Steuern beim Wohnungsverkauf in Berlin sind für viele Eigentümer ein echter Stolperstein. Zwischen Spekulationssteuer, Haltefristen und abzugsfähigen Kosten verlieren sich schnell die Details, die am Ende bares Geld kosten können.
In diesem Ratgeber erfahren Sie verständlich und praxisnah, welche Regeln wirklich gelten, welche Fallstricke Sie vermeiden sollten und wie Sie beim Verkauf Ihrer Wohnung in Berlin steuerlich das Beste für sich herausholen. So gewinnen Sie Klarheit und Sicherheit und können Ihre Entscheidung mit gutem Gefühl treffen.
Zusammenfassung: Steuern beim Wohnungsverkauf
✅ 10-Jahres-Regel: Verkäufe nach Ablauf von 10 Jahren sind nach § 23 EStG in der Regel steuerfrei.
✅ Eigennutzung: Steuerfrei, wenn die Wohnung im Verkaufsjahr und in den zwei vorangehenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Es müssen keine vollen 3 Jahre sein.
✅ Vermietung unter 10 Jahren: Gewinne sind mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern.
✅ Höhe der Steuer in der Praxis: In den meisten Fällen liegt die effektive Belastung auf den Veräußerungsgewinn bei etwa 20–30 %; Beispiel: zvE 60.000 € ergibt rund 24 % Durchschnittssteuersatz. Bei höheren Einkommen steigt die Belastung, marginal bis 42 %, in Topfällen 45 %, jeweils ggf. Zuzüglich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
✅ Soli und Kirchensteuer: SoSoli fällt 2026 erst ab deutlich erhöhten Freigrenzen an (über 20.350 € Steuerlast); Kirchensteuer in Berlin beträgt 9 % der Einkommensteuer, sofern kirchenzugehörig.
✅ Erbe oder Schenkung: Die Haltefrist des Vorbesitzers wird übernommen.
✅ 3-Objekt-Grenze: Mehr als 3 Verkäufe in 5 Jahren können als gewerblicher Grundstückshandel gelten.
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Wie funktioniert die Spekulationssteuer bei Wohnungen in Berlin
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Die 10-Jahres-Frist im Überblick
Wer seine Berliner Wohnung mindestens 10 Jahre hält, kassiert in der Regel steuerfrei, denn laut § 23 EStG entfällt die Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn, wenn zwischen Kauf- und Verkaufsvertrag über zehn Jahre liegen.
In Berlin, wo nur etwa 17 % der Haushalte Wohneigentum besitzen, ist das für viele Eigentümer ein mächtiges Steuerargument und oft der Grund, warum Verkauf und Eigennutzung strategisch getaktet werden. Wenn die Tabelle oben rot blinkt, bleibt nur noch das gezielte Timing. Klar, brutal ehrlich: Wer vor der Frist verkauft, zahlt Steuern. Was tun? Rechner auf, Daten rein – und sofort Klarheit.
Eigennutzung statt Vermietung
Wer seine Berliner Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt hat, kann die Spekulationssteuer vermeiden, auch wenn die 10-Jahres-Frist nicht erreicht ist (§ 23 EStG). Das ist besonders wertvoll in einer Stadt, in der 2025 der Durchschnittspreis laut Gutachterausschuss bei rund 5.400 €/m² liegt.
Beispiel: Eine 70-m²-Wohnung, vor wenigen Jahren für 420.000 € gekauft, erzielt heute rund 500.000 €. Verkaufen Sie steuerfrei, fließen die vollen 500.000 € auf Ihr Konto.
Der Rechner oben zeigt Ihnen in Sekunden, ob die Eigennutzungsregel bei Ihrem Objekt greift und wie viel Steuerersparnis das bedeutet.
Vermietete Wohnung unter 10 Jahren
Anders sieht es bei vermieteten Wohnungen aus, die innerhalb von zehn Jahren verkauft werden. Hier greift die Spekulationssteuer, und das kann teuer werden: Liegt Ihr Gewinn bei 100.000 €, zahlen Sie je nach Einkommen 20.000–30.000 € Steuer (inkl. Soli und ggf. Kirchensteuer).
Der steuerpflichtige Gewinn berechnet sich aus Verkaufspreis minus Anschaffungskosten, Modernisierungskosten, abgeschriebener AfA und Verkaufskosten. Beispiel: Kauf 420.000 €, Verkauf 500.000 €, Gewinn 80.000 €. Steuerlast: rund 22.000 € – Nettoerlös nur ca. 478.000 €.
