Haben Sie eine ungenutzte Immobilie, eine lukrative Ferienwohnung oder gewerblich genutzte Räume in der Hauptstadt? Dann tickt für Sie im Jahr 2026 eine gefährliche finanzielle Zeitbombe. Das Gesetz zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Berlin ist längst keine theoretische Warnung mehr. Es hat sich zu einem unerbittlichen Werkzeug der Bezirksämter entwickelt, das Eigentümer systematisch und kompromisslos in die Enge treibt.
Angedrohte Bußgelder von bis zu 500.000 Euro, schnell eskalierende Zwangsgelder und das Schreckensszenario einer staatlichen Zwangsverwaltung bedeuten, dass Ihr hart erarbeitetes Kapital akut unter Beschuss steht. Doch ein überstürztes Handeln aus Panik ist jetzt der falsche Weg. In diesem Ratgeber erfahren Sie nicht nur die ungeschönte Wahrheit über die aktuellen rechtlichen Verschärfungen, sondern auch, wie Sie die Kontrolle behalten.
Wir navigieren Sie präzise durch die gefährlichsten bürokratischen Fallstricke und präsentieren Ihnen eine strategische, stressfreie Lösung, mit der Sie das juristische Risiko sofort abgeben und Ihr Immobilienvermögen maximal sichern.
Was heute streng als Zweckentfremdung bestraft wird
Im Jahr 2026 ist die Schonzeit auf dem Berliner Immobilienmarkt endgültig vorbei. Die Bezirksämter begnügen sich nicht länger mit harmlosen Warnbriefen. Wer die aktuellen Regeln ignoriert, spielt mit seiner finanziellen Existenz. Durch die jüngsten Anpassungen des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes drohen mittlerweile existenzbedrohende Bußgelder von bis zu 500.000 Euro1. Die Behörden arbeiten heute digitaler, vernetzter und unerbittlicher als je zuvor. Die Strategie des „Unter-dem-Radar-Bleibens“ ist im Jahr 2026 keine Option mehr, sondern ein direktes Ticket in die behördliche Zwangsmaßnahme.
Der teure Leerstand
Eine Immobilie einfach ungenutzt zu lassen, weil man auf bessere Marktbedingungen hofft oder eine langsame Sanierung plant, ist heutzutage extrem gefährlich. Das Bezirksamt wertet Spekulation oder Bequemlichkeit als direkten Angriff auf den Wohnungsmarkt.
- Die strikte 3-Monats-Frist: Nach exakt drei Monaten Leerstand greift das Gesetz ohne Ausnahmen. Ab dem 91. Tag begehen Eigentümer rein rechtlich eine illegale Zweckentfremdung.
- Das anonyme Meldeportal: Die Ämter müssen nicht mehr selbst patrouillieren. Das Online-Hinweisportal , in Berlin zum Beispiel, wird täglich von aufmerksamen Nachbarn genutzt, um unbeleuchtete oder verwaiste Wohnungen anonym zu melden.
- Keine Ausreden: Wer den Leerstand mit einer geplanten Renovierung rechtfertigen will, muss lückenlose Bauablaufpläne vorlegen. Fehlen diese Beweise, wird sofort ein Verfahren eingeleitet.
1. Monat
Leerstand beginnt. Noch legal.
2. Monat
Behördliche Frist läuft ab.
Tag 91
Illegale Zweckentfremdung.
Kurzzeitvermietung (Airbnb & Co.)
Die goldenen Zeiten des einfachen Geldes durch Touristen sind in Berlin restlos vorbei. Das digitale Netz hat sich 2026 komplett zugezogen und macht illegale Ferienvermietungen unmöglich.
- Das absolute 90-Tage-Limit: Eine Nebenwohnung darf im gesamten Kalenderjahr an maximal 90 Tagen an Feriengäste vermietet werden. Jeder zusätzliche Tag ist ein direkter Gesetzesbruch.
- Registriernummer als Pflicht: Ohne eine offizielle Nummer des Bezirksamts darf absolut kein Inserat online gehen. Das bloße Fehlen dieser Nummer auf Portalen kann bereits sechsstellige Strafen nach sich ziehen.
