Der Verkauf einer vermieteten Wohnung wirkt für viele Eigentümer zunächst wie eine Hürde, eröffnet in Wahrheit aber oft große Chancen. Wer die Regeln kennt, kann seine Immobilie auch mit laufendem Mietvertrag erfolgreich und stressfrei verkaufen und dabei den passenden Käuferkreis ansprechen.
In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Rechte und Pflichten zu beachten sind, wie sich der Marktwert realistisch einschätzen lässt und warum Transparenz gegenüber Mietern den Ablauf erleichtert. So schaffen Sie die Grundlage für einen reibungslosen Verkauf und sichern sich die besten Ergebnisse.
TLDR in 6 Punkten
- Verkauf ist erlaubt, der Mietvertrag bleibt bestehen und der Käufer tritt automatisch als neuer Vermieter ein. Das regelt ausdrücklich § 566 BGB Kauf bricht nicht Miete.
- Ein Verkauf schafft kein Sonderkündigungsrecht. Kündigungen sind nur nach den allgemeinen Regeln möglich, nicht wegen des Eigentümerwechsels. Verweis auf § 566 BGB.
- Ruhige, planvolle Kommunikation beschleunigt den Ablauf. In Berlin wohnen rund 85% der Haushalte zur Miete, das macht Transparenz und fair abgestimmte Besichtigungen besonders wichtig1.
- Marktwert realistisch ermitteln. Vermietet wird anders bewertet als leerstehend. Für Kapitalanleger zählen Miethöhe, Vertragsart und Risiko, für Selbstnutzer zählt die sofortige Verfügbarkeit. Tipp: Zielkäuferkreis definieren und die Preislogik daran ausrichten.
- Saubere Unterlagen sind Ihr Turbo. Bereithalten: Mietvertrag und Nachträge, Kautionsnachweis, aktuelle Nebenkostenabrechnung, Energieausweis, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan und Nachweis der Instandhaltungsrücklage.
- Berlin hat Extras, die früh geprüft werden sollten. Beispiele: Milieuschutz mit besonderen Genehmigungspflichten sowie die Berliner Umwandlungsverordnung mit Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung in Wohnungseigentum. 2
Was bleibt beim Verkauf bestehen
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Grundlagen und Rechtslage
Darf ich eine vermietete Wohnung verkaufen
Ein Verkauf einer vermieteten Wohnung ist grundsätzlich möglich, doch die Rechte der Mieterinnen und Mieter bleiben unangetastet. Nach § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete tritt der Käufer automatisch in alle Rechte und Pflichten des bestehenden Mietvertrages ein. Das bedeutet: Das Mietverhältnis läuft unverändert weiter, lediglich der Vermieter wechselt. Ein Sonderkündigungsrecht entsteht durch den Verkauf nicht, Kündigungen müssen sich wie gewohnt nach den gesetzlichen Vorschriften richten.
Besonders in Berlin, wo rund 85 % der Haushalte zur Miete wohnen, spielt diese Regelung eine zentrale Rolle, weil die Mehrheit der Transaktionen den Schutz bestehender Mietverhältnisse betrifft. Für Eigentümer bedeutet das: Planungssicherheit für den Käufer herstellen, rechtliche Klarheit kommunizieren und mögliche Fragen von Mietern proaktiv beantworten. Auf diese Weise lassen sich Konflikte vermeiden und der Verkaufsprozess verläuft deutlich reibungsloser.
Entscheidungsbaum: Darf ich verkaufen?
Rechtslage kurz oder ausführlich?
Sie dürfen eine vermietete Wohnung jederzeit verkaufen. Der Mietvertrag bleibt bestehen, der Käufer tritt automatisch ein. Ein Sonderkündigungsrecht entsteht durch den Verkauf nicht.
Nach § 566 BGB gilt: „Kauf bricht nicht Miete“. Das bedeutet, dass beim Eigentümerwechsel der bestehende Mietvertrag unverändert fortbesteht. Der Käufer übernimmt alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag. Ein Sonderkündigungsrecht wegen des Verkaufs besteht nicht. Kündigungen richten sich ausschließlich nach den allgemeinen gesetzlichen Vorschriften, z. B. §§ 573 ff. BGB.
