Wohnung verkaufen mit oder ohne Makler: Die falsche Wahl kostet Zeit, Nerven und bares Geld. In diesem Leitfaden bekommen Sie klare Antworten, praxisnahe Tipps und konkrete Zahlen für den deutschen Markt.
Wir zeigen, wann privat verkaufen sinnvoll ist und wann mit Makler verkaufen spürbar mehr Tempo, Sicherheit und Nettoerlös bringt. Ihre Fragen zu Preisstrategie, Zeitaufwand, rechtlichen Pflichten, Steuern, Energieausweis und WEG Unterlagen greifen wir direkt auf.
Für den schnellen Einstieg warten ein kompakter Schnellcheck, eine übersichtliche Vergleichstabelle und zwei Tools, der Break-even-Rechner und der Maklerkostenrechner. So treffen Sie fundierte Entscheidungen, vermeiden teure Fehler und planen den Verkauf Schritt für Schritt.
Kurzantwort und Entscheidungshilfe auf einen Blick
TLDR: Wenn Sie Tempo, bestmöglichen Nettoerlös und niedrige Risiken wollen, liefert der Verkauf mit Makler in der Praxis meist das bessere Ergebnis. Hier die Kurzbegründung in 7 Punkten.
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Zielbild klärenMakler meist im Vorteil
Schneller Abschluss, maximaler Nettoerlös, weniger Risiken. Genau hier zahlt sich professionelle Vermarktung oft aus.
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Preis und Nachfrage optimieren
Fundierte Bewertung, große Reichweite und Qualifizierung der Interessenten erhöhen die Chance auf mehrere Gebote und einen besseren Endpreis.
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Aufwand und Zeit sparen
Exposé, Unterlagenmanagement, Terminsteuerung, Vorqualifizierung, Verhandlung und Notarvorbereitung werden professionell übernommen.
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Sicherheit und Haftung
Bonitätscheck, saubere Dokumentation, korrekte Angaben und rechtssichere Abwicklung reduzieren Verzögerungen und spätere Streitpunkte.
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Wann privat sinnvoll ist
Sie haben bereits einen passenden Käufer, ausreichend Zeit, Marktkenntnis und beherrschen rechtliche sowie organisatorische Themen sicher.
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Häufige Stolpersteine ohne Makler
Fehlpreis, lückenhafte Unterlagen, unklare Finanzierung, ungeprüfte Zusagen. Ergebnis sind oft Preisabschläge oder Abbrüche kurz vor Notartermin.
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Entscheidungsregel
Wenn Sie Geschwindigkeit, bestmöglichen Nettoerlös und geringe Risiken priorisieren, spricht die Erfahrung für den Verkauf mit Makler. Ausnahme: fester Käuferkreis mit gesicherter Finanzierung.
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Direkter Vergleich: Mit Makler vs. privat verkaufen
Wenn Sie sich fragen, ob Sie wirklich einen Makler brauchen oder den Verkauf lieber selbst in die Hand nehmen, sind Sie nicht allein. In Deutschland werden rund 66 % aller Wohnimmobilien über Makler vermittelt. Das zeigt, wie etabliert dieser Weg ist. Während der Privatverkauf auf den ersten Blick verlockend wirkt, da Sie die Provision sparen, sollten Sie die praktischen Vorteile eines Maklers nicht unterschätzen. Er sichert verkaufsfördernde Reichweite, Marktpreis-Kenntnis, rechtssichere Vorbereitung und in der aktuellen Marktphase oft schnellere Abschlüsse.
Im Folgenden erfahren Sie kompakt und strukturiert, unter welchen Umständen der Verkauf mit Makler tatsächlich effizienter, sicherer und profitabler ist und wann ein Privatverkauf dennoch eine Option sein kann. Nutzen Sie diesen Vergleich als sichere Entscheidungshilfe, um rationale und selbstbewusste Schritte zu planen.
Vergleichstabelle mit 12 Kriterien
Hinweis: Diese Tabelle dient als schnelle Orientierung. Sie ersetzt keine Rechtsberatung.
Wann Makler objektiv im Vorteil ist
Wenn Sie sich fragen, wann ein Makler objektiv im Vorteil ist, werfen wir einen Blick auf die Zahlen: Professionelle Vermarktung führt in Deutschland häufig zu deutlich besseren Ergebnissen. Studien zeigen, dass Immobilien über Maklerpreise bis zu 20 % über dem privat erzielten Verkaufspreis erzielen und das bei einem Bruchteil Ihres persönlichen Aufwands.