- Der Mai 2026 Schock: Die neue EU-Kurzzeitvermietungsverordnung (EU 2024/1028) tritt in Kraft. Buchungsplattformen sind nun gesetzlich gezwungen, alle Vermieterdaten automatisch und ungefiltert an die deutschen Behörden zu übermitteln. Die absolute Transparenz ist da.
Unerlaubte gewerbliche Nutzung
Eine geräumige Altbauwohnung in ein stilles Büro oder eine Praxis zu verwandeln, mag auf den ersten Blick harmlos wirken. Für die Berliner Bezirksämter ist es jedoch die illegale Vernichtung von dringend benötigtem Wohnraum.
- Die unsichtbare Grenze: Ein gelegentliches Homeoffice im eigenen Wohnzimmer ist völlig legal. Sobald die Wohnung jedoch zum primären Geschäftssitz, zum reinen Büro für Mitarbeiter oder zu einer Praxis umfunktioniert wird, droht das sofortige Einschreiten der Behörden.
- Automatischer Datenabgleich: Wer heute ein Gewerbe an einer reinen Wohnadresse anmeldet, provoziert eine automatische Überprüfung. Die Ämter gleichen Gewerbeanmeldungen systematisch mit den Meldedaten ab und decken illegale Büronutzungen sofort auf.
Der Preis des Zögerns: Bußgelder und behördliche Zwangsmaßnahmen
Wer 2026 bei Zweckentfremdung in Berlin auf Zeit spielt, spielt russisches Roulette mit seinem Vermögen. Die Geduld der Bezirksämter ist restlos aufgebraucht. Statt endloser Anhörungen gibt es heute schnelle und harte Bescheide. Die Ämter haben verstanden, dass sie unkooperative Eigentümer nur dort zur Einsicht zwingen können, wo es wirklich schmerzt: beim eigenen Geldbeutel und bei der absoluten Kontrolle über das eigene Eigentum.
Strafen bis zu 500.000 Euro
Viele Eigentümer glauben fälschlicherweise, ein Bußgeld sei ein einmaliger kalkulierbarer Preis, den man für illegale Kurzzeitvermietung oder gewerblichen Leerstand eben zahlen muss. Das ist ein fataler Irrtum. Zwar liegt das gesetzliche Maximum für diese Ordnungswidrigkeiten bei ruinösen 500.000 Euro, doch der eigentliche finanzielle Albtraum beginnt meist schon viel früher durch die sogenannten Zwangsgelder.
Sobald das Bezirksamt eine Zweckentfremdung feststellt, erlässt es eine Rückführungsaufforderung mit einer sehr knappen Frist. Verstreicht diese tatenlos, wird das erste Zwangsgeld festgesetzt. Dieses startet in der Berliner Praxis oft bei 5.000 bis 10.000 Euro pro Wohnungseinheit. Die wahre Gefahr liegt in der Eskalation. Zwangsgelder sind keine einmaligen Strafen.
Wenn der Eigentümer den Wohnraum nicht umgehend dem regulären Markt zuführt, verhängt die Behörde einfach das nächste Zwangsgeld. Dieses kann sich bei jeder neuen Festsetzung verdoppeln und wird so lange wiederholt eingetrieben, bis auch der finanziell stärkste Eigentümer einlenkt. Es ist ein behördlicher Mechanismus, der darauf ausgelegt ist, Sie systematisch auszubluten.
„Ein Bußgeld zahle ich nur einmal und das Problem ist erledigt.“
(Bewegen Sie die Maus hierher)Zwangsgelder verdoppeln sich bei Nichtbeachtung fortlaufend, bis zur finanziellen Erschöpfung.
„Wenn ich stur bleibe, passiert nichts Schlimmeres als hohe Strafen.“
(Bewegen Sie die Maus hierher)Die finale Waffe Berlins: Ein staatlicher Treuhänder entzieht Ihnen die Kontrolle und vermietet Ihr Eigentum.
Treuhänderische Zwangsverwaltung
Sollte ein Eigentümer die Zwangsgelder stoisch zahlen und die Wohnung dennoch leer stehen lassen, zieht das Land Berlin seine schärfste und gefürchtetste Waffe: die Einsetzung eines staatlichen Treuhänders. Dies ist das absolute Worst-Case-Szenario. Es bedeutet den vollständigen und sofortigen Kontrollverlust über die eigene Immobilie.