Eigenbedarf, Kündigungsschutz, Fristen
Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist rechtlich nur unter sehr engen Voraussetzungen möglich. Maßgeblich ist § 573 BGB, der eine „berechtigte Interessenlage“ des Vermieters fordert. Das bedeutet: Der Käufer einer vermieteten Wohnung darf den Mietvertrag nicht einfach kündigen, sondern muss konkret darlegen, dass er oder ein enger Angehöriger die Wohnung selbst nutzen möchte. Gerichte prüfen dabei streng, ob der Eigenbedarf nachvollziehbar und ernsthaft begründet ist.
Zudem greifen Kündigungsschutz und Sperrfristen. Nach § 577a BGB gilt bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren, während der Erwerber keinen Eigenbedarf geltend machen darf. Die Bundesländer dürfen diese Frist in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt verlängern – in Berlin wurde sie per Rechtsverordnung auf 10 Jahre angehoben. Das bedeutet für Käufer: Wer eine frisch umgewandelte Wohnung in Berlin erwirbt, muss im Zweifel ein ganzes Jahrzehnt warten, bevor eine Eigenbedarfskündigung rechtlich möglich ist.
Zusätzlich berücksichtigen die Gerichte soziale Härtefälle auf Mieterseite (§ 574 BGB). Alter, Krankheit, lange Mietdauer oder eine schwierige Wohnungssituation können dazu führen, dass eine Kündigung selbst bei formal korrektem Eigenbedarf scheitert.
Praxisbeispiele zeigen: Käufer sollten von Anfang an realistisch kalkulieren. Wer eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage erwirbt, kann meist problemlos mit den Mieteinnahmen planen. Wer hingegen perspektivisch selbst einziehen möchte, sollte genau prüfen, ob Fristen, Sperrfristen und mögliche Härtefälle das Vorhaben auf Jahre hinaus unmöglich machen. Ein transparenter Blick auf diese Punkte schützt vor Enttäuschungen und macht den Kauf rechtssicher und planbar.
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Besichtigungen rechtssicher organisieren
Damit eine Wohnungsbesichtigung rechtssicher und ohne Streit abläuft, müssen klare Regeln eingehalten werden. Der Ausgangspunkt ist § 535 BGB, der die Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters und die Rücksichtnahmepflicht des Mieters beschreibt. In der Praxis heißt das: Eigentümer dürfen Besichtigungen ansetzen, aber immer in einem angemessenen Rahmen.
Ankündigungsfristen: Gerichte verlangen in der Regel eine Vorlaufzeit von 3 bis 4 Tagen. So haben Mieter genügend Zeit, sich einzustellen, gleichzeitig bleibt der Verkaufsprozess planbar. Kurzfristige „Morgen schon“-Anfragen führen fast immer zu Konflikten und können sogar zurückgewiesen werden.
Zumutbare Zeiten: Besichtigungen sollten werktags zwischen 10 und 18 Uhr sowie samstags am Vormittag stattfinden. Späte Abendstunden oder Sonntage gelten als unzumutbar, es sei denn, der Mieter stimmt ausdrücklich zu. Diese Zeiten haben sich in der Rechtsprechung als Orientierung etabliert und sorgen für ein faires Gleichgewicht zwischen Verkaufsinteresse und Mieterschutz.
Datenschutz und Exposé
Beim Erstellen eines Exposés ist es entscheidend, die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) einzuhalten. Nach Art. 6 Abs. 1 DSGVO dürfen personenbezogene Daten nur verarbeitet werden, wenn eine Rechtsgrundlage vorliegt. Das bedeutet konkret: Name, Telefonnummer, Geburtsdatum oder gar Fotos von Mieterinnen und Mietern haben im öffentlichen Exposé nichts verloren. Solche Angaben sind personenbezogene Daten und dürfen nicht ohne Einwilligung weitergegeben werden.
Was erlaubt ist: neutrale Fakten wie Miethöhe, Art des Mietvertrags (befristet oder unbefristet), Nebenkosten sowie Angaben zum Energieausweis. Diese Daten sind für Käufer relevant, fallen aber nicht unter das Persönlichkeitsrecht einzelner Mieter, solange sie anonymisiert dargestellt werden.
Ein wichtiger Punkt ist auch der Nachweis ernsthafter Interessenten. Detaillierte Unterlagen wie vollständige Mietverträge, Abrechnungen oder Kautionsnachweise dürfen nur an geprüfte Interessenten herausgegeben werden, etwa wenn eine Finanzierungsbestätigung oder ein Kapitalnachweis vorliegt. So stellen Sie sicher, dass sensible Informationen nur dort landen, wo ein berechtigtes Interesse besteht.
