen Pflichtangaben ab 2027 die Preise erhöhen, lässt sich heute noch nicht seriös sagen.

Das Bußgeld

Wer den Energieausweis bei der Besichtigung nicht vorlegt, ihn nach Vertragsschluss nicht übergibt oder die Pflichtangaben in der Anzeige vergisst, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Sie kann mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Das betrifft Eigentümer und bei Anzeigen auch Makler. Im Verhältnis zu den Kosten eines Ausweises ist das ein Risiko, das niemand eingehen sollte.

Der Preiseffekt der Effizienzklasse

Teurer als jedes Bußgeld kann eine schwache Effizienzklasse werden. Die Daten dazu sind inzwischen belastbar:

• Berlin: Laut Postbank Wohnatlas 2026 wurden Eigentumswohnungen der Klassen A+ bis D im Schnitt für 6.327 Euro pro Quadratmeter angeboten, Wohnungen der Klassen E bis H für 5.235 Euro. Das ist eine Differenz von 1.092 Euro pro Quadratmeter. Nur 38,4 Prozent der Berliner Angebote lagen in den guten Klassen.
• Bundesweit, bereinigt um Lage und Ausstattung: Laut immowelt werden Wohnungen der Klasse A+ rund 20 Prozent teurer angeboten als vergleichbare Wohnungen der Klasse D. Wohnungen der Klasse H liegen rund 9 Prozent darunter³.
• Wertentwicklung: Laut ImmoScout24 haben Eigentumswohnungen der Klasse A zwischen 2021 und 2025 rund 13 Prozent an Wert gewonnen, Wohnungen der Klassen G und H rund 12 Prozent verloren⁴.

Eine Einordnung gehört dazu: Die Berliner Zahlen sind Angebotspreise. In der Differenz stecken auch Lage, Baujahr und Ausstattung, nicht allein die Energieeffizienz. Die Richtung ist aber eindeutig. Käufer rechnen künftige Heiz- und Sanierungskosten heute konsequent in ihr Angebot ein.

Unser Rechner zeigt Ihnen, was der Ausweis für Ihr Haus kostet, welches Bußgeld im Raum steht und wie groß der Berliner Preisabstand für Ihre Wohnfläche ausfällt.

Jetzt noch nach altem Recht ausstellen oder 2027 abwarten?

Ein Energieausweis, der bis zum 31. Dezember 2026 ausgestellt wird, gilt zehn Jahre. Ob sich das Vorziehen lohnt, hängt von Ihrer Situation ab.

Sie verkaufen oder vermieten in den nächsten Monaten und Ihr Ausweis ist abgelaufen? Bestellen Sie jetzt. Warten bringt Ihnen bei Wohngebäuden keinen Vorteil, die Skala bleibt ohnehin gleich. Ein Ausweis nach heutigem Recht ist schneller und mit weniger Datenaufwand erstellt.

Sie besitzen ein kleines, unsaniertes Haus mit Bauantrag vor November 1977 und haben keine Eile? Hier kann sich Warten lohnen. Heute ist für Sie der teurere Bedarfsausweis Pflicht, ab 2027 dürfen Sie den Verbrauchsausweis wählen.

Ihre Wohnung liegt in einem Baudenkmal? Bis Ende 2026 dürfen Sie ohne Ausweis verkaufen. Ab 2027 nicht mehr. Planen Sie einen Verkauf im kommenden Jahr, sollte die Gemeinschaft den Ausweis jetzt auf den Weg bringen.

Sind Sie Vermieter mit befristeten Verträgen, die 2027 verlängert werden? Prüfen Sie jetzt, ob ein gültiger Ausweis vorliegt. Ein noch 2026 erstellter Ausweis deckt auch alle Verlängerungen der nächsten zehn Jahre ab.

Ihnen fehlt für den Verbrauchsausweis das dritte Abrechnungsjahr? Ab 2027 reichen zwei Jahre. Wenn Sie den Ausweis nicht sofort brauchen, kann Abwarten den günstigeren Verbrauchsausweis ermöglichen.

Besitzen Sie ein Gewerbeobjekt oder ein gemischt genutztes Haus? Hier spricht viel für eine Ausstellung noch 2026. Ab 2027 ist für Nichtwohngebäude nur noch der aufwendigere Bedarfsausweis zulässig, und für gemischt genutzte Gebäude ist die neue Rechtslage noch nicht in allen Punkten eindeutig.