Bei der treuhänderischen Zwangsverwaltung greift der Staat direkt nach Ihren Schlüsseln. Der vom Bezirksamt beauftragte Treuhänder hat die gesetzliche Vollmacht, Ihre Wohnung zu betreten und im Zweifelsfall die Schlösser austauschen zu lassen. Er wird Ihre Immobilie dann im Namen des Staates an völlig fremde Dritte vermieten.
Als Eigentümer haben Sie ab diesem Moment absolut nichts mehr zu sagen. Sie können sich weder die neuen Mieter aussuchen noch die Mietkonditionen bestimmen. Die ultimative Demütigung folgt auf dem Fuß. Der Treuhänder hat einen gesetzlichen Anspruch auf eine „angemessene Vergütung“ für seine Arbeit. Das bedeutet im Klartext: Sie bezahlen mit Ihrem eigenen Geld das Gehalt exakt jener Person, die Ihnen gerade die Herrschaft über Ihre eigene Immobilie entzogen hat.
Die rechtlichen Auswege: Ausnahmegenehmigungen und ihre Hürden
Werfen wir einen Blick auf die sogenannten „Auswege“. Viele Eigentümer klammern sich an die trügerische Hoffnung, über eine offizielle Ausnahmegenehmigung dem Verbot elegant zu entgehen. Aus Sicht eines Immobilienprofis ist das in den meisten Fällen ein massiver Fehler. Die Berliner Verwaltung hat diese Hintertüren ganz bewusst so komplex, unattraktiv und kostspielig gestaltet, dass sie für die überwältigende Mehrheit der Eigentümer den sicheren wirtschaftlichen Ruin bedeuten.
Ersatzwohnraum schaffen
In der Theorie klingt es nach einem machbaren Kompromiss: Sie nutzen Ihre Immobilie weiterhin als renditestarkes Gewerbe oder Ferienwohnung und bauen oder schaffen dafür woanders in Berlin neuen Wohnraum als Ausgleich. In der Realität des Jahres 2026 ist dies eine absolute finanzielle Falle. Das Bezirksamt genehmigt dies nämlich nur unter einer drastischen Bedingung. Das Gesetz zwingt Ihnen für diesen neu geschaffenen Ersatzwohnraum eine extrem strenge Mietpreisbindung auf.
Das Land diktiert die maximale Miete, die meist bei völlig unrentablen 7 bis 9 Euro pro Quadratmeter festgenagelt wird. Wenn man die aktuellen Berliner Baukosten von weit über 4.000 Euro pro Quadratmeter für Neubauten oder Dachgeschossausbauten gegenrechnet, wird das gesamte Vorhaben sofort zur reinen Geldvernichtungsmaschine. Sie investieren ein Vermögen in den Bau, ohne jemals eine marktgerechte Rendite erzielen zu dürfen. Das gesamte Projekt ist finanziell von Tag eins an absolut nutzlos.
Härtefallregelungen
Der Antrag auf einen „wirtschaftlichen Härtefall“ ist der wohl teuerste bürokratische Irrgarten der Hauptstadt. Die Behörden winken hier nichts einfach durch. Um eine drohende wirtschaftliche Existenzgefährdung nachzuweisen, reicht kein einfaches Schreiben Ihres Steuerberaters. Das Bezirksamt zwingt Sie de facto, auf eigene Kosten teure, vereidigte Wirtschaftsprüfer zu engagieren. Sie müssen Ihr gesamtes privates und geschäftliches Vermögen schonungslos und transparent offenlegen.
Das verschlingt schnell Gutachterkosten im hohen fünfstelligen Bereich, lange bevor überhaupt eine Entscheidung getroffen ist. Und dann folgt die bitterste Pointe: Selbst wenn Sie Zehntausende Euro investieren, Monate verlieren und dieses nervenaufreibende Verfahren tatsächlich gewinnen, ist der Triumph nur geliehen. Diese Ausnahmegenehmigungen werden fast ausnahmslos streng befristet und gelten meist für maximal drei Jahre.