Praktisch heißt das: öffentliches Exposé nur mit neutralen Daten, sensible Unterlagen erst nach Vorauswahl. Auf diese Weise erfüllen Sie die Anforderungen der DSGVO, schützen die Privatsphäre der Mieter und halten den Verkaufsprozess zugleich professionell und transparent.
Vorkaufsrechte kurz erklärt
Das Vorkaufsrecht des Mieters ist in § 577 BGB geregelt. Es greift dann, wenn eine Mietwohnung während des bestehenden Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird und anschließend verkauft werden soll. In dieser Konstellation erhält der Mieter das Recht, zu denselben Bedingungen in den Kaufvertrag einzutreten, die der Vermieter mit einem Dritten vereinbart hat.
Fristen und Ablauf: Sobald der Kaufvertrag mit einem Dritten notariell beurkundet ist, muss der Vermieter den Mieter unverzüglich schriftlich über dessen Vorkaufsrecht informieren und ihm eine vollständige Abschrift des Kaufvertrages zusenden. Ab diesem Zeitpunkt läuft eine zweimonatige Frist (§ 577 Abs. 3 BGB), innerhalb derer der Mieter entscheiden kann, ob er sein Vorkaufsrecht ausübt. Tut er dies, tritt er rechtlich an die Stelle des Drittkäufers und übernimmt den Vertrag 1:1.
Für Käufer bedeutet das in der Praxis: Solange diese Frist nicht abgelaufen ist, bleibt der Verkauf unsicher. Erst nach Ablauf der zwei Monate ohne Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Mieter ist der Kaufvertrag endgültig wirksam. Deshalb kalkulieren Notare und Banken in der Regel immer diese „Schwebezeit“ mit ein.
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Was den Wert beeinflusst
Der Wert einer vermieteten Wohnung ergibt sich nie aus einem einzigen Faktor, sondern aus einem Zusammenspiel mehrerer Bausteine. Lage und Mikrolage gehören nach wie vor zu den stärksten Werttreibern: Eine zentrale Innenstadtlage mit guter Verkehrsanbindung erzielt im Schnitt deutlich höhere Quadratmeterpreise als Randlagen. Bundesweit lag der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen laut Statistischem Bundesamt 2023 bei rund 3.150 €/m², während Spitzenlagen in Großstädten wie München oder Frankfurt teils das Doppelte erreichen.
Hinzu kommt der Zustand der Immobilie – Baujahr, energetischer Standard und Modernisierungsgrad bestimmen, ob Käufer hohe Folgekosten einkalkulieren müssen. Eine frisch sanierte Wohnung mit modernem Energiewert wird am Markt ganz anders wahrgenommen als ein Objekt mit Renovierungsstau.
Bei vermieteten Wohnungen spielt zudem die Miethöhe eine zentrale Rolle. Entscheidend ist, ob es sich um eine reguläre Miete, eine Staffelmiete oder einen Indexmietvertrag handelt. Während Indexmieten die Miete an die Inflation koppeln und damit für Käufer planbare Steigerungen bedeuten, kann eine gedeckelte Miete durch die Mietpreisbremse oder durch kommunale Mietspiegel die Wertentwicklung bremsen. Das spiegelt sich direkt im Kaufpreis wider, weil Investoren die künftigen Erträge in ihre Kalkulation einbeziehen.
Schließlich darf das Modernisierungspotenzial nicht unterschätzt werden. Käufer achten stark darauf, ob sich durch energetische Sanierungen, Grundrissoptimierungen oder Balkonanbauten zusätzliche Wertsteigerungen erzielen lassen. Eine Wohnung mit klar erkennbarem Potenzial wird selbst im vermieteten Zustand attraktiver gehandelt, weil Anleger langfristig von höheren Mieten und einem besseren Marktwert profitieren können.
👉 Für Eigentümer bedeutet das: Wer verkaufen möchte, sollte nicht nur Quadratmeter und Adresse kennen, sondern auch Miethöhe, Vertragsart und mögliche Modernisierungen transparent darstellen. So lassen sich Interessenten überzeugen und der Marktwert realistisch einschätzen.
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Vermietet vs. Leerstehend
Warum unterscheiden sich die Preise? Es liegt an der Bewertungslogik und an den Zielkäufern. Vermietete Wohnungen werden häufig nach Ertragsgesichtspunkten bewertet, der Fokus liegt auf Netto-Kaltmiete, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssatz. Grundlage ist das Ertragswertverfahren aus der ImmoWertV, dort geregelt in § 27.