Was Käufer im Energieausweis lesen sollten

Für Kaufinteressenten ist der Energieausweis mehr als ein Pflichtdokument. Richtig gelesen, er zeigt Kosten, die nach dem Einzug auf Sie zukommen.

• Ausweisart und Datum: Ein Verbrauchsausweis spiegelt das Verhalten der Vorbewohner. Ein Bedarfsausweis ist objektiver.
• Endenergie und Primärenergie: Die Endenergie entspricht grob dem, was Sie bezahlen. Die Primärenergie berücksichtigt zusätzlich, wie die Energie erzeugt wird. Fernwärme, in Berlin weit verbreitet, schneidet hier oft besser ab als eine Gasheizung.
• Baujahr der Heizung: Eine 25 Jahre alte Anlage ist ein absehbarer Kostenpunkt. Ab 2027 steht das Baujahr verpflichtend im Ausweis.
• Modernisierungsempfehlungen: Sie zeigen, welche Maßnahmen der Aussteller für sinnvoll hält. Ein guter Startpunkt für Ihre Kalkulation.
• Lage der Wohnung im Haus: Bei Eigentumswohnungen bildet der Ausweis das ganze Gebäude ab. Eine Dachgeschosswohnung kann deutlich mehr verbrauchen als eine Wohnung in der Mitte des Hauses.

Eine schwache Klasse muss kein Ausschlusskriterium sein. Für Familien mit Kindern kann eine Wohnung der Klassen F, G oder H sogar besonders attraktiv sein, weil sie mit dem KfW-Programm „Jung kauft Alt“ zu sehr günstigen Konditionen gefördert wird. Alle Details dazu lesen Sie in unserem Ratgeber zur KfW-Förderung und Wohnungsbauprämie in Berlin.

Fünf typische Fehler beim Energieausweis

Ein abgelaufener Ausweis im Exposé. Das „Gültig bis“-Datum wird oft erst bemerkt, wenn ein Interessent nachfragt. Dann ist die Vermarktung schon gestartet.

Fehlende Pflichtangaben in der Anzeige. Effizienzklasse, Energieträger oder Baujahr fehlen schnell, wenn das Inserat unter Zeitdruck entsteht. Jede fehlende Angabe ist ein Bußgeldrisiko.

„Der Ausweis ist beantragt.“ Dieser Satz reicht bei der Besichtigung nicht. Der Ausweis muss zu diesem Zeitpunkt vorliegen.

Die Vorlaufzeit der Eigentümergemeinschaft unterschätzen. Zwischen der Anfrage bei der Verwaltung und dem fertigen Ausweis können Wochen liegen.

Den Stichtag für Denkmäler übersehen. Wer seine Wohnung im Baudenkmal ab Januar 2027 inseriert, braucht einen gültigen Ausweis, auch wenn es im Haus noch nie einen gab.

Fazit: Weniger Revolution als angekündigt, aber mehr Pflicht als bisher

Die vielbeschworene neue Skala kommt für Wohnungen nicht. Ihr Energieausweis bleibt gültig, die Klassen bleiben, wie sie sind.

Trotzdem wird der Energieausweis 2027 wichtiger: digital, detaillierter und in mehr Situationen Pflicht. Für Berliner Eigentümer, besonders in Altbau und Denkmal, lohnt sich deshalb schon jetzt ein Blick auf das „Gültig bis“-Datum.

Und beim Verkauf gilt: Die Effizienzklasse beeinflusst den Preis messbar. Wer seine Zahlen kennt, verhandelt besser.

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Verweise

1. Bundesgesetzblatt Teil I – Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich  –  Bundesgesetzblatt. (n.d.). BUNDESGESETZBLATT. https://www.recht.bund.de/bgbl/1/2026/226/VO ↩︎
2. Liste, karte, Datenbank. (n.d.). Berlin.de. https://www.berlin.de/landesdenkmalamt/denkmale/liste-karte-datenbank/ ↩︎
3. Gute Energiebilanz zahlt sich aus: Bis zu 20 Prozent Preisaufschlag für effiziente Immobilien. (n.d.). https://www.immowelt.de/ueberuns/presse/pressemitteilungenkontakt/immoweltde/2026/gute-energiebilanz-zahlt-sich-aus-bis-zu-20-prozent-preisaufschlag-fuer-effiziente-immobilien/ ↩︎
4. Unsanierte Wohnungen verlieren an Wert. (2026, February 3). https://www.scout24.com/news-medien/news/detail/unsanierte-wohnungen-verlieren-an-wert ↩︎