Noch beeindruckender ist die Geschwindigkeit: Immobilien mit Makler verkaufen sich 5–11 Mal schneller, dank optimierter Vorbereitung wie Home Staging und zielgerichteter Vermarktung.
In der Praxis liegt der Verkaufszeitraum für Eigentumswohnungen in Städten bei nur 4–8 Wochen, während Privatverkäufe oft viele Monate länger dauern. Ein Makler bringt das Know-how, die Tools und das Netzwerk mit, um Tempo, Preis und Rechtssicherheit auf einen Punkt zu bringen.
Wenn Sie also auf Effizienz, Risikenminimierung und Verkaufserfolg großen Wert legen, ist ein Makler nicht nur eine Option; er ist klug durchdacht.
Wann privat verkaufen sinnvoll sein kann
Ein Privatverkauf kann eine sinnvolle Option sein, vor allem dann wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Aktuelle Zahlen zeigen: Etwa ein Drittel der Wohnimmobilien wird inzwischen ohne Makler angeboten, ein Trend verstärkt durch die Provisionsaufteilung seit 20201. In welcher Situation lohnt sich das wirklich?
- Wenn Sie bereits einen festen Käufer haben. Zum Beispiel im Familien- oder Nachbarschaftskreis. Ist die Finanzierung abgesichert, können Sie viel Zeit sparen.
- Bei sehr geringem Verkaufszeitdruck. Liegt Ihr Fokus weniger auf Top-Preis oder schneller Abwicklung und mehr auf Kontrolle, ist der Privatweg eine Option.
- Wenn Sie ausreichende Marktkenntnis mitbringen. Wer beruflich oder durch Erfahrung gut informiert ist, kann Preisfindung, Verhandlung und Dokumentation eigenständig bewältigen.
- Auch die Kosten spielen eine Rolle. Die Maklercourtage liegt deutschlandweit zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises, aufgeteilt zwischen Käufer und Verkäufer2. Wer diesen Betrag spart und durch Eigenleistung einen passenden Käufer findet, kann rechnerisch profitieren.
Der Privatverkauf ist also neutral betrachtet sinnvoll, wenn Sie Zeit, Sicherheit und Marktkompetenz mitbringen. In allen anderen Fällen bietet ein Makler klare Vorteile in Effizienz und Risikoabsicherung.
Kosten und Maklerprovision in Deutschland korrekt verstehen
Wer zahlt was bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Ausnahmen bei Mehrfamilienhäusern, gewerblichen Objekten und Off Market. Drei Rechenbeispiele mit Courtage, Steuer und Nettoerlös.
*Die Spekulationssteuer orientiert sich am persönlichen Einkommensteuersatz und fällt an, wenn zwischen Ankauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen oder keine Eigennutzung vorlag.
Preisstrategie und Vermarktung, die wirklich funktionieren
1. Marktwertmethoden kurz erklärt
Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser ist der Vergleichswert oft die erste Wahl, denn er leitet den Marktwert aus tatsächlich erzielten Preisen ähnlicher Objekte in vergleichbarer Lage ab. Grundlage ist die ImmoWertV, die Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert als zulässige Verfahren nennt. Ertragswert nutzen Sie vor allem bei vermieteten Objekten, weil die künftigen Mieterträge den Wert prägen.
Sachwert kommt ins Spiel, wenn es wenig Vergleichsverkäufe gibt, etwa bei besonderen Gebäuden, dann wird der Wert aus Bodenwert und Herstellungswert abgeleitet. Ein Profi kombiniert diese Verfahren mit den Daten der Gutachterausschüsse und gleicht Besonderheiten Ihrer Immobilie sauber ab. So entsteht ein belastbarer Preisrahmen, der spätere Nachlässe vermeidet.
Listing Strategie
Reichweite entscheidet. Große Portale liefern eine enorme Sichtbarkeit, ImmoScout24 verzeichnete zuletzt rund 43 Millionen Besuche innerhalb von drei Monaten, zusätzlich stieg die Zahl der Suchaufträge seit 2019 um 38,%3. Parallel weichen mehr Kaufinteressenten ins Umland aus, was eine überregionale Ausspielung sinnvoll macht.
Ergänzend erhöhen Social Ads die gezielte Ansprache, Off-Market über bestehende Käuferkarten schafft Qualität bei sensiblen Objekten, und das Bieterverfahren bündelt Nachfrage zu einem transparenten, wettbewerblichen Prozess. Ein Makler orchestriert diese Kanäle, wählt den richtigen Takt und entscheidet, wann Off-Market oder Bieterverfahren wirklich Mehrwert bringen.