Leerstehende oder eigennutzungsfähige Wohnungen orientieren sich in der Praxis eher am Vergleichswert, also an real erzielten Preisen ähnlicher Objekte. Für Eigentumswohnungen ist das Vergleichswertverfahren besonders typisch.
Diese unterschiedliche Sicht führt zu abweichenden Marktpreisen. Bei vermieteten Objekten kann ein Abschlag entstehen, weil der Käuferkreis kleiner ist und Eigennutz zunächst ausgeschlossen bleibt. Wie groß der Effekt ausfällt, ist fallabhängig. Ein vielbeachtetes Urteil dokumentiert für ein vermietetes Einfamilienhaus einen gutachterlich festgestellten Preisabschlag von 26,77 % gegenüber leerstehend.3
Andere Auswertungen nennen deutlich kleinere Durchschnittswerte, zum Beispiel rund 4 % bei vermieteten Wohnungen, was zeigt, wie stark Lage, Vertragstyp und Zustand den Effekt steuern.
Für die Zielkäufergruppen gilt: Kapitalanleger rechnen strikt über Rendite und Zins, sie gewichten Index- oder Staffelmieten und Energiekennwerte, was sich direkt im Ertragswert niederschlägt. Ein aktuelles Marktbild berichtet für große deutsche Städte von durchschnittlich 4,01 % Bruttomietrendite, was die ertragsgetriebene Denkweise gut abbildet.
Selbstnutzer bezahlen tendenziell für Lage, Grundriss und sofortige Verfügbarkeit, wodurch leerstehende Einheiten oft näher an Vergleichspreisen gehandelt werden. Praktischer Schluss: Wer vermietet verkauft, bereitet Zahlen zu Miete, Kosten und Energie sauber auf und adressiert gezielt Anleger. Wer leerstehend verkauft, stellt Vergleichsangebote, Modernisierungen und Mikrolage nach vorne.
Vergleichsbox kompakt
Vermietet verkaufen vs. leerstehend verkaufen. Einschätzung per Ampel nach vier Kriterien. Orientierung, keine Bewertung.
Hinweis: Diese Box ist eine Orientierung. Konkrete Bewertung hängt von Lage, Mietvertrag, Energie und Zustand ab.
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Marktwert und Preislogik in Klartext
Bewertungsmethoden kurz
In Deutschland sind die Verfahren zur Immobilienbewertung in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Für Eigentumswohnungen spielen vor allem zwei Ansätze eine Rolle: das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Beim Vergleichswert orientiert sich der Preis an tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Wohnungen – besonders relevant für leerstehende Objekte, die von Selbstnutzern gekauft werden. Das Ertragswertverfahren hingegen stellt auf die nachhaltig erzielbaren Mieten ab, abzüglich Bewirtschaftungskosten und kapitalisiert mit einem marktüblichen Zinssatz. Dieses Verfahren kommt bei vermieteten Wohnungen zum Einsatz, weil Anleger in erster Linie die Rendite betrachten.
Ein häufiger Fehler von Eigentümern ist es, einen reinen „Wunschpreis“ anzusetzen. Das kann zu langen Vermarktungszeiten führen oder Interessenten komplett abschrecken. Zielführender ist es, eine realistische Angebotsspanne zu definieren, die sich aus Vergleichswerten und Ertragsüberlegungen ergibt.
Bundesweite Auswertungen zeigen, dass Wohnungen, die marktgerecht bepreist sind, im Schnitt bis zu 20 % schneller verkauft werden als überteuerte Objekte. Wer sich an den anerkannten Bewertungsmethoden orientiert, gewinnt Glaubwürdigkeit gegenüber Käufern, erleichtert die Finanzierung und sorgt für einen zügigen Verkaufsprozess ohne unnötige Preisnachlässe.
Kompakt Tabelle
Überblick über zentrale Faktoren, deren Wirkung auf Nachfrage, Verhandlung und Ihre nächsten Schritte.
