Steuern beim Wohnungsverkauf in Berlin sind für viele Eigentümer ein echter Stolperstein. Zwischen Spekulationssteuer, Haltefristen und abzugsfähigen Kosten verlieren sich schnell die Details, die am Ende bares Geld kosten können.
In diesem Ratgeber erfahren Sie verständlich und praxisnah, welche Regeln wirklich gelten, welche Fallstricke Sie vermeiden sollten und wie Sie beim Verkauf Ihrer Wohnung in Berlin steuerlich das Beste für sich herausholen. So gewinnen Sie Klarheit und Sicherheit und können Ihre Entscheidung mit gutem Gefühl treffen.
TLDR: Steuern beim Wohnungsverkauf
✅ 10-Jahres-Regel: Verkäufe nach Ablauf von 10 Jahren sind nach § 23 EStG in der Regel steuerfrei.
✅ Eigennutzung: Steuerfrei, wenn die Wohnung im Verkaufsjahr und in den zwei vorangehenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Es müssen keine vollen 3 Jahre sein.
✅ Vermietung unter 10 Jahren: Gewinne sind mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern.
✅ Höhe der Steuer in der Praxis: In den meisten Fällen liegt die effektive Belastung auf den Veräußerungsgewinn bei etwa 20–30 %; Beispiel: zvE 60.000 € ergibt rund 24 % Durchschnittssteuersatz. Bei höheren Einkommen steigt die Belastung, marginal bis 42 %, in Topfällen 45 %, jeweils ggf. Zuzüglich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
✅ Soli und Kirchensteuer: Soli fällt 2025 nur oberhalb erhöhter Freigrenzen an; Kirchensteuer in Berlin beträgt 9 % der Einkommensteuer, sofern kirchenzugehörig.
✅ Erbe oder Schenkung: Die Haltefrist des Vorbesitzers wird übernommen.
✅ 3-Objekt-Grenze: Mehr als 3 Verkäufe in 5 Jahren können als gewerblicher Grundstückshandel gelten.
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📖 Unser Ratgeber zum Verkauf vermieteter Wohnungen in Berlin zeigt Ihnen, wie Sie rechtliche und steuerliche Hürden sicher meistern.
Wie funktioniert die Spekulationssteuer bei Wohnungen in Berlin
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Berechnen Sie den voraussichtlichen Steuerbetrag auf den Verkaufsgewinn und Ihren Nettoerlös nach Steuern. Grundlage ist § 23 EStG. Die Einkommensteuer wird anhand des 2025er Tarifs geschätzt.
Rechtlicher Hinweis: Ergebnis ist eine realistische, aber vereinfachte Schätzung auf Basis von § 23 EStG, § 32a EStG, Soli- und Kirchensteuerregeln 2025. Individuelle Faktoren können abweichen.
📖 Im Leitfaden zu Nebenkosten beim Immobilienkauf in Berlin erfahren Sie, welche Kosten wirklich anfallen und wie Sie richtig kalkulieren.
Steuersatz 2025: mit welchem Satz wird versteuert
Persönlicher Einkommensteuersatz
Für die Spekulationssteuer wird der Gewinn aus dem Immobilienverkauf einfach zu Ihrem übrigen Einkommen addiert. Damit steigt Ihr zu versteuerndes Einkommen (zvE), und Sie rutschen je nach Höhe in eine andere Tarifzone. 2025 gelten folgende Eckwerte:
- Grundfreibetrag: bis 12.096 € bleibt das Einkommen steuerfrei.
- Progressionszone I: von 12.097–17.430 €, Grenzsteuersatz steigt von 14 % bis ca. 24 %.
- Progressionszone II: von 17.431–68.480 €, Grenzsteuersatz klettert bis 42 %.
- Spitzensteuersatz: ab 68.481 €, gleichbleibend 42 %.
- Reichensteuer: ab 277.826 € (Ledige), gilt ein Satz von 45 % auf den übersteigenden Betrag.
Praktisch bedeutet das: Verkaufen Sie eine Wohnung mit 100.000 € Gewinn und haben ohne diesen bereits ein zvE von 50.000 €, dann erhöht sich Ihr zvE auf 150.000 €. Der zusätzliche Gewinn wird überwiegend mit 42 % besteuert. Nach Abzug von Kosten (Makler, AfA, Modernisierungen) kann Ihre effektive Steuerlast aber deutlich niedriger liegen – darum lohnt es sich, genau zu rechnen.