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Jetzt auf WhatsApp startenExposé und Bildstandard, die Käufer überzeugen
Ein starkes Exposé verkauft nicht nur, es schützt auch. Pflichtangaben aus dem Gebäudeenergiegesetz gehören in jede Anzeige und ins Exposé, zum Beispiel Art des Energieausweises, Endenergiekennwert, Energieträger und Baujahr. Verstöße können abgemahnt werden, deshalb sollten diese Angaben vollständig, korrekt und einheitlich dargestellt werden. Inhaltlich gilt: klare Struktur, präzise Lageargumente, Grundrisse als 2D und wenn möglich 3D, realistische Fotoqualität mit konsistenter Lichtführung.
3D-Grundrisse und virtuelle Inhalte erhöhen die Verständlichkeit und verkürzen Entscheidungen nachweislich. Ein Makler stellt sicher, dass Marketing und Rechtsteile aus einem Guss sind und keine Angriffsfläche lassen.
Besichtigungsmanagement und Nachfragebündelung
Planbare Slots, gut kommunizierte Sammeltermine und Vorqualifizierung filtern ernsthafte Käufer und reduzieren Ausfälle. Wer Finanzierungsbereitschaft, Zeitfenster und Entscheidungsstand vorab prüft, beschleunigt die Auswahl und verhindert Abbrüche kurz vor dem Notartermin. In der Praxis bedeutet das weniger Einzeltermine, mehr Verbindlichkeit und ein besseres Preisumfeld, weil mehrere passende Interessenten gleichzeitig vergleichen.
Ein Makler setzt dafür standardisierte Abläufe ein, dokumentiert jede Rückmeldung und kann bei Bedarf kurzfristig nachsteuern, damit der Verkaufsdruck bei Ihnen als Eigentümer niedrig bleibt.
💸 Starten Sie vorbereitet in den Kauf: Unser Steuerleitfaden für Immobilienkäufer zeigt Ihnen, welche Abgaben anfallen und wie Sie diese optimal einplanen.
Recht und Pflichten, die Verkäufer kennen müssen
Recht & Pflichten für Verkäufer
Die wichtigsten rechtlichen Aspekte beim Immobilienverkauf, verständlich erklärt.
Aufklärungspflichten und Haftungsfallen
Als Verkäufer müssen Sie bekannte, wesentliche Mängel aktiv offenlegen. Ein pauschaler Haftungsausschluss hilft nicht, wenn Sie arglistig verschweigen oder eine Eigenschaft zugesichert wurde.
Praktisch heißt das: Feuchte Stellen, wiederkehrende Wassereintritte, Schimmel oder bekannte Undichtigkeiten sauber dokumentieren, im Exposé benennen und bei Terminen protokollieren. Der BGH wertet selbst verschwiegenen Wassereintritt als Sachmangel und nimmt Arglist an, auch wenn die genaue Ursache unklar ist.
Tipp: führen Sie eine einfache Aufklärungsliste pro Besichtigung und lassen Sie eine Gegenzeichnung vom Interessenten. So minimieren Sie spätere Streitpunkte.
Energieausweis nach GEG
Ohne gültigen Energieausweis sollten Sie keine Vermarktung starten. Es gibt zwei Typen: Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis. Der Ausweis ist in der Regel 10 Jahre gültig und bestimmte Angaben müssen in der Anzeige stehen, zum Beispiel Art des Ausweises, Kennwert und bei Wohngebäuden die Effizienzklasse.
Verstöße gelten als Ordnungswidrigkeit und können mit Bußgeldern geahndet werden. Praxischeck: Ausweis rechtzeitig beauftragen, Pflichtangaben in jedem Portal identisch ausspielen, Ausweis zur Besichtigung bereitlegen.
Geldwäschegesetz und Identifizierungspflichten
Makler zählen zu den Verpflichteten des Geldwäschegesetzes. Vor Vertragsschluss müssen die beteiligten Parteien identifiziert, der wirtschaftlich Berechtigte festgestellt und die Geschäftsbeziehung risikobasiert überwacht werden.
In der Praxis bedeutet das Ausweisprüfung, Dokumentation, gegebenenfalls Abgleich von PEP und Sanktionslisten und sichere Aufbewahrung der Unterlagen. Planen Sie diese Schritte früh ein, damit der spätere Notartermin nicht ins Stocken gerät.