Verkauf ohne Streit mit Mietern
1. Erstkontakt respektvoll
Der erste Schritt entscheidet oft über den gesamten Verlauf des Verkaufs. Wenn Eigentümer den Kontakt zu ihren Mietern suchen, gilt: Transparenz und Verlässlichkeit sind die Basis. Formulieren Sie ruhig, klar und ohne juristische Drohkulissen. Vermeiden Sie Druck oder gar Drohungen – beides führt fast immer zu Abwehrhaltungen. Stattdessen hilft ein Tonfall, der Sicherheit vermittelt: „Ihr Mietvertrag bleibt bestehen, der Käufer tritt automatisch ein.“ Wer von Anfang an offenlegt, was auf die Mieter zukommt und welche Schritte geplant sind, schafft Vertrauen und reduziert Widerstände deutlich.
2. Besichtigungsmanagement
Besichtigungen gehören zu den sensibelsten Momenten. Damit diese reibungslos verlaufen, empfehlen Fachkommentare und Gerichte in der Praxis eine Ankündigungsfrist von 3 bis 4 Tagen. Zumutbare Zeiten sind werktags zwischen 10 und 18 Uhr sowie am Samstagvormittag.
Wichtig ist auch das Prinzip der Bündeltermine: Mehrere Interessenten gleichzeitig einzuladen verringert die Belastung für die Mieter und beschleunigt den Prozess. Sollte ein Termin abgelehnt werden, etwa wegen Krankheit, Arbeit oder Familienpflichten, helfen Alternativvorschläge. So zeigen Sie Rücksicht und halten den Verkaufsprozess dennoch in Bewegung.
👉 Wer Kommunikation respektvoll gestaltet und Besichtigungen planvoll organisiert, erlebt in der Praxis nicht nur weniger Konflikte, sondern auch schnellere Verkaufsabschlüsse.
3. Freiwillige Lösungen rechtssicher
Manchmal lassen sich Konflikte am besten über freiwillige Absprachen lösen, zum Beispiel wenn Mieter einer vorzeitigen Räumung zustimmen oder individuelle Besichtigungstermine gewünscht sind.
Wichtig ist dabei: Gespräche immer kurz dokumentieren. Schon ein Protokoll mit Datum, Beteiligten und Kernaussagen hilft, Missverständnisse später auszuschließen. Kommt es zu schriftlichen Vereinbarungen, sollten diese immer vor Unterzeichnung von einem Fachanwalt oder einer Institution wie Haus & Grund geprüft werden. So stellen Sie sicher, dass Abreden rechtswirksam und für beide Seiten fair sind.
Typische Fehler vermeiden
Im Alltag sehen wir immer wieder dieselben Stolperfallen:
- Datenpannen: Persönliche Informationen der Mieter wie Telefonnummern, E-Mail-Adressen oder Fotos gehören niemals ins Exposé.
- Ungenaue Zusagen: Versprechen wie „der Käufer wird sicher nichts ändern“ sind riskant. Halten Sie sich an klare Fakten.
- Chaotische Termine: Unkoordinierte Besichtigungen ohne Vorlaufzeit sind ein sicherer Weg zu Konflikten. Besser sind gebündelte, klar angekündigte Termine.
👉 Wer diese Fehler vermeidet, spart Nerven, erhält die Gesprächsbasis mit den Mietern und sorgt dafür, dass der Verkauf sachlich und ohne unnötige Reibungen verläuft.
Vergleichsbox
Privatverkauf vs. Verkauf mit Makler. Vier Kriterien mit Ampelbewertung. Interaktiv anpassbar.
Hinweis: Die Einschätzungen sind allgemeine Richtwerte. Einzelfälle können abweichen, zum Beispiel bei sehr guter Lage oder hoher Verkäufererfahrung.
Prozess Unterlagen Timeline
1. Vorbereitung
Eine gute Vorbereitung ist die halbe Miete, im wahrsten Sinne. Bevor ein Verkaufsprozess startet, sollten alle relevanten Unterlagen vollständig und griffbereit sein. Dazu gehört in erster Linie Mietvertrag samt Nachträgen und Übergabeprotokollen. Käufer wollen nachvollziehen können, welche Pflichten und Rechte bestehen. Genauso wichtig sind Abrechnungen, Mieterhöhungen und eventuelle Indexierungsvereinbarungen, weil sie direkt den Ertragswert bestimmen.
Für Eigentumswohnungen müssen zusätzlich die Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung sowie Protokolle der Eigentümerversammlungen bereitliegen. Sie geben Aufschluss über Sondernutzungsrechte, Beschlüsse und mögliche Streitpunkte innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Auch der Wirtschaftsplan, die Hausgeldabrechnung und die Höhe der Rücklage sind zentrale Faktoren, denn sie zeigen, ob die laufende Finanzierung der Immobilie solide aufgestellt ist.