Sobald diese Frist abläuft, erlischt die Erlaubnis automatisch. Die juristische Zeitbombe wird einfach nur kurz angehalten und tickt danach sofort weiter. Sie stehen dann exakt wieder am Anfang des Problems, nur mit deutlich weniger Geld und verlorenen Nerven.
Die lukrativste Exit-Strategie: Verkaufen statt streiten
Der Weg in die Behördenmühle
- Eskalierende Zwangsgelder und finale Bußgelder bis zu 500.000 Euro.
- Nervenaufreibende und jahrelange juristische Auseinandersetzungen mit dem Bezirksamt.
- Absoluter Kontrollverlust durch die Einsetzung staatlicher Treuhänder.
- Hohe Vorabkosten für teure Wirtschaftsprüfer ohne jegliche Erfolgsgarantie.
Die sichere Exit-Strategie
- Haftungsübergang: Sie geben das gesamte juristische Risiko mit der Unterschrift sofort ab.
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Angesichts der harten Gangart der Berliner Behörden im Jahr 2026 geht es für Eigentümer längst nicht mehr nur um die Frage der Vermietung. Es geht primär um den Schutz Ihres Kapitals. Wer zu lange an einer Immobilie festhält, die im Visier des Zweckentfremdungsverbots steht, riskiert eine massive Entwertung seines Vermögens durch Bußgelder und staatliche Eingriffe. Die profitabelste Lösung ist oft die strategische Realisierung des Kapitals, solange man die Zügel noch selbst in der Hand hält.
Haftungsübergang: Das rechtliche Risiko sofort delegieren
Der größte Vorteil einer zeitnahen Veräußerung ist die sofortige Befreiung von der persönlichen Haftung. In exakt der Sekunde, in der die Tinte unter dem notariellen Kaufvertrag trocknet, übertragen Sie das gesamte regulatorische Risiko auf den neuen Eigentümer. Die drohenden Bußgelder von bis zu 500.000 Euro, die eskalierenden Zwangsgelder und die Angst vor einer treuhänderischen Zwangsverwaltung werden für Sie mit einem Schlag gegenstandslos.
Anstatt wertvolle Zeit und privates Vermögen in unsichere juristische Verfahren zu investieren, sichern Sie sich Ihre Liquidität. Sie lassen den Käufer die operativen Schwierigkeiten lösen und ziehen einen sauberen finanziellen Schlussstrich unter ein belastendes Kapitel.
Maximale Kapitalerhaltung trotz Problemstatus
Ein rechtlich komplexes Objekt muss nicht unter Wert verkauft werden, wenn die Verhandlungsstrategie stimmt. Als Ihr Partner für Risikomanagement sorgen wir dafür, dass Ihr Vermögen geschützt bleibt, indem wir die „hässlichen“ Details der Abwicklung übernehmen. Wir analysieren das Potenzial Ihrer Immobilie und verhandeln auf Augenhöhe mit Akteuren, die genau wissen, wie sie mit der Berliner Rechtslage umgehen müssen.
Durch eine gezielte Best-Price-Strategie stellen wir sicher, dass Sie den bestmöglichen Marktwert realisieren, ohne selbst in Vorleistung gehen zu müssen. Sie behalten dabei die volle Flexibilität und gehen kein finanzielles Risiko ein, da eine Vergütung erst bei erfolgreichem Abschluss erfolgt. So bleibt Ihr Kapital erhalten, während wir den behördlichen Druck von Ihnen fernhalten.
Diskrete Abwicklung über professionelle Kanäle
Gerade wenn Behörden bereits ein Auge auf ein Objekt geworfen haben, ist Diskretion der beste Schutz für Ihren Verkaufspreis. Anstatt das Objekt öffentlich auf Portalen zu präsentieren und damit zusätzliche Aufmerksamkeit zu erregen, steuern wir den Prozess geräuschlos im Hintergrund. Wir nutzen exklusive Netzwerke zu pragmatischen Investoren, die über die nötige Expertise und das Kapital verfügen, um regulatorische Hürden einfach zu absorbieren.
Durch eine kontinuierliche Erreichbarkeit und professionelle Verhandlungsführung fungieren wir als Ihr Schutzschild gegenüber potenziellen Käufern und Behörden. Sie gewinnen Ihre persönliche Freiheit zurück und wissen Ihr Kapital in Sicherheit, während wir die Verhandlungen mit Käufern führen, die das Risiko als Teil ihres Geschäftsmodells akzeptieren.
Fazit
Die behördlichen Zahlen sprechen eine unmissverständliche Sprache: Allein in den letzten Jahren haben die Berliner Bezirksämter fast 28.000 Wohnungen zwangsweise dem regulären Markt zurückgeführt und über 25.000 aktive Verfahren allein wegen Leerstands eingeleitet. Mit den jüngsten Verschärfungen im Jahr 2026 – darunter horrende Ausgleichszahlungen von bis zu 4.600 Euro pro Quadratmeter für entzogenen Wohnraum und Bußgelder am gesetzlichen Limit von 500.000 Euro – ist das Netz endgültig zugezogen. Der Versuch, das Zweckentfremdungsverbot durch die strenge 3-Monats-Leerstandsfrist, die 90-Tage-Airbnb-Regel oder ungenehmigte Büronutzungen auszusitzen, ist schlichtweg ein finanzielles Himmelfahrtskommando.
Wer heute an einer Problemimmobilie festhält, riskiert nicht nur eskalierende Zwangsgelder, sondern im absoluten Worst-Case den kompletten Kontrollverlust an einen staatlichen Treuhänder. Die strategisch klügste Entscheidung zur Sicherung Ihres Vermögens ist es, das Spielfeld rechtzeitig zu verlassen. Ein schneller, diskreter Verkauf überträgt das gesamte regulatorische Risiko in der Sekunde der Vertragsunterzeichnung auf den Käufer. Sie retten Ihr Kapital, umgehen den behördlichen Stress und realisieren mit der richtigen Marktpositionierung dennoch den absoluten Bestpreis.
Haben Sie eine Immobilie in Berlin, die aktuell leer steht, als Ferienwohnung genutzt wird oder rechtlich auf der Kippe steht? Warten Sie nicht, bis das Hinweisportal der Bezirksämter Alarm schlägt. Sichern Sie sich ab und schreiben Sie uns einfach eine kurze Nachricht per WhatsApp für eine kostenlose und absolut unverbindliche Erstberatung. Wir sind 24/7 für Sie erreichbar und zeigen Ihnen diskret auf, wie Ihre persönliche Exit-Strategie aussehen kann.
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Jetzt auf WhatsApp startenHäufige Fragen (FAQ) zur Zweckentfremdung in Berlin
Was ist Zweckentfremdung von Wohnraum?
Eine Zweckentfremdung von Wohnraum liegt vor, wenn Wohnraum zu anderen Zwecken als dem dauerhaften Wohnen genutzt wird. Das Berliner Gesetz (ZwVbG) definiert Wohnraum als Räumlichkeiten, die zur dauerhaften Führung eines Haushalts geeignet und bestimmt sind. Wird dieser Raum dem allgemeinen Wohnungsmarkt entzogen, spricht man von Zweckentfremdung.
Wann liegt eine Zweckentfremdung von Wohnraum vor?
Eine Zweckentfremdung liegt typischerweise in vier Fällen vor: 1. Bei Leerstand von mehr als drei Monaten ohne berechtigten Grund. 2. Bei der wiederholten tageweisen Vermietung als Ferienwohnung (z. B. über Airbnb). 3. Bei der Nutzung von Wohnraum für überwiegend gewerbliche Zwecke wie Büros oder Praxen. 4. Wenn der Wohnraum baulich so verändert oder abgerissen wird, dass er nicht mehr zum Wohnen geeignet ist.
Ist die Zweckentfremdung von Wohnraum verboten?
Ja, in Berlin ist die Zweckentfremdung von Wohnraum grundsätzlich verboten. Das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwVbG) zielt darauf ab, den knappen Wohnraum in der Hauptstadt zu schützen und der regulären Wohnnutzung zu erhalten.
Wann benötige ich eine Genehmigung zur Zweckentfremdung?
Eine behördliche Ausnahmegenehmigung wird zwingend benötigt, bevor der Wohnraum für andere Zwecke genutzt wird. Eine nachträgliche Genehmigung ist in der Regel ausgeschlossen. Sie benötigen diese Erlaubnis für gewerbliche Nutzungen, längeren Leerstand, Abriss oder die dauerhafte Umwandlung in Ferienwohnungen.
Wie beantrage ich eine Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum?
Der Antrag muss beim zuständigen Bezirksamt (Wohnungsamt) des Bezirks gestellt werden, in dem sich die Immobilie befindet. Dies erfolgt in der Regel schriftlich oder digital über das Service-Portal Berlin unter Verwendung der offiziellen amtlichen Formulare. Der Antragsteller muss berechtigte Interessen (z. B. Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz oder die Schaffung von Ersatzwohnraum) umfangreich nachweisen.
Welche Strafen oder Bußgelder drohen bei illegaler Zweckentfremdung?
Bei vorsätzlicher oder fahrlässiger Zweckentfremdung ohne Genehmigung können die Bezirksämter in Berlin Bußgelder von bis zu 500.000 Euro verhängen. Zusätzlich werden oftmals sich verdoppelnde Zwangsgelder festgesetzt, um die Rückführung auf den Wohnungsmarkt zu erzwingen. In extremen Fällen kann eine treuhänderische Zwangsverwaltung angeordnet werden.
Darf ich meine Wohnung als Ferienwohnung oder über Airbnb vermieten?
Die Vermietung ist nur unter strengen Auflagen erlaubt. Eine Registriernummer beim zuständigen Bezirksamt ist zwingend erforderlich. Handelt es sich um den Hauptwohnsitz, ist die Vermietung zeitlich unbegrenzt möglich, solange der eigene Wohnschwerpunkt erhalten bleibt. Handelt es sich um eine Nebenwohnung, ist die Vermietung an Feriengäste auf maximal 90 Tage pro Kalenderjahr limitiert.
Ist Homesharing oder die Untervermietung eines Zimmers erlaubt?
Die dauerhafte Untervermietung einzelner Zimmer an reguläre Mieter ist keine Zweckentfremdung, erfordert aber die Zustimmung des Vermieters. Beim Homesharing (tageweise Vermietung einzelner Zimmer an Touristen) gilt dies nicht als Zweckentfremdung, sofern der Hauptmieter oder Eigentümer mehr als 50 Prozent der Wohnfläche weiterhin selbst bewohnt. Auch hierfür ist eine kostenfreie Registriernummer beim Bezirksamt einzuholen.
Wie lange darf Wohnraum leer stehen?
Wohnraum darf in Berlin maximal drei Monate lang leer stehen. Ab dem ersten Tag des vierten Monats gilt der Leerstand als illegale Zweckentfremdung, sofern keine behördliche Genehmigung (z. B. aufgrund nachgewiesener, zügig durchgeführter Sanierungsarbeiten) vorliegt.
Was gilt bei gewerblicher Nutzung wie einem Büro oder einer Praxis?
Die Umwandlung von Wohnraum in rein gewerbliche Flächen (Büros, Praxen, Kanzleien) ist ohne behördliche Genehmigung verboten. Ein reguläres, häusliches Arbeitszimmer für das Homeoffice ist hingegen erlaubt, solange der Charakter der Wohnung als Wohnstätte erhalten bleibt und die Wohnnutzung überwiegt.
Welche Ausnahmen gibt es vom Zweckentfremdungsverbot?
Ausnahmen können erteilt werden, wenn öffentliche Interessen oder überwiegende private Interessen (wie eine akute Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz) vorliegen. Ein weiterer Ausnahmegrund ist die Schaffung von adäquatem Ersatzwohnraum im selben Bezirk. Dieser Ersatzwohnraum unterliegt jedoch strengen behördlichen Mietpreisbindungen.
Muss eine Zweckentfremdung gemeldet werden und wie kann ich sie anzeigen?
Eigentümer sind verpflichtet, jede geplante Zweckentfremdung vorab zu melden und genehmigen zu lassen. Bürger und Nachbarn können vermutete Zweckentfremdungen (wie andauernden Leerstand oder illegale Ferienwohnungen) über ein spezielles Online-Hinweisportal des Landes Berlin oder direkt bei den zuständigen Wohnungsämtern anonym anzeigen.
Verweise
- GmbH, J. (n.d.-b). Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank. https://gesetze.berlin.de/bsbe/document/NJRE001311114 ↩︎