WEG, Teilungserklärung, Beschlusssammlung, Hausgeld
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung sind die WEG-Unterlagen entscheidend. Dazu zählen Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, Nachweis über Instandhaltungsrücklage sowie die Beschlusssammlung. Der Verwalter muss eine Beschlusssammlung führen und der Wirtschaftsplan regelt die Hausgeldvorschüsse.
Tipp: Fassen Sie die letzten 3 Jahre als handliche Käufermappe zusammen. Das schafft Vertrauen und beschleunigt die Prüfung.
Mietrecht bei vermieteten Wohnungen
Kauf bricht nicht die Miete. Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein. Wird vermieteter Wohnraum in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, kann ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters bestehen. Nach Umwandlung gilt häufig eine Kündigungssperrfrist für Eigenbedarf, regulär 3 Jahre und in angespannten Märkten per Landesverordnung bis zu 10 Jahren.
Praxis: legen Sie Interessenten vorab die Mietverträge, Mieterhöhungshistorie, Betriebskostenabrechnungen und Hinweise zum Vorkaufsrecht bereit. Das reduziert Rückfragen und stärkt die Verhandlungsposition.
📖 Wenn Sie überlegen, eine vermietete Wohnung zu verkaufen, zeigen wir Ihnen die wichtigsten Regeln, Chancen und Fallstricke für einen erfolgreichen Abschluss.
Datenschutz bei Interessentenlisten
Wer Interessentendaten sammelt, braucht eine tragfähige Rechtsgrundlage, klare Information der Betroffenen und sparsame Datenerhebung. Typische Rechtsgrundlagen sind Einwilligung oder berechtigtes Interesse, jeweils mit transparenter Information nach Art. 13 DSGVO.
Praktisch bedeutet das: kurze Info bei Erhebung, nur notwendige Daten abfragen, Löschfristen festlegen, Versand an Gruppen mit BCC und sicheren Tools, auf Wunsch Auskunft und Löschung ermöglichen. So bleibt Ihr Vertrieb rechtskonform und vertrauenswürdig.
Fehler und Risiken beim Immobilienverkauf
Risikomatrix für den Immobilienverkauf
Verstehen Sie die häufigsten Fehler und wie Sie diese effektiv vermeiden können.
Weitere Tools
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Fazit
Wenn Sie Wohnung verkaufen mit oder ohne Makler, zählen am Ende drei Dinge: Ihr Nettoerlös, die Zeit bis zum Abschluss und die rechtliche Sicherheit. Die Erfahrung zeigt, dass eine klare Preisstrategie, hohe Reichweite, qualifizierte Käufer und vollständige Unterlagen den Unterschied machen.
Mit Makler profitieren Sie von datenbasierter Bewertung, professioneller Vermarktung, strukturierter Besichtigung, Bonitätsprüfung und sauberer Notarvorbereitung.
Privatverkauf kann funktionieren, verlangt aber Zeit, Marktkenntnis und Risikomanagement. Behalten Sie Steuern, Energieausweis und WEG-Unterlagen im Blick, vermeiden Sie typische Fehler wie Fehlpreis oder lückenhafte Angaben und treffen Sie Entscheidungen auf Basis belastbarer Zahlen.
Wenn Sie wissen möchten, welche Route in Ihrer Situation sinnvoll ist und welchen Zielpreis Sie realistisch ansetzen sollten, sprechen Sie mit uns. Rufen Sie uns einfach an oder schreiben Sie uns per WhatsApp für eine kostenlose und unverbindliche Erstberatung. Wir klären Ihre Eckdaten, prüfen den Markt deutschlandweit und skizzieren den besten Fahrplan für einen zügigen, sicheren und profitablen Verkauf.
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Klare Antworten auf die häufigsten Fragen, damit Sie typische Risiken vermeiden und bessere Ergebnisse erzielen.
Verweise
- Fabricius, M. (2021, December 15). Immobilienverkauf: Bei Makler-Gebühr lassen sich Tausende Euro sparen. DIE WELT. https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article229340385/Immobilienverkauf-Bei-Makler-Gebuehr-lassen-sich-Tausende-Euro-sparen.html ↩︎
- Diehl, J. (2025, July 21). Baufinanzierung – Zinsen aller Banken im Vergleich. https://www.baufi24.de/immobilien/maklerprovision-in-deutschland-mit-uebersicht-nach-bundeslaendern/ ↩︎
- Jede:r Zweite sucht länger als ein Jahr nach einem neuen Zuhause. (2024, April 25). https://www.immobilienscout24.de/unternehmen/news-medien/news/default-title/jeder-zweite-sucht-laenger-als-ein-jahr-nach-einem-neuen-zuhause/ ↩︎