Ein Punkt wird häufig unterschätzt: der Energieausweis. Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist er bei jedem Verkauf Pflicht und muss schon bei der Vermarktung vorgelegt werden. Fehlt er, drohen nicht nur Bußgelder, sondern auch Vertrauensverluste bei Käufern.
Die Praxis zeigt: Verzögerungen entstehen fast immer durch unvollständige Unterlagen, etwa fehlende Versammlungsprotokolle oder unklare Rücklagen. Wer diese Stolperfallen im Vorfeld ausräumt, beschleunigt den gesamten Prozess erheblich und signalisiert Professionalität. Käufer honorieren eine saubere Dokumentation mit höherem Vertrauen und reibungsloseren Verhandlungen.
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Status
Fehlende Dokumente:
2. Vermarktung
In der Vermarktungsphase entscheidet sich, ob Interessenten Vertrauen fassen. Ein rechtssicheres Exposé muss alle Pflichtangaben nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) enthalten: Endenergiebedarf oder -verbrauch, Baujahr, Energieträger und Effizienzklasse. Fehlen diese Angaben, drohen nicht nur Bußgelder, sondern auch sofortiger Vertrauensverlust.
Für die Zielgruppenansprache gilt: Vermietete Wohnungen sprechen vor allem Kapitalanleger an, die Rendite und Stabilität bewerten. Deshalb sind Miethöhe, Vertragsart und Nebenkosten zentral. Die Verbreitung sollte über mehrere Kanäle laufen: große Portale, das eigene Netzwerk und besonders wertvoll Direktansprache geprüfter Interessenten. So entsteht Reichweite ohne Streuverluste.
3. Käuferprüfung
Der nächste Schritt ist die Bonitätsprüfung. Dazu gehören ein belastbarer Kapitalnachweis bei Eigenmitteln sowie eine Finanzierungsbestätigung der Bank. Da Banken für eine verbindliche Zusage in der Praxis oft 4 bis 6 Wochen benötigen, ist eine Vorab-Bestätigung entscheidend, um Zeitverluste zu vermeiden.
Eine klare Reservierungslogik schafft Transparenz: Wird die Immobilie für zwei Wochen reserviert, gegen eine Gebühr oder einen Nachweis, wissen beide Seiten, woran sie sind. So reduzieren Verkäufer das Risiko von Absagen in letzter Minute.
4. Notar und Kaufvertrag
Im notariellen Kaufvertrag müssen die Besonderheiten eines Bestandsmietverhältnisses korrekt geregelt sein. Käufer treten nach § 566 BGB in alle Rechte und Pflichten ein, weshalb die Formulierungen zum Mietvertrag besondere Aufmerksamkeit verdienen.
Üblich ist, dass Besitz, Nutzen und Lasten ab dem Tag nach Kaufpreiszahlung auf den Käufer übergehen. Ebenso wichtig ist die Kautionsübergabe nach § 566a BGB. Die Höhe der Mietkaution muss exakt dokumentiert und im Vertrag geregelt werden, damit es später keine Streitpunkte gibt.
5. Übergabe
Der letzte Schritt im Verkaufsprozess ist die Übergabe. Hier gilt es, sauber zu dokumentieren, damit später keine Unklarheiten entstehen. Dazu gehört das Ablesen und Festhalten aller Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung. Ebenso wichtig ist ein Schlüsselprotokoll, das genau aufführt, wie viele Wohnungs-, Keller- und Briefkastenschlüssel übergeben wurden.
Parallel sollten Hausverwaltung und Mieter schriftlich informiert werden: Wer ist ab sofort neuer Eigentümer, ab wann laufen Hausgeld und Nebenkosten über das neue Konto, und an wen richten sich Fragen. Eine transparente Übergabe mit vollständigen Unterlagen sorgt dafür, dass der Verkauf wirklich abgeschlossen ist und beide Seiten mit Sicherheit in die nächste Phase starten können.
Steuern und Kosten kompakt
Wer eine Immobilie verkauft, sollte die steuerlichen Spielregeln und Nebenkosten im Blick haben. Entscheidend ist die Haltedauer: Gewinne aus dem Verkauf sind nach § 23 EStG steuerfrei, wenn die Immobilie mindestens 10 Jahre im Eigentum stand. Eine Ausnahme gilