Sie haben den Kaufvertrag beim Notar unterschrieben, doch im Grundbuch steht weiterhin der Verkäufer. Bis Sie selbst eingetragen sind, vergehen Wochen, manchmal Monate. In dieser Zeit sichert die Auflassungsvormerkung Ihren Anspruch auf das Eigentum. Sie ist ein Eintrag im Grundbuch, der Sie schützt, obwohl Sie noch nicht Eigentümer sind.
Im Netz wird sie oft falsch erklärt. Sie sei eine Grundbuchsperre, koste 0,5 Prozent vom Kaufpreis oder sei gesetzlich vorgeschrieben. Nichts davon stimmt. Dieser Beitrag zeigt, was § 883 BGB tatsächlich regelt, was die Vormerkung in Berlin kostet, wie der Ablauf aussieht und worauf Sie als Käufer achten sollten. Ein Kostenrechner, ein Zeitstrahl und ein Schutz-Check helfen Ihnen dabei, Ihren eigenen Fall einzuordnen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs. Sie sichert Ihren Anspruch auf Übertragung des Eigentums (§ 883 BGB).
- Sie ist keine Grundbuchsperre. Der Verkäufer bleibt Eigentümer, spätere Verfügungen sind Ihnen gegenüber aber unwirksam.
- Sie gilt auch bei einer Insolvenz des Verkäufers (§ 106 InsO).
- Das Grundbuchamt erhebt dafür eine halbe Gebühr nach Tabelle B (KV 14150 GNotKG), mindestens 15 Euro. Bei 500.000 Euro Kaufpreis sind das 467,50 Euro, ohne Umsatzsteuer.
- Üblicherweise trägt der Käufer die Kosten (§ 448 Abs. 2 BGB), sofern der Vertrag nichts anderes regelt.
- Eine gesetzliche Pflicht gibt es nicht. In der Praxis verlangen Notare und Banken sie trotzdem fast immer.
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung heißt in der Fachsprache Eigentumsübertragungsvormerkung, häufig sagt man auch Eigentumsvormerkung oder einfach Vormerkung. Gemeint ist immer dasselbe: ein Vermerk im Grundbuch, der den Anspruch des Käufers auf Übereignung der Immobilie sichert. Das Gesetz regelt sie in § 883 BGB. Eingetragen wird sie in Abteilung II des Grundbuchs, in der auch Lasten und Beschränkungen wie Wegerechte oder Vorkaufsrechte stehen.
Der Vermerk verändert nicht, wem die Immobilie gehört. Er sagt nur: Hier gibt es einen Käufer, dem das Objekt versprochen wurde, und dieser Anspruch hat Vorrang vor allem, was später im Grundbuch landet.
Warum braucht es die Vormerkung überhaupt?
Ein Eigentumswechsel ist erst mit der Eintragung im Grundbuch vollzogen. Zwischen Kaufvertrag und Eintragung liegt eine Lücke, und genau dort entstehen die Risiken:
- Der Verkäufer könnte die Immobilie ein zweites Mal verkaufen.
- Er könnte eine Grundschuld eintragen lassen, etwa für einen neuen Kredit.
- Ein Gläubiger könnte eine Zwangshypothek eintragen lassen.
- Der Verkäufer könnte zahlungsunfähig werden.
Ohne Vormerkung müssten Sie den Kaufpreis zahlen und hoffen, dass in dieser Zeit nichts passiert. Mit Vormerkung zahlen Sie erst dann, wenn Ihr Anspruch im Grundbuch gesichert ist. Das ist der Kern des deutschen Kaufablaufs.
Wer beantragt die Vormerkung?
Das übernimmt der Notar. Im Kaufvertrag bewilligt der Verkäufer die Eintragung (§ 885 BGB), der Notar stellt den Antrag beim zuständigen Grundbuchamt. Sie müssen sich darum nicht selbst kümmern. Wichtig ist nur, dass Sie den Ablauf kennen, damit Sie wissen, wann Sie zahlen sollten und wann besser nicht. Mehr zum Notartermin lesen Sie in unserem Beitrag zu den Notarkosten beim Hauskauf und zum Ablauf.
Auflassung, Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung im Vergleich
Drei Begriffe werden ständig durcheinandergeworfen: Auflassung, Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung. Sie bezeichnen drei verschiedene Schritte mit unterschiedlicher Wirkung.
Die Auflassung ist die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer, dass das Eigentum übergehen soll (§ 925 BGB). Sie wird vor dem Notar erklärt und steht meist schon im Kaufvertrag. Die Vormerkung sichert den Anspruch, bis es so weit ist. Die Umschreibung ist der letzte Schritt: Erst mit ihr werden Sie Eigentümer.
Auflassung, Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung im Vergleich
Drei Schritte, drei unterschiedliche Wirkungen: Nur die Umschreibung macht Sie zum Eigentümer.
| Merkmal | Auflassung | Auflassungsvormerkung | Eigentumsumschreibung |
|---|---|---|---|
| Was ist das? | Einigung über den Eigentumsübergang | Grundbucheintrag, der den Anspruch auf Übereignung sichert | Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer |
| Rechtsgrundlage | § 925 BGB | § 883 BGB | § 873 BGB |
| Käufer wird Eigentümer? | Nein | Nein | Ja |
| Eintrag im Grundbuch? | Nein, notarielle Erklärung | Ja, Abteilung II | Ja, Abteilung I |
| Zeitpunkt | Beim Notartermin, meist im Kaufvertrag | Kurz nach dem Notartermin | Nach Zahlung des Kaufpreises |
| Schutz vor Zweitverkauf? | Nein | Ja | Nicht mehr nötig |
| Gerichtsgebühr | Keine, Teil der Beurkundung | Halbe Gebühr (KV 14150 GNotKG) | Volle Gebühr (KV 14110 GNotKG) |
Hinweis: Keine Rechtsberatung. Rechtsstand: Oktober 2026. Im Einzelfall entscheidet der beurkundende Notar.
Die Tabelle zeigt auch, warum die Auflassung allein nichts sichert. Sie ist nur die Einigung. Ohne Vormerkung kann der Verkäufer zwischen Vertrag und Eintragung weiter über das Objekt verfügen.
Wie schützt die Auflassungsvormerkung den Käufer?
Der Schutz beruht auf einer einfachen Regel in § 883 Abs. 2 BGB: Verfügt der Verkäufer nach der Eintragung der Vormerkung noch einmal über das Grundstück, ist das gegenüber dem Käufer unwirksam, soweit es seinen Anspruch beeinträchtigen würde. Juristen nennen das relative Unwirksamkeit.
Keine Grundbuchsperre
Hier steckt der häufigste Irrtum. Die Vormerkung sperrt das Grundbuch nicht. Der Verkäufer ist bis zur Umschreibung weiter Eigentümer. Er kann das Objekt theoretisch belasten oder anderweitig verkaufen, und das Grundbuchamt trägt solche Rechte unter Umständen sogar ein. Für Sie als Käufer spielt das aber keine Rolle: Rechte, die Ihren Anspruch stören, müssen Sie nicht dulden. Sie können vom Begünstigten verlangen, dass er der Eintragung zustimmt oder sie beseitigt (§ 888 BGB).
In der Praxis kommt es dazu selten. Wer ein Grundstück verkaufen will, auf dem schon eine Vormerkung für einen anderen Käufer steht, findet kaum jemanden, der kauft.
Rang
Nach § 883 Abs. 3 BGB richtet sich der Rang Ihres Rechts nach dem Zeitpunkt, zu dem die Vormerkung eingetragen wurde. Eine Grundschuld, die erst danach ins Grundbuch kommt, steht Ihnen gegenüber im Nachrang. Ihr Anspruch behält damit seinen Platz, auch wenn die Umschreibung später erfolgt.
Insolvenz und Zwangsvollstreckung
Gerät der Verkäufer in die Insolvenz, bleibt die Vormerkung bestehen. Der Insolvenzverwalter kann Ihren gesicherten Anspruch nicht einfach ignorieren (§ 106 InsO). Auch ein Gläubiger, der nach der Vormerkung eine Zwangshypothek eintragen lässt, kann Ihnen gegenüber nichts mehr durchsetzen, was Ihren Anspruch beeinträchtigt.
„Käufer unterschätzen oft, wie viel Sicherheit allein dieser eine Grundbucheintrag bringt. Wer vor der Eintragung der Vormerkung zahlt, trägt das Risiko allein.“
- Leonard Stein
Die Grenze der Vormerkung
Die Vormerkung sichert nur den Anspruch auf Übereignung. Sie sagt nichts über den Zustand der Immobilie, über vorhandene Lasten in Abteilung II und III oder über Altlasten. Wer das Grundbuch nicht prüft, kauft unter Umständen ein Objekt mit Wohnrecht oder Grundschulden, die zu übernehmen sind. Lassen Sie sich den aktuellen Grundbuchauszug zeigen und besprechen Sie die Einträge mit dem Notar.
Ablauf beim Immobilienkauf: Wann kommt die Vormerkung?
Die Reihenfolge ist fest und hat einen Sinn: Zuerst wird gesichert, dann bezahlt, dann umgeschrieben.
- Kaufvertrag beim Notar. Beide Seiten unterschreiben. Der Verkäufer bewilligt die Vormerkung, die Auflassung wird erklärt.
- Antrag auf Vormerkung. Der Notar reicht ihn beim Grundbuchamt ein. Haben Sie sich auf eine Vorlagensperre verständigt, hält der Notar den Antrag zurück, bis eine vereinbarte Bedingung erfüllt ist. Ohne eine solche Vereinbarung stellt er ihn sofort.
- Eintragung der Vormerkung. Das Grundbuchamt trägt sie in Abteilung II ein.
- Weitere Voraussetzungen. Der Notar holt Löschungsunterlagen für bestehende Grundschulden ein und klärt, ob die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausübt.
- Fälligkeitsmitteilung. Sind alle Bedingungen erfüllt, schickt der Notar sie an Sie. Erst jetzt ist der Kaufpreis zu zahlen.
- Zahlung und Grunderwerbsteuer. Sie zahlen den Kaufpreis, das Finanzamt erhält die Grunderwerbsteuer (in Berlin 6 Prozent) und stellt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
- Eigentumsumschreibung. Nach Zahlungsnachweis beantragt der Notar die Umschreibung. Sie sind mit der Eintragung Eigentümer.
Zeitstrahl: Vom Notartermin bis zur Eigentumsumschreibung
Sieben Schritte in fester Reihenfolge. Tippen Sie auf einen Schritt, um Details zu sehen.
-
Beide Seiten unterschreiben den Vertrag. Der Verkäufer bewilligt die Vormerkung (§ 885 BGB) und die Auflassung wird erklärt (§ 925 BGB).
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Der Notar reicht den Antrag beim zuständigen Grundbuchamt ein. Mit einer Vorlagensperre hält er ihn zurück, bis eine vereinbarte Bedingung erfüllt ist. Sonst stellt er ihn sofort.
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Das Amt trägt die Vormerkung in Abteilung II ein. Ab jetzt ist Ihr Anspruch gesichert und hat Rang vor später eingetragenen Rechten.
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Der Notar holt Löschungsunterlagen für bestehende Grundschulden ein und klärt, ob die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausübt (§ 28 BauGB, bis zu drei Monate).
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Sind alle Bedingungen erfüllt, teilt der Notar mit, dass der Kaufpreis fällig ist. Erst jetzt sollten Sie zahlen, und auch Ihre Bank zahlt erst jetzt.
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Sie überweisen den Kaufpreis. Das Finanzamt setzt die Grunderwerbsteuer fest (Berlin: 6 Prozent) und stellt nach Zahlung die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
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Nach dem Zahlungsnachweis beantragt der Notar die Umschreibung. Mit der Eintragung in Abteilung I sind Sie Eigentümer. Danach wird die Vormerkung gelöscht.
Hinweis: Vereinfachte Darstellung, keine Rechts- oder Steuerberatung. Der konkrete Ablauf steht in Ihrem Kaufvertrag. Stand: Oktober 2026.
Wichtig für Sie: Zahlen Sie niemals vor der Fälligkeitsmitteilung. Finanziert eine Bank den Kauf, zahlt auch sie erst, wenn die Vormerkung eingetragen ist. Das ist ihre Sicherheit, und sie ist zugleich Ihre. Zur Grunderwerbsteuer und zu den steuerlichen Folgen finden Sie weitere Hinweise in unserem Leitfaden zur Immobilienkauf-Steuer.
Was kostet die Auflassungsvormerkung?
Hier ist das Netz besonders widersprüchlich. Manche Seiten nennen 0,5 Prozent vom Kaufpreis, andere sprechen von einer Notargebühr, wieder andere schlagen noch Umsatzsteuer drauf. Das Gesetz sagt etwas anderes.
Die Eintragung einer Vormerkung ist eine Leistung des Grundbuchamts, also eines Gerichts. Es erhebt eine halbe Gebühr (Nr. 14150 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG). Die Höhe einer vollen Gebühr bestimmt die Tabelle B in § 34 GNotKG, abhängig vom Geschäftswert. Bei einer Vormerkung für den Kauf ist das der Kaufpreis. Die Mindestgebühr beträgt 15 Euro. Umsatzsteuer fällt auf Gerichtsgebühren nicht an.
Bei üblichen Berliner Kaufpreisen sind das rund 0,1 Prozent vom Kaufpreis, nicht 0,5 Prozent. Wer mit der höheren Zahl rechnet, plant fünfmal zu viel ein.
Gebühren für Vormerkung und Umschreibung nach Kaufpreis
Das Grundbuchamt rechnet nach Tabelle B des GNotKG. Die Werte gelten für den Kaufpreis als Geschäftswert, ohne Umsatzsteuer.
| Kaufpreis | Vormerkung (0,5 Gebühr) | Umschreibung (1,0 Gebühr) | Zusammen |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 217,50 € | 435 € | 652,50 € |
| 300.000 € | 317,50 € | 635 € | 952,50 € |
| 400.000 € | 392,50 € | 785 € | 1.177,50 € |
| 500.000 € | 467,50 € | 935 € | 1.402,50 € |
| 750.000 € | 667,50 € | 1.335 € | 2.002,50 € |
| 1.000.000 € | 867,50 € | 1.735 € | 2.602,50 € |
| 1.500.000 € | 1.267,50 € | 2.535 € | 3.802,50 € |
Hinweis: Die Löschung der Vormerkung kostet nach KV 14152 GNotKG 25 €. Notarkosten und Grunderwerbsteuer kommen hinzu. Keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand: Oktober 2026.
Wer zahlt?
Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer die Kosten der Auflassung und der Eintragung ins Grundbuch. Im Kaufvertrag kann etwas anderes stehen, das ist aber unüblich. Planen Sie die Gebühr also in Ihre Kaufnebenkosten ein. Eine vollständige Übersicht, was beim Kauf zusätzlich zum Kaufpreis fällig wird, finden Sie in unserem Guide zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf.
Was zusätzlich anfällt
Die Vormerkung ist nur ein Teil der Grundbuchkosten. Die Eigentumsumschreibung kostet eine volle Gebühr (Nr. 14110 KV GNotKG) und damit doppelt so viel wie die Vormerkung. Die Notarkosten für Beurkundung und Vollzug kommen hinzu, ebenso eine eventuelle Grundschuld für Ihre Finanzierung und die Grunderwerbsteuer.
Kostenrechner
Mit dem Rechner können Sie die Gebühren für Ihren Kaufpreis selbst berechnen.
Kostenrechner: Grundbuchgebühren bei Vormerkung und Umschreibung
Berechnet nach Tabelle B des GNotKG (§ 34). Geben Sie den Kaufpreis ein, die Ergebnisse erscheinen sofort.
Auflassungsvormerkung
Halbe Gebühr, KV 14150 GNotKG, mindestens 15 €
Eigentumsumschreibung
Volle Gebühr, KV 14110 GNotKG
Grundbuchgebühren gesamt
Ohne Notarkosten und Grunderwerbsteuer
Hinweis: Orientierungswerte ohne Gewähr, keine Rechts- oder Steuerberatung. Gerichtsgebühren, keine Umsatzsteuer. Notarkosten kommen hinzu. Rechtsstand: Oktober 2026.
Wie lange dauert die Eintragung in Berlin?
Eine amtliche Statistik zur Dauer der Eintragung gibt es für Berlin nicht. Die Zeit hängt vom Grundbuchamt, vom Aufkommen und vom Zustand der Unterlagen ab. Berlin hat acht Grundbuchämter, jeweils bei einem Amtsgericht: Charlottenburg, Kreuzberg, Köpenick, Lichtenberg, Mitte, Neukölln, Schöneberg und Spandau. Zuständig ist das Amt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Eine Übersicht bietet das Serviceportal Berlin.
Nach unserer Erfahrung dauert es von der Antragstellung bis zur Eintragung der Vormerkung in der Regel einige Wochen. Die Eigentumsumschreibung braucht danach meist länger, weil sie erst nach Zahlung und nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung beantragt werden kann.
Sie können den Prozess nicht beschleunigen, aber Sie können Verzögerungen vermeiden. Vollständige Unterlagen, ein ausgefüllter Fragebogen zur Grunderwerbsteuer und zügige Antworten auf Rückfragen des Notars sparen oft mehr Zeit als jeder Anruf beim Grundbuchamt. Wie lange der gesamte Verkaufsprozess in Berlin dauert, haben wir im Beitrag Wie lange dauert ein Wohnungsverkauf in Berlin? zusammengefasst.
Vorkaufsrecht und Milieuschutz in Berlin
In Berlin gibt es eine Besonderheit, die den Zeitplan beeinflusst: das gemeindliche Vorkaufsrecht. Nach § 28 BauGB hat die Gemeinde drei Monate Zeit, es auszuüben, nachdem der Kaufvertrag mitgeteilt wurde. In Gebieten mit sozialer Erhaltungssatzung, den Milieuschutzgebieten, spielt es in Berlin eine große Rolle.
Für den Käufer hat das praktische Folgen. Das Grundbuchamt trägt den Käufer erst als Eigentümer ein, wenn die Gemeinde bestätigt hat, dass sie das Vorkaufsrecht nicht ausübt (§ 28 Abs. 1 BauGB). Die Vormerkung selbst kann trotzdem schon früher eingetragen werden. Sie sichert Ihren Anspruch, ändert aber nichts an der Prüfung durch die Gemeinde.
In Milieuschutzgebieten kann der Käufer die Ausübung durch eine Abwendungserklärung abwenden (§ 27 BauGB). Ob das in Ihrem Fall möglich und sinnvoll ist, klärt der Notar mit Ihnen vor der Beurkundung. Planen Sie bei Objekten in solchen Gebieten mehr Zeit ein und prüfen Sie früh, ob das Haus oder die Wohnung betroffen ist.
Wann wird die Auflassungsvormerkung gelöscht?
Die Vormerkung hat nur eine Aufgabe: den Zeitraum bis zur Umschreibung zu überbrücken. Ist der Käufer als Eigentümer eingetragen, braucht es sie nicht mehr. Üblicherweise regelt der Kaufvertrag, dass die Vormerkung dann gelöscht wird. Dafür fällt eine weitere Gebühr an, nach KV 14152 GNotKG sind das 25 Euro.