Soli & Kirchensteuer in Berlin
Auf die Einkommensteuer kommt – je nach Situation – noch etwas oben drauf. Der Solidaritätszuschlag fällt 2025 nur noch für die oberen Einkommen an: Erst wenn Ihre Jahressteuer über 19.950 € liegt (bei Verheirateten über 39.900 €), erhebt das Finanzamt 5,5 % Zuschlag. Für die allermeisten Verkäufer fällt Soli damit weg, bei sehr hohen Gewinnen bleibt er jedoch spürbar.
Hinzu kommt in Berlin die Kirchensteuer von 9 % auf die Einkommensteuer, wenn Sie Mitglied einer kirchensteuerpflichtigen Religionsgemeinschaft sind. Beispiel: Bei einer Einkommensteuer von 30.000 € ergibt das zusätzliche 2.700 € Kirchensteuer. Wichtig: Die Kirchensteuer wird vom Finanzamt automatisch mit eingezogen, sie sollte also unbedingt in die Kalkulation Ihres Nettoerlöses einfließen.
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Jetzt auf WhatsApp startenSpezialfälle, die Verkäufer kennen sollten
Erbe und Schenkung
Bei Erbschaften oder Schenkungen übernehmen Sie die Haltefrist des Vorbesitzers. Das bedeutet: Hat der Vorbesitzer die Immobilie bereits länger als zehn Jahre gehalten, können Sie sie sofort steuerfrei verkaufen. Beispiel: Ihre Eltern kauften eine Wohnung 2005, Sie erben sie 2025 und verkaufen sie im selben Jahr. Ergebnis: Verkauf ist steuerfrei.
Wichtig ist eine lückenlose Dokumentation. Sammeln Sie Grundbuchauszug, Erbvertrag oder Notarurkunden, damit das Finanzamt die Steuerfreiheit anerkennt.
3-Objekt-Grenze und gewerblicher Grundstückshandel
Verkaufen Sie mehrere Immobilien in kurzer Zeit, prüft das Finanzamt, ob es sich um gewerblichen Grundstückshandel handelt. Maßstab ist die 3-Objekt-Grenze: mehr als drei Verkäufe innerhalb von fünf Jahren sind ein starkes Indiz. Beispiel: Sie verkaufen zwischen 2019 und 2023 drei Wohnungen. Bereits der vierte Verkauf kann dazu führen, dass alle Gewinne nicht mehr nach § 23 EStG, sondern als gewerbliche Einkünfte versteuert werden.
Folge: zusätzlich zur Einkommensteuer kann Gewerbesteuer anfallen. Lösung: Dokumentieren Sie die Gründe für jeden Verkauf, zum Beispiel Erbschaft, Scheidung oder Eigenbedarf. Ziehen Sie frühzeitig fachlichen Rat hinzu, wenn Sie mehrere Objekte verkaufen möchten.
Teilverkauf, Erbbaurecht, Sondernutzungsrechte
Auch besondere Konstellationen verdienen Aufmerksamkeit. Beim Teilverkauf (z. B. eine Hälfte der Wohnung oder ein Grundstücksteil) wird der Gewinn anteilig berechnet. Achten Sie auf eine klare Abgrenzung im Kaufvertrag.
Beim Erbbaurecht erwerben Käufer nur das Nutzungsrecht am Grundstück. Hier gelten abweichende steuerliche Regeln, die für Verkäufer oft günstiger sind. Sondernutzungsrechte wie Stellplätze, Garten oder Terrasse sollten separat ausgewiesen werden.
Beispiel: Wohnung 400.000 €, Sondernutzungsrecht Terrasse 15.000 €. Wird der Terrassenwert im Vertrag separat genannt, reduziert sich der steuerpflichtige Gewinn entsprechend. Das schafft Klarheit und senkt die Steuerlast.
3-Objekt-Check
Prüfen Sie orientierend, ob Ihre Verkäufe innerhalb von 5 Jahren ein Risiko für gewerblichen Grundstückshandel zeigen. Finale Logik wird nach Ihren Vorgaben eingestellt.
📖 Unser Steuerleitfaden zum Immobilienkauf in Berlin gibt Ihnen einen klaren Überblick über Abgaben, Freibeträge und Gestaltungsmöglichkeiten.
Fazit
Ein Wohnungsverkauf in Berlin kann steuerlich komplex sein – von der 10-Jahres-Frist über die Spekulationssteuer bis hin zu absetzbaren Kosten und besonderen Ausnahmen wie Erbschaften oder der 3-Objekt-Grenze. Wichtig ist, dass Sie Ihre individuelle Situation genau prüfen, um steuerliche Fallstricke zu vermeiden und Chancen optimal zu nutzen. Mit dem richtigen Wissen lässt sich der steuerpflichtige Gewinn deutlich mindern und in vielen Fällen sogar ganz vermeiden.
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