Nutzen Sie den Rechner oben, um genau für Ihre Zahlen zu sehen, ob sich ein Halten, eine Eigennutzung oder ein sofortiger Verkauf lohnt.
Was mindert oder erhöht den steuerpflichtigen Gewinn
Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Wenn Sie in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienkauf umfangreiche Modernisierungen durchführen, prüfen Sie unbedingt die sogenannte 15-%-Regel § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (vgl. BMF-Schreiben 18.7.2003): Wird der Anteil dieser Aufwendungen am Gebäudewert (nicht inkl. Grundstück) überschritten, gelten alle Kosten nicht als sofort abziehbare Werbungskosten, sondern müssen über die AfA (typischerweise 2 % p.a.) abgeschrieben werden.
Berlin-Beispiel: Gekauft für 420.000 €, davon 300.000 € Gebäudeanteil. Die 15 %-Grenze liegt damit bei 45.000 €. Planen Sie z. B. Bad- und Fenstererneuerung für 50.000 € in den ersten drei Jahren kann das Finanzamt die gesamten Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten einstufen. Das bedeutet: Statt 50.000 € sofort steuerlich geltend zu machen, müssen Sie diese über etwa 50 Jahre abschreiben. Die Steuerersparnis im Sofortjahr fällt somit deutlich geringer aus; ein klarer Nachteil.
Diese Regel existiert, um zu verhindern, dass Immobilien gezielt kurz vor dem Verkauf umfassend modernisiert werden, um steuermindernd zu wirken. Gerade in Berlin, wo Grundrenovierungen häufig zwischen 700 € und 1.100 € pro m² liegen (z. B. für 70 m² also bis zu ca. 77.000 €), ist diese Grenze schneller erreicht, als Sie denken.
Verkaufskosten
Verkaufskosten mindern den steuerpflichtigen Gewinn nach §23 EStG, wenn sie eindeutig dem Verkauf zugeordnet sind. In Berlin trägt der Verkäufer bei Doppelprovision regelmäßig 3,57 % Maklercourtage, hinzu kommen Löschungs-Notar und Grundbuch für die Grundschuld meist 0,2–0,4 %, plus Energieausweis und Inserate.
Beispiel 600.000 €: 21.420 € Makler, 1.500 € Löschungen, 600 € Marketing. Das reduziert den steuerpflichtigen Gewinn um 23.520 € und spart bei 24 % effektiver Steuer ca. 5.645 €. Belege sauber sammeln.
Inventar richtig trennen
Bewegliches Inventar wie Einbauküche, Geräte, freistehende Möbel, Lampen kann vertraglich separat ausgewiesen werden. Das senkt den Gebäudewert und damit den steuerpflichtigen Gewinn.
Mini-Beispiel: Ausweis Küche 8.000 € bei einem 300.000-€-Deal reduziert den steuerpflichtigen Gewinn um 8.000 €. Wichtig: realistische Zeitwerte ansetzen, mit Rechnungen und Fotos belegen und im Kaufvertrag als eigene Position aufführen. Überhöhte Inventarpreise werden regelmäßig korrigiert und können Rückfragen der Bank auslösen.
AfA-Rückrechner
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Steuersatz 2026: mit welchem Satz wird versteuert
Persönlicher Einkommensteuersatz
Für die Spekulationssteuer wird der Gewinn aus dem Immobilienverkauf einfach zu Ihrem übrigen Einkommen addiert. Damit steigt Ihr zu versteuerndes Einkommen (zvE) und Sie rutschen je nach Höhe in eine andere Tarifzone. 2026 gelten folgende Eckwerte:
- Grundfreibetrag: Bis 12.096 € bleibt das Einkommen steuerfrei.
- Progressionszone I: von 12.097 bis 17.430 €, Grenzsteuersatz steigt von 14 % bis ca. 24 %.
- Progressionszone II: von 17.431–68.480 €, Grenzsteuersatz klettert bis 42 %.
- Spitzensteuersatz: ab 68.481 €, gleichbleibend 42 %.
- Reichensteuer: Ab 277.826 € (Ledige) gilt ein Satz von 45 % auf den übersteigenden Betrag.
Praktisch bedeutet das: Verkaufen Sie eine Wohnung mit 100.000 € Gewinn und haben ohne diesen bereits ein zvE von 50.000 €, dann erhöht sich Ihr zvE auf 150.000 €. Der zusätzliche Gewinn wird überwiegend mit 42 % besteuert. Nach Abzug von Kosten (Makler, AfA, Modernisierungen) kann Ihre effektive Steuerlast aber deutlich niedriger liegen – darum lohnt es sich, genau zu rechnen.
Soli & Kirchensteuer in Berlin
Auf die Einkommensteuer kommt – je nach Situation – noch etwas oben drauf. Der Solidaritätszuschlag fällt 2026 erst an, wenn Ihre festgesetzte Einkommensteuer 20.350 € (bei Einzelveranlagung) bzw. 40.700 € (bei Zusammenveranlagung) übersteigt.
Hinzu kommt in Berlin die Kirchensteuer von 9 % auf die Einkommensteuer, wenn Sie Mitglied einer kirchensteuerpflichtigen Religionsgemeinschaft sind. Beispiel: Bei einer Einkommensteuer von 30.000 € ergibt das zusätzliche 2.700 € Kirchensteuer. Wichtig: Die Kirchensteuer wird vom Finanzamt automatisch mit eingezogen, sie sollte also unbedingt in die Kalkulation Ihres Nettoerlöses einfließen.
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Jetzt auf WhatsApp startenSpezialfälle, die Verkäufer kennen sollten
Erbe und Schenkung
Bei Erbschaften oder Schenkungen übernehmen Sie die Haltefrist des Vorbesitzers. Das bedeutet: Hat der Vorbesitzer die Immobilie bereits länger als zehn Jahre gehalten, können Sie sie sofort steuerfrei verkaufen. Beispiel: Ihre Eltern kauften eine Wohnung 2005, Sie erben sie 2025 und verkaufen sie im selben Jahr. Ergebnis: Verkauf ist steuerfrei.
Wichtig ist eine lückenlose Dokumentation. Sammeln Sie Grundbuchauszug, Erbvertrag oder Notarurkunden, damit das Finanzamt die Steuerfreiheit anerkennt.
3-Objekt-Grenze und gewerblicher Grundstückshandel
Verkaufen Sie mehrere Immobilien in kurzer Zeit, prüft das Finanzamt, ob es sich um gewerblichen Grundstückshandel handelt. Maßstab ist die 3-Objekt-Grenze: Mehr als drei Verkäufe innerhalb von fünf Jahren sind ein starkes Indiz. Beispiel: Sie verkaufen zwischen 2020 und 2024 Wohnungen. Bereits der vierte Verkauf kann dazu führen, dass alle Gewinne nicht mehr nach § 23 EStG, sondern als gewerbliche Einkünfte versteuert werden.
Achtung bei Kapitalgesellschaften: Der Bundesfinanzhof (BFH) hat 2025 bestätigt, dass bei GmbHs die 3-Objekt-Grenze strenger ausgelegt wird. Hier ist besondere Vorsicht geboten.
Außerdem, zusätzlich zur Einkommensteuer, kann Gewerbesteuer anfallen. Also, dokumentieren Sie die Gründe für jeden Verkauf, zum Beispiel Erbschaft, Scheidung oder Eigenbedarf. Ziehen Sie frühzeitig fachlichen Rat hinzu, wenn Sie mehrere Objekte verkaufen möchten.
Teilverkauf, Erbbaurecht, Sondernutzungsrechte
Auch besondere Konstellationen verdienen Aufmerksamkeit. Beim Teilverkauf (z. B. eine Hälfte der Wohnung oder ein Grundstücksteil) wird der Gewinn anteilig berechnet. Achten Sie auf eine klare Abgrenzung im Kaufvertrag.
Beim Erbbaurecht erwerben Käufer nur das Nutzungsrecht am Grundstück. Hier gelten abweichende steuerliche Regeln, die für Verkäufer oft günstiger sind. Sondernutzungsrechte wie Stellplätze, Garten oder Terrasse sollten separat ausgewiesen werden.
Beispiel: Wohnung 400.000 €, Sondernutzungsrecht Terrasse 15.000 €. Wird der Terrassenwert im Vertrag separat genannt, reduziert sich der steuerpflichtige Gewinn entsprechend. Das schafft Klarheit und senkt die Steuerlast.
3-Objekt-Check
Prüfen Sie schnell und unverbindlich, ob bei Ihren Verkäufen ein Risiko für gewerblichen Grundstückshandel besteht.
Fazit
Ein Wohnungsverkauf in Berlin kann steuerlich komplex sein – von der 10-Jahres-Frist über die Spekulationssteuer bis hin zu absetzbaren Kosten und besonderen Ausnahmen wie Erbschaften oder der 3-Objekt-Grenze. Wichtig ist, dass Sie Ihre individuelle Situation genau prüfen, um steuerliche Fallstricke zu vermeiden und Chancen optimal zu nutzen. Mit dem richtigen Wissen lässt sich der steuerpflichtige Gewinn deutlich mindern und in vielen Fällen sogar ganz vermeiden.
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