Wohnung verkaufen in Berlin: Bestpreis Leitfaden 2025 ⭐️

In Berlin bewegen sich aktuelle Angebotsmediane für Eigentumswohnungen rund um 5.600 bis 5.800 Euro je Quadratmeter. Das zeigt, wie viel Geld bei Preisstrategie und Prozessqualität auf dem Spiel steht. Die Spanne belegen aktuelle Marktberichte von JLL und Engel & Völkers.¹

Gleichzeitig stieg der Druck auf Käuferseite durch stark erhöhte Angebotsmieten, die 2024 um rund 12 Prozent auf 15,79 Euro pro Quadratmeter zulegten. Das unterstreicht die Nachfragebasis, von der Verkäufer profitieren können.

Der Guide bietet praxisnahe Tools wie Checklisten, Roadmap, Rechner und Zeitplan, klärt zentrale Steuer- und Rechtsthemen und führt Verkäufer gezielt zu einem schnellen, rechtssicheren Verkauf mit maximalem Nettoerlös.

Zusätzlich zeigen aktuelle Daten, dass die Vermarktungsdauer in Deutschland zuletzt deutlich gesunken ist, was Tempo bei sauberer Vorbereitung realistisch macht.

Für wen geeignet: Eigentümer in Berlin, Erstverkäufer, vermietet oder leerstehend

Der Guide richtet sich an alle Eigentümer in Berlin und speziell an Erstverkäufer. Er berücksichtigt Unterschiede zwischen leerstehenden und vermieteten Wohnungen.

Wichtig für die Erwartungssteuerung: Vermietete Einheiten werden im Schnitt mit spürbarem Abschlag gehandelt, je nach Lage etwa 17 bis 30 Prozent unter freiwerdenden Objekten. Das bestätigt der IVD Berlin-Brandenburg auf Basis von Transaktionsdaten und offiziellen Quellen. ²

Was sofort umgesetzt werden kann in 48 Stunden: Marktwert Schnellcheck starten, Unterlagenliste eröffnen inklusive Energieausweis-Status, Käuferqualifizierung vorbereiten mit Bonitätsnachweisen und Terminraster für Besichtigungen.

„Beim Immobilienverkauf geht es nicht nur um Quadratmeter – es geht um den richtigen Moment, das richtige Gefühl und die richtige Geschichte.“

— Barbara Corcoran, Amerikanische Geschäftsfrau

Wohnung verkaufen in Berlin in 8 Schritten

Schritt #1: Marktwert realistisch bestimmen

Der erste und entscheidende Schritt: den realistischen Marktwert ermitteln. In Berlin liegt der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen aktuell bei etwa 5.370 €/m² laut Engel & Völkers für Q3/2025.

Das heißt: Eine 80 m²-Bestandswohnung könnte theoretisch mit über 430.000 € bewertet werden – vorausgesetzt, Zustand, Ausstattung und Lage stimmen.

Zur Bewertung nutzt man im Kern drei Verfahren:

das Vergleichswertverfahren (heranziehen realer Abschlüsse in vergleichbarer Lage)
Das Ertragswertverfahren (bei vermieteten Wohnungen mit Kapitalisierung der Mieteinnahmen)
Das Sachwertverfahren (bei besonderen Lagen oder Neubauten).

In der Praxis ist eine Kombination sinnvoll, um Schwankungen auszugleichen und realistische Bandbreiten zu erhalten.

IMMODO bietet sowohl einen kostenlosen Schnellcheck als auch eine manuelle, tiefgehende Bewertung mit Expertenanalyse. So bekommen Eigentümer eine erste Orientierung und eine geprüfte Bewertung aus Expertenhand.

Handlungsaufforderung: Starten Sie jetzt mit der Marktwerteinschätzung Ihrer Wohnung (bspw. via IMMODO-Tool). Genau dieser Schritt ist die Basis – ohne realistische Preisorientierung riskieren Sie entweder unter Wert zu verkaufen oder Interessenten abzuschrecken.

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Schritt 2: Unterlagen vollständig vorbereiten

Sorgfältig zusammengestellte Unterlagen sind die Grundvoraussetzung, damit der Verkaufsprozess nicht schon im Vorfeld ins Stocken gerät. In Berlin kommt es immer wieder vor, dass Verkaufsprozesse um Wochen verzögert werden – laut Berliner Gutachterausschuss liegt der Anteil der Objekte mit unvollständiger Dokumentation bei schätzungsweise 15–20 %.

Wichtigste Dokumente im Überblick:

Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung
Teilpläne und Aufteilungspläne
Energieausweis (Pflicht spätestens bei Besichtigung, nach GEG)
Protokolle der letzten Wohnungs-/Eigentümerversammlungen
Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen, Rücklagenübersicht
Nachweise über Modernisierungen, Renovierungen, Instandhaltungsrechnungen
Grundrisse, Baupläne, Genehmigungen
Bei vermieteten Einheiten: Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, evtl. Mietsteigerungsnachweise

Rechtliche Pflicht: Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen – sonst drohen Bußgelder bis zu mehreren tausend Euro nach GEG. Zudem kann ein zu alter Grundbuchauszug oder fragmentarische Protokolle zu ernsthaften Verzögerungen beim Notartermin führen.

Schritt 3: Strategie wählen: privat oder mit Makler

Vor dieser Entscheidung steht oft die größte Weichenstellung im Verkauf: Versucht man es selbst oder holt man sich professionelle Unterstützung?

Gut zu wissen: In Berlin liegen die üblichen Maklergebühren oft bei 3,0 bis 3,57 % inkl. MwSt. auf Käuferseite – teils trägt die „Richtschnur Käufer trägt Provision“ – das sollten Verkäufer bei der Kalkulation im Kopf behalten.

Ein Immobilienprofi bringt nicht nur Reichweite über Netzwerke und Plattformen, sondern minimiert juristische Fallgruben — bei Kaufverträgen, Haftungsfragen oder Wertermittlung — und kann oft höhere Angebote herausarbeiten. Marktanalysen deuten darauf hin, dass maklerbegleitete Verkäufe im Schnitt schneller abgeschlossen werden und oft bessere Preise erzielen, weil Käufer gewillt sind, für Sicherheit zu zahlen.

Privatverkauf klingt verlockend (kein Provisionseinsatz), birgt aber erhebliche Risiken: Ein fehlender Hinweis, eine verpasste Frist, unvollständige Kaufvertragsklauseln — und schon kann der Käufer Schadenersatzansprüche geltend machen oder der Deal platzen. Der Preisaufschlag durch Fachwissen und Sicherheit ist oft geringer als der potentielle Verlust durch Fehler.

Deshalb: Bewerten Sie ganz nüchtern Ihre eigenen Fähigkeiten, Ihre Zeitressourcen und Ihr Risikoprofil. Wenn Sie auf Nummer sicher gehen und den maximalen Erlös im Blick behalten wollen, ist der Weg gemeinsam mit einer erfahrenen Agentur meist der verantwortungsvollere.

Vergleich: Privatverkauf oder mit Makler

Neutraler Überblick zu Aufwand, Risiko und Chancen. Nutzen Sie die Hinweise als Entscheidungshilfe – ohne Pauschalaussagen.

Privatverkauf

Gesamteinschätzung: solide machbar, jedoch höheres Risiko und Zeitaufwand

Mit Makler

Gesamteinschätzung: hohe Sicherheit, breite Reichweite, effizienter Prozess

Kriterium	Privatverkauf	Mit Makler
Zeitaufwand	❌ Hoch i	✔️ Niedrig i
Reichweite	⚠️ Begrenzt i	✔️ Breit i
Rechtssicherheit	⚠️ Mittel i	✔️ Hoch i
Preisrisiko	⚠️ Fehlpreis i	✔️ Optimiert i
Erlöschancen	⚠️ Schwankend i	✔️ Stabil i
Vermarktungsdauer	⚠️ Variabel i	✔️ Planbarer i
Verhandlungsstärke	⚠️ Abhängig i	✔️ Hoch i
Käuferqualifizierung	⚠️ Unsicher i	✔️ Geprüft i

Hinweis: Übliche Käuferprovisionen in Berlin liegen häufig bei ca. 3,0–3,57% inkl. MwSt. Bitte individuelle Vertragslage prüfen. Keine Rechts oder Steuerberatung.

Schritt 4: Vermarktung und Sichtbarkeit erhöhen

In einem übersättigten Markt zählt Sichtbarkeit mehr als schönes Exposé: Die führenden Plattformen in Deutschland — ImmobilienScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen — liegen laut SimilarWeb weit vorne in Nutzerzahlen.

Ein Inserat, das nicht prominent platziert ist, erreicht oft kaum mehr als 10–15 % der tatsächlichen Interessenten.

Ein systematischer, mehrkanaliger Marketingmix ist Pflicht. Das heißt:

Listung auf Top-Portalen mit Premiumplatzierungen
Ggf. Off-Market- oder Exklusiv-Veröffentlichungen in regionalen Netzwerken
Social Media (z. B. Instagram, Facebook) mit zielgerichteten Anzeigen
Professionelle Fotos, 3D-Grundrisse, Drohnenaufnahmen, virtuelle Rundgänge
Staging / Home Staging, richtiges Licht, klare Sichtachsen

Wer diese Komponenten ignoriert, riskiert eine deutlich längere Vermarktungsdauer. Studien zeigen, dass Objekte, die länger als 100 Tage auf dem Markt sind, durchschnittlich bis zu 5-10 % Abschläge einbüßen. (In anderen Märkten belegt dieses Phänomen, was du unbedingt vermeiden musst.)

Mit einem strukturierten Vermarktungskonzept erreicht man nicht nur mehr Sichtbarkeit, sondern auch qualifizierte Anfragen: Käufer mit echtem Interesse und Finanzierung statt bloßer Neugier. In diesem Kapitel werden Tools, Timing, Budget und Postings ideal kombiniert — damit dein Objekt in Berlin nicht im Rauschen untergeht.

Marketingmix für maximale Sichtbarkeit

Kanal	Maßnahmen	Timing
Immobilienportale	Premium-Inserate auf ImmobilienScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen Erhöht Reichweite und Suchranking	Sofort bei Start, Laufzeit 4–8 Wochen
Social Media	Gezielte Anzeigen (Facebook & Instagram), Stories, Kurzvideos Spricht jüngere Käufer & Expats an	Ab Woche 1, wöchentliche Posts/Ads
Off-Market & Netzwerk	Kontakt zu vorgemerkten Käufern, internationale Kontakte Diskrete Vermarktung, exklusive Nachfrage	Parallellaufend, sofortige Ansprachen
Präsentation	Professionelle Fotos, 3D-Grundrisse, Drohnenaufnahmen, Home Staging Steigert Attraktivität und Preisbereitschaft	Vor Livegang abschließen
Print & Lokal	Flyer im Kiez, lokale Magazine Für Käufergruppen mit geringer Online-Aktivität	Ab Woche 2, gezielt einsetzen

Schritt 5: Besichtigungen strukturieren und qualifizieren

Viele Eigentümer merken schnell: Nicht jeder, der eine Wohnung anschauen will, ist wirklich ein Käufer. Manche sind einfach neugierig – sogenannte „Besichtigungstouristen“. Das Problem: Jeder unnötige Termin kostet Zeit und Energie und kann am Ende sogar den Verkaufsprozess verlangsamen.

In Berlin sind oft 8–15 Besichtigungen nötig, bis ein verbindliches Angebot auf dem Tisch liegt. Wer seine Interessenten nicht filtert, kann am Ende doppelt so viele Termine absolvieren.

Darum lohnt es sich, Besichtigungen von Anfang an gut zu strukturieren:

Vorauswahl treffen: Fragen Sie schon vorab nach einem Finanzierungsnachweis oder einer Bankbestätigung. So sortieren Sie aus, wer es wirklich ernst meint.
Kaufkraft prüfen: Bonitätsauskunft oder Einkommensnachweise geben Sicherheit, besonders bei vermieteten Wohnungen.
Termine bündeln: Statt ständig einzelne Führungen anzubieten, lieber feste Zeitfenster planen – zum Beispiel Samstagvormittag und Dienstagabend.
Gezielte Fragen stellen: Mit einer kleinen Checkliste (Finanzierung, Motivation, Auszugszeitpunkt) finden Sie schnell heraus, ob der Interessent passt.
Sicherheit beachten: Lassen Sie niemanden anonym durch Ihre Wohnung laufen. Kontaktdaten aufnehmen, Besucher begleiten und Leerlauf vermeiden.

Mit einer klaren Struktur sparen Sie Zeit, erhöhen die Chance auf ernsthafte Angebote und vermeiden böse Überraschungen wie Rückzieher in letzter Minute.

Schritt 6: Angebote bewerten und verhandeln

Wenn die ersten verbindlichen Angebote eintreffen, spürt man den Druck: Rabattwünsche, Bedingungen, Fristen – und plötzlich ist man mehr Verkäufer als Verhandler. Studien zeigen: In vielen Märkten werden Immobilienangebote oft 3–7 % unter dem Angebotspreis abgegeben. Wer keine erfahrene Verhandlungstaktik hat, riskiert, dass Käufer Zugeständnisse fordern – und der Gewinn schmilzt.

Doch der Preis ist nur ein Teil des Deals: Ist die Finanzierung gesichert? Wie flexibel ist der Käufer beim Übergabetermin? Welche Bedingungen oder Vorbehalte stecken im Angebot? Ein Niedrigpreisangebot von einem finanziell soliden Käufer kann oft besser sein als ein hochtrabendes Angebot mit vielen Vorbehalten.

Achtung bei Lowball-Angeboten oder Käufern, die unverhältnismäßig viele Nachlässe fordern, in solchen Fällen steigen die Chancen, dass sie kurz vor dem Notartermin abspringen.

Wenn Sie schon in dieser Phase viel Energie, Kopfzerbrechen und Zeit investieren – bedenken Sie: Ein erfahrener Makler hat Jahre in Verhandlungstechniken investiert. Er delegiert komplexe Verhandlungen, verständigt sich auf faire Bedingungen und filtert Angebote, bevor sie zu Ihrem Stress werden. So bleiben Sie in Kontrolle und vermeiden unangenehme Überraschungen.

Schritt 7: Notartermin und Vertragsprüfung

Der Notartermin ist der Moment, in dem alles verbindlich wird – und genau hier lauern oft die größten Fallstricke. Nach deutschem Recht (§ 311b BGB) ist der Kaufvertrag nur gültig, wenn er notariell beurkundet wird. Bevor Sie unterschreiben, muss ein Vertragsentwurf üblicherweise 1 bis 2 Wochen vorher vorliegen, damit Käufer und Verkäufer genug Zeit haben, alle Klauseln zu prüfen.

Wichtig: In Berlin übernimmt oft der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten – etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises – doch das kann verhandelbar sein. Achten Sie darauf, dass der Zahlungszeitplan klar festgelegt ist, die Übergabe und Schlüsselübergabe ersichtlich sind und alle Bedingungen (z. B. Finanzierungsklausel, Lastenfreistellung) sauber formuliert sind.

Risiken beim Notartermin: Undurchsichtige Klauseln, fehlende Handübernahmeregelung, fehlende zeitliche Fristen oder unklare Zahlungsmodalitäten sind beliebte Quellen für Käufer-Rücktritte und gerichtliche Auseinandersetzungen.

Ein exklusives Plus: Ein erfahrener Immobilienprofi kann in dieser Phase dafür sorgen, dass alle Dokumente frühzeitig geprüft sind, Änderungswünsche koordiniert werden und der Ablauf beim Notar reibungslos verläuft – ganz ohne dass Sie jeden juristischen Kniff selbst durchdenken müssen.

Schritt 8: Übergabe, Abrechnung, Steuern klären

Der letzte Schritt entscheidet oft, wie glatt oder holprig Ihr Verkauf endet. Die Übergabe sollte mit einem Übergabeprotokoll geschehen: Zählerstände, Schlüsselübergabe, Zustand protokollieren – und idealerweise von Käufer und Verkäufer unterschreiben lassen. Eventuelle Restbeträge beim Hausgeld oder rückständige Nebenkosten sind transparent abzurechnen.

Parallel läuft die Abrechnung: Verbindliche Ausgleiche für Vorauszahlungen, Rücklagen, Sonderumlagen und die Abrechnung des Hausgelds. Bei vermieteten Wohnungen ist es wichtig, dem Mieter die überzogenen Vorauszahlungen oder Kautionen korrekt zu übergeben.

Steuern sind kein Nebenschauplatz: Wenn Sie die Wohnung innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung veräußern und sie nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, greift die Spekulationssteuer (§ 23 EStG). Der Veräußerungsgewinn muss in der Steuererklärung angegeben werden. Den Erlös abzüglich aller abzugsfähigen Kosten (Makler, Notar, Sanierungen) kennen Sie ja bereits — das gilt es, sauber zu dokumentieren.

Parallel wird im Grundbuch die Eigentumsumschreibung veranlasst, wenn die Auflassungsvormerkung greift, und der Käufer ist in der Regel verpflichtet, die Grunderwerbsteuer zu entrichten. Nach dem Notartermin wartet oft der offizielle Eintrag – bis dahin sind Sie technisch noch nicht aus dem Grundbuch gelöscht.

Bleiben Sie wachsam: Bewahren Sie alle Dokumente wie Kaufvertrag, Protokolle, Rechnungen etc. mindestens 10 Jahre auf. Fehler oder fehlende Nachweise können nach Jahren noch steuerliche oder rechtliche Folgen haben.

📖 Wenn Sie genau wissen möchten, welche Steuern beim Wohnungsverkauf in Berlin anfallen und wie Sie legal sparen können, lesen Sie unseren ausführlichen Steuer-Guide für Wohnungsverkäufer in Berlin.

Markt und Preis: So erreichen Sie den Bestpreis in Berlin

So erreichen Sie den Bestpreis von Immobilien in Berlin

Was den Preis in Berlin wirklich treibt: Lage, Zustand, Nachfrage, Rechtsthemen

In Berlin entscheidet die Mikrolage oft über Tausende Euro pro Quadratmeter. Cityweit liegen aktuelle Durchschnittswerte für Eigentumswohnungen je nach Quelle zwischen rund 4.850 und 5.380 Euro pro m².

Beispiele zeigen die Spanne: Immowelt meldet für Oktober 2025 etwa 4.857 Euro pro m² für Berlin gesamt, während Engel & Völkers durchschnittlich 5.379 Euro pro m² nennt. In Toplagen wie Mitte können Angebotspreise deutlich höher liegen, z. B. 6.614 bis 8.128 Euro pro m², je nach Kiez und Objektzustand.

Parallel signalisiert der Berliner Gutachterausschuss für Q1 2025 wieder steigende Preise bei ETW, etwa plus 5 Prozent gegenüber Vorjahr, im Neubau sogar plus 12 Prozent. Kurz gesagt: Lage und Zustand bestimmen die Spitze, aber die Nachfrage hat 2025 spürbar angezogen, was die Preissetzung unterstützt.

Preisstrategie: Angebotspreis, Preiskorridor, Bieterverfahren

Die Wahl der Strategie beeinflusst Erlös, Tempo und Verhandlungsmacht. Achten Sie darauf, dass die Startpreise zur echten Zahlungsbereitschaft Ihrer Zielkäufer passen. Der Markt wirkt 2025 stabiler, etwa mit Berlin-Bestandswohnungen bei rund 4.774 Euro pro m² im Q3 2025 WohnBarometer, aber Fehlpreise kosten Zeit und am Ende Geld. ³

Eine fundierte Bewertung reduziert das Risiko von Abschlägen. Wenn Sie möchten, kann eine neutrale Einwertung durch Profis wie IMMODO die Entscheidung absichern.

Strategie	Wann sinnvoll	Vorteile	Risiken
Fester Angebotspreis	Homogene Nachfrage, klarer Marktvergleich	Planbarkeit, weniger Verwirrung, gute Signalwirkung bei realistischem Preis	Zu hoch führt zu Stagnation und späteren Abschlägen, zu niedrig lässt Geld liegen
Preiskorridor z. B. 480.000 bis 520.000	Leicht heterogene Nachfrage, mehrere Käuferprofile	Spielraum für taktische Verhandlungen, filtert Lowballer	Zu breiter Korridor verunsichert, kann zu zähen Verhandlungen führen
Bieterverfahren	Hohe Nachfrage, knappe Lage, herausragende Präsentation	Wettbewerbseffekt, Transparenz, oft höherer Nettoerlös	Erfordert strikte Prozessführung und Käuferqualifizierung, falsches Timing schwächt Effekt

Indikatoren für Timing und Geschwindigkeit

Tempo ist ein Preisfaktor. 2025 zeigen mehrere Indikatoren Rückenwind: Das ImmoScout24 WohnBarometer berichtet für Q3 2025 stabile bis leicht steigende Kaufpreise in den Metropolen und eine hohe Nachfragebasis. Gleichzeitig werden Kaufimmobilien im Schnitt deutlich schneller verkauft als im Vorjahr.

Im September 2025 lag die Verkaufszeit im Durchschnitt rund 39 Tage unter dem Vorjahr. Auch unabhängige Marktberichte nennen sinkende Vermarktungsdauern gegenüber 2024. Für die Praxis heißt das: Starten Sie mit marktkonformer Einwertung, achten Sie auf frühe Resonanz in den ersten 14 bis 21 Tagen, und reagieren Sie datenbasiert, bevor Listings altern und Preisabschläge nötig werden.

Unterlagen und Vorbereitung

Privatverkauf oder Makler: ehrlicher Vergleich

Privatverkauf: Vorteile, Risiken, typische Fehler

Viele denken: „Kein Makler = mehr Gewinn, weil keine Provision“. In manchen Regionen Deutschlands werden heute trotzdem die meisten der Immobilien über Makler verkauft – ein Zeichen, dass viele Eigentümer die Vorteile professioneller Betreuung zu schätzen wissen. Der Privatverkauf hat klare Pluspunkte: volle Kontrolle über Exposé, Besichtigungszeiten und Verhandlung.

Aber er birgt subtile Fallen: Falsche Preisansätze, mangelhafte Unterlagen, mangelhafte Käuferqualifizierung, Rechtslücken im Vertrag oder fehlender Ablaufplan. Ein typischer Fehler ist die emotional geführte Preisverhandlung, die in Zugeständnissen endet, oder ein zu hoher Startpreis, der Interessenten abschreckt. Wer all das selbst stemmen muss, investiert erhebliche Zeit – und riskiert bei Fehlern finanziellen Schaden.

Verkauf mit Makler

Ein erfahrener Makler strukturiert den Prozess: Marktanalyse, hochwertiges Exposé, Reichweitenstrategie, qualifizierte Interessenten, Begleitung der Besichtigungen, rechtliche Prüfung, Verhandlung bis zum Notartermin. Qualitätssignale wie Referenzobjekte, Bonitätsquote der Käufer oder Mindestanzahl von Exposés sprechen für sich.

Die Vergütung sollte klar sein: ein Provisionssatz, Zahlungswege und Bedingungen sauber vertraglich geregelt – keine versteckten Kosten.

Der Vorteil ist: Der Eigentümer bleibt weitgehend frei von operativer Last; juristische Fallstricke werden durch Fachwissen abgefangen.

Entscheidungsmatrix: Zeitbedarf, Rechtssicherheit, Preisrisiko, Reichweite

Kriterium	Privatverkauf	Mit Makler
Zeitbedarf	Hoch: Sie managen alles selbst	Geringer: Makler übernimmt Koordination
Rechtssicherheit	Mittel bis hoches Risiko	Höhere Absicherung durch Fachwissen
Preisrisiko	Gefahr von Fehlpreisen und Nachlässen	Bessere Preissteuerung durch Marktkenntnis
Reichweite	Beschränkt auf eigene Marketingkanäle	Größere Sichtbarkeit durch Netzwerke & Portale

📖 Wenn Sie tiefer in diesen Vergleich einsteigen wollen, lesen Sie auch unseren detaillierten Artikel „Wohnung verkaufen mit oder ohne Makler“ auf dieser Seite.

Vermarktung, Leads, Besichtigungen

Listing und Reichweite

Vergleich der Vermarktungskanäle in Berlin 2025

Kanal	Reichweite	Zielgruppe	Vorteile	Nachteile	Geeignet für
Immobilienportale (z. B. ImmoScout24, Immowelt)	Sehr hoch (ca. 70 % aller Erstkontakte)	Breite Käuferschicht, besonders national	Größte Sichtbarkeit, gezielte Filtersuche, Vertrauen durch etablierte Plattformen	Hoher Wettbewerb, viele unqualifizierte Anfragen, Bedarf an Profi Präsentation	Standardobjekte, mittleres Preissegment
Off Market Verkauf	Mittel bis gering	Vorqualifizierte, kapitalstarke Käufer	Diskret, schnelle Abwicklung, kein öffentlicher Preisdruck	Eingeschränkte Reichweite, netzwerkabhängig, Unterpreis Risiko	Hochwertige, denkmalgeschützte oder vermietete Objekte
Social Media (Instagram, Facebook, LinkedIn)	Hoch, besonders international	Junge Käufer, Expats, Investoren	Targeting, Storytelling, kosteneffizient	Bedarf an professionellen Visuals, unqualifizierte Leads möglich, kurzlebige Aufmerksamkeit	Trendbewusste Zielgruppen, Neubauten, internationale Käufer

📖 Wenn Sie planen, eine vermietete Wohnung zu verkaufen, erfahren Sie in unserem Leitfaden zum Verkauf vermieteter Wohnungen in Berlin, welche Besonderheiten, Chancen und rechtlichen Pflichten Sie kennen sollten.