Anders sieht es aus, wenn der Kauf scheitert. Dann bleibt die Vormerkung zunächst im Grundbuch stehen, und der Verkäufer kann sie nicht allein löschen lassen. Er braucht die Löschungsbewilligung des Käufers. Gibt es einen Rücktritt oder einen anderen Grund, aus dem der Anspruch des Käufers dauerhaft entfällt, kann der Eigentümer die Beseitigung verlangen (§ 886 BGB). Solange die Vormerkung steht, wird kaum jemand das Objekt anderweitig kaufen. Ein Käufer, der abspringt, sollte die Löschung deshalb schnell und schriftlich regeln.
Fünf Irrtümer rund um die Vormerkung
Beim Thema Vormerkung halten sich einige Behauptungen hartnäckig, auch auf Seiten, die sonst solide arbeiten. Hier die wichtigsten im Check.
„Die Vormerkung sperrt das Grundbuch.“ Das stimmt nicht. Es gibt keine Sperre. Der Verkäufer bleibt Eigentümer, spätere Verfügungen sind Ihnen gegenüber aber unwirksam, soweit sie Ihren Anspruch stören (§ 883 Abs. 2 BGB).
„Die Vormerkung kostet 0,5 Prozent vom Kaufpreis.“ Auch das stimmt nicht. Es ist eine halbe Gerichtsgebühr nach Tabelle B. Das sind etwa 0,1 Prozent, bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro genau 467,50 Euro.
„Der Notar kassiert die Gebühr.“ Die Gebühr für die Eintragung geht ans Grundbuchamt. Der Notar rechnet seine eigene Tätigkeit getrennt ab. Beide Posten sollten Sie bei den Nebenkosten getrennt aufführen.
„Mit der Vormerkung gehört mir die Immobilie.“ Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung der Umschreibung. Bis dahin haben Sie einen gesicherten Anspruch, mehr nicht. „Ohne Vormerkung ist der Kauf ungültig.“ Der Kaufvertrag ist auch ohne Vormerkung wirksam. Die Vormerkung ist keine Pflicht, sondern ein Schutz. Wer darauf verzichtet, geht ein Risiko ein, das kein Notar und keine Bank empfiehlt. Wie sich Käufer vor weiteren typischen Fehlern schützen, lesen Sie in unserem Ratgeber zum Kauf einer Eigentumswohnung.
Manche dieser Irrtümer entstehen, weil Begriffe vermischt werden. Auflassung, Vormerkung, Eintragung und Umschreibung sind vier verschiedene Dinge, und wer sie sauber trennt, versteht den Ablauf sofort besser. Wenn Sie unsicher sind, welche Stufe Ihr Kauf gerade erreicht hat, hilft ein Blick in den Grundbuchauszug: Steht die Vormerkung in Abteilung II, ist die erste Absicherung erledigt. Steht Ihr Name bereits in Abteilung I, sind Sie Eigentümer.
Checkliste und Schutz-Check für Käufer
Ob Ihr Kauf sauber abgesichert ist, lässt sich mit wenigen Fragen prüfen. Die Checkliste führt Sie durch Unterlagen und Schritte in der richtigen Reihenfolge.
Checkliste: So sichern Sie Ihren Immobilienkauf ab
Haken Sie ab, was erledigt ist. Die Reihenfolge entspricht dem Ablauf beim Kauf.
0 von 13 erledigt
Geschafft. Ihr Kauf ist nach dieser Liste sauber abgesichert. Offene Fragen klären Sie bitte mit Ihrem Notar.
Hinweis: Allgemeine Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung. Der Notar prüft Ihren Einzelfall. Stand: Oktober 2026.
Wenn Sie wissen möchten, wie gut Ihr eigener Fall abgesichert ist, hilft der Schutz-Check. Er stellt Ihnen wenige Fragen und zeigt, wo Sie vor der Zahlung noch nachfragen sollten.
Schutz-Check: Wie gut ist Ihr Immobilienkauf abgesichert?
Fünf Fragen, eine Auswertung mit konkreten nächsten Schritten. Ihre Angaben bleiben auf dieser Seite und werden nicht gespeichert.
Hinweis: Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Zweifel fragen Sie den beurkundenden Notar. Stand: Oktober 2026.
Häufige Fragen zur Auflassungsvormerkung
Fragen und Antworten zur Auflassungsvormerkung
Die sieben häufigsten Fragen von Käufern, kurz beantwortet.
Was ist eine Auflassungsvormerkung einfach erklärt?
Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs, der den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums sichert (§ 883 BGB). Sie macht den Käufer nicht zum Eigentümer, schützt ihn aber davor, dass der Verkäufer das Objekt zwischen Kaufvertrag und Umschreibung noch einmal verkauft oder belastet.
Ist die Auflassungsvormerkung eine Grundbuchsperre?
Nein. Der Verkäufer bleibt bis zur Umschreibung Eigentümer. Spätere Verfügungen sind dem Käufer gegenüber jedoch unwirksam, soweit sie seinen Anspruch beeinträchtigen (§ 883 Abs. 2 BGB).
Was kostet eine Auflassungsvormerkung?
Das Grundbuchamt erhebt eine halbe Gebühr nach Tabelle B (KV 14150 GNotKG), mindestens 15 Euro. Bei 500.000 Euro Kaufpreis sind das 467,50 Euro, bei 1.000.000 Euro 867,50 Euro. Umsatzsteuer fällt nicht an. Weitere Kosten beim Kauf finden Sie in unserem Guide zu den Nebenkosten.
Wer zahlt die Auflassungsvormerkung, Käufer oder Verkäufer?
Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer die Kosten der Auflassung und der Eintragung ins Grundbuch, sofern der Kaufvertrag nichts anderes regelt. Details zum Notartermin lesen Sie im Beitrag zu den Notarkosten beim Hauskauf.
Wie lange dauert die Eintragung einer Auflassungsvormerkung?
Eine amtliche Statistik für Berlin gibt es nicht. Erfahrungsgemäß vergehen vom Antrag bis zur Eintragung einige Wochen. Die Eigentumsumschreibung folgt erst nach Zahlung des Kaufpreises und Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung. Die Zuständigkeit der Berliner Grundbuchämter zeigt das Serviceportal Berlin.
Ist eine Auflassungsvormerkung Pflicht?
Nein, eine gesetzliche Pflicht gibt es nicht, und der Kaufvertrag ist auch ohne Vormerkung wirksam. In der Praxis raten Notare dringend dazu, und Banken zahlen eine Finanzierung in der Regel erst aus, wenn sie eingetragen ist.
Wann und wie wird die Auflassungsvormerkung gelöscht?
Nach der Umschreibung des Eigentums auf den Käufer hat sie ihren Zweck erfüllt und wird gelöscht, meist aufgrund einer Regelung im Kaufvertrag. Scheitert der Kauf, braucht der Verkäufer für die Löschung die Löschungsbewilligung des Käufers.
Hinweis: Keine Rechts- oder Steuerberatung. Rechtsstand: Oktober 2026.
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Vielleicht lesen Sie diesen Beitrag nicht als Käufer, sondern weil Sie selbst verkaufen möchten. Dann wissen Sie nun, wie die Vormerkung Ihren Käufer absichert und was das für Ihren Zeitplan bedeutet. Den gesamten Weg beschreiben wir im Ratgeber zum Wohnungsverkauf in Berlin, die steuerliche Seite im Guide zu den Steuern beim Wohnungsverkauf.
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Kostenlose Einwertung startenDieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Rechtsstand: Oktober 2026. Maßgeblich sind die Beratung durch den beurkundenden Notar und die jeweils aktuellen Gesetze.