Qualifizierung von Anfragen

Jede Anfrage ist nicht automatisch ein Käufer. Wenn Sie früh qualifizieren, sparen Sie Besichtigungszeit und schützen Sie sich vor Fallen. Zwei essenzielle Dokumente helfen:

Proof of Funds (Kapitalnachweis): Ein Nachweis, dass der Käufer über ausreichende finanzielle Mittel verfügt – Bankbescheinigung, Depotauszug oder Eigenkapitalnachweis – idealerweise vor der Besichtigung.
Bonitätsnachweis: Schufa-Auskunft, Einkommensnachweise oder Kredit-Unterlagen, um realistische Zahlungsfähigkeit zu prüfen.

Zusätzlich lohnt ein kurzer Qualifikationsbogen vor dem Termin mit Fragen wie: „Seit wann suchen Sie?“, „Wann möchten Sie einziehen?“, „Woher stammt die Finanzierung?“, „Welcher Zeitrahmen passt?“ Damit eliminieren Sie seriöse Kandidaten von reiner Neugier. Professionelle Makler nutzen genau diese Filter im Vorfeld, sodass nur ernsthafte Anfragen in die engere Auswahl kommen — und Sie nicht Ihre Zeit mit virtuellen Touristen verschwenden.

Recht und Steuern

Spekulationssteuer: Was gilt und wann sie entfällt

Die Spekulationssteuer (§ 23 EStG) wird fällig, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft wird. Wer jedoch selbst in der Wohnung gewohnt hat, kann steuerfrei verkaufen – vorausgesetzt, die Eigennutzung fand im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren statt.

Die Zehnjahresfrist beginnt mit dem Grundbucheintrag und endet mit dem Vertragsdatum des Verkaufs. Für Kapitalanleger zählt zusätzlich der Zeitpunkt der ersten Mieteinnahme. Steht das Fristende kurz bevor, kann ein späterer Verkauf die Steuer vermeiden.

Vermietete Wohnung: Rechte, Pflichten, klare Verträge

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung gilt Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Der Käufer übernimmt den bestehenden Mietvertrag automatisch – mit allen Rechten und Pflichten.

Wichtig für Verkäufer: Unterlagen vollständig übergeben (Mietvertrag, Kaution, Nebenkosten, Mieterhöhungen). Im Kaufvertrag klar regeln, ab wann Mieteinnahmen, Kosten und Hausgeld auf den Käufer übergehen.

Energieausweis: Pflichtangaben und Fallstricke

Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) sind bestimmte Angaben schon im Exposé Pflicht – etwa Energiekennwert, Ausweistyp und Baujahr der Heizung. Der Energieausweis muss spätestens zur Besichtigung vorliegen, sonst drohen Bußgelder bis zu 10.000 Euro.

Prüfen Sie rechtzeitig die Gültigkeit (max. 10 Jahre) und halten Sie die Angaben im Exposé konsistent. Fehlende oder falsche Energieangaben können zu Haftungsansprüchen führen.

Notar, Kaufvertrag, Auflassungsvormerkung, Übergabeprotokoll

Der Notar erstellt und beurkundet den Kaufvertrag, steuert die Treuhandabwicklung und sorgt für den Grundbucheintrag. Nach der Beurkundung sichert die Auflassungsvormerkung den Käufer, bis der Eigentumsübergang vollzogen ist.

Zum Abschluss empfiehlt sich ein Übergabeprotokoll mit dokumentierten Zählerständen, Schlüsseln und dem Zustand der Wohnung – unterschrieben von Käufer und Verkäufer.

Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine Rechts oder Steuerberatung. Für individuelle Fragen bitte Steuerberater oder Fachanwalt konsultieren.

📖 In unserem Guide zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf in Berlin erfahren Sie, welche Zusatzkosten wirklich anfallen – und wie Sie diese von Anfang an realistisch einplanen.

FAQ

Ist es sinnvoll, jetzt eine Wohnung zu verkaufen?

Ja, wenn Zinsen, Nachfrage und Angebot in Ihrem Segment zusammenpassen. Prüfen Sie aktuelle Signale und definieren Sie Ihr Ziel klar. Ein Profi kann Timing, Preisrahmen und Vermarktung so strukturieren, dass Sie nicht aus Zeitdruck nachlassen.

Wie viel kostet 1 qm Wohnfläche in Berlin?

Je nach Bezirk, Zustand und Lage bewegen sich ETW Durchschnittspreise häufig um 4.800 bis 5.500 Euro pro m², Toplagen deutlich darüber. Für Ihren konkreten Wert zählt die Mikrolage und der Zustand. Holen Sie sich eine belastbare Einwertung oder nutzen Sie unsere kostenlose Einwertung.

Wie kann ich meine Wohnung am besten verkaufen?

Mit einer realistischen Bewertung, starker Präsentation, breiter Reichweite und sauberer Käuferqualifizierung. Privat geht es auch, erfordert aber Erfahrung und Zeit. Ein Profi reduziert Fehler, beschleunigt den Ablauf und stärkt Ihre Verhandlungsposition.

Welche Kosten entstehen beim Wohnungsverkauf für den Verkäufer?

Einplanen sollten Sie Notar und Grundbuchanteile nach Vereinbarung, mögliche Vorbereitungskosten, Präsentation und bei Beauftragung eine Provision. Entscheidend ist die Netto Sicht: Gute Vermarktung kann die Kosten durch höheren Erlös mehr als ausgleichen.

Wie verkaufe ich meine Wohnung ohne Makler?

Sie übernehmen alles selbst: Bewertung, Exposé, Portale, Besichtigungen, Bonität, Verhandlung, Vertragsprüfung, Übergabe. Das spart Provision, erhöht aber das Fehler und Zeitrisiko. Alternativ können Sie einzelne Schritte auslagern, z. B. die Einwertung oder die Vertragsprüfung.

In welchem Alter kaufen sich die meisten ein Haus?

Häufig liegt der Erstkauf in Deutschland zwischen 35 und 45 Jahren. Für Verkäufer bedeutet das: Diese Zielgruppe ist oft finanziell stabil, zügig entscheidungsfähig und reagiert gut auf klare Unterlagen und verlässliche Prozesse.

Welcher Tag ist der beste, um ein Haus auf den Markt zu bringen?

Ein Start am Wochenanfang ist oft vorteilhaft, weil Inserate die ganze Woche über Sichtbarkeit aufbauen. Entscheidend sind jedoch Qualität der Präsentation und die ersten 14 bis 21 Tage, in denen Sie aktiv Resonanz erzeugen.

Wann sollte man im Alter sein Haus verkaufen?

Wenn Sie Barrierefreiheit, Pflege oder Liquidität benötigen, ist der Verkauf Teil einer größeren Lebensentscheidung. Prüfen Sie steuerliche Fristen und achten Sie auf einen strukturierten Ablauf, damit keine Nachlässe durch Zeitdruck entstehen.

Wie viel Steuer muss ich zahlen, wenn ich meine Wohnung verkaufe?

Innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung kann Spekulationssteuer auf den Gewinn anfallen, wenn keine Eigennutzung vorlag. Bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren entfällt sie oft. Für Details Ihren Steuerberater einbinden.

Was ist besser für den Hausverkauf, ein Makler oder eine Bank?

Eine Bank finanziert, ein Makler verkauft. Für Marketing, Käuferqualifizierung, Verhandlung und rechtssicheren Ablauf ist der Makler die richtige Wahl. Gute Kombination: Bankkonditionen nutzen und den Verkauf professionell steuern lassen.

Wie verkauft man eine Wohnung am besten?

Mit sauberer Einwertung, starker Präsentation, Reichweite auf mehreren Kanälen und harter Qualifizierung. Für fundierte Preiseinschätzung können Sie unsere Einwertung nutzen oder tiefer in Makler vs. privat einsteigen.

Fazit

Der Verkauf einer Wohnung in Berlin muss weder kompliziert noch riskant sein – wenn Sie ihn strategisch angehen. Mit einer realistischen Bewertung, klarer Planung und professioneller Begleitung lässt sich der Bestpreis sicher erreichen.

Die Expertinnen und Experten von IMMODO Berlin unterstützen Sie dabei mit einer persönlichen, kostenlosen Immobilienbewertung – schnell, transparent und unverbindlich. Starten Sie jetzt und finden Sie heraus, was Ihre Wohnung wirklich wert ist.

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Verweise

Housing Market Overview H1 2025 | JLL. (2025, September 5). https://www.jll.com/en-de/insights/market-perspectives/germany-living ↩︎
Lomitschka. (2025, January 23). Berlin: Kaufpreise für vermietete Wohnungen im Schnitt 25 Prozent niedriger – IVD % %. IVD. https://ivd.net/ivd-berlin-brandenburg/berlin-kaufpreise-fuer-vermietete-wohnungen/ ↩︎
ImmoScout24 WohnBarometer. (n.d.). ImmobilienScout24. https://www.immobilienscout24.de/wohnbarometer.html ↩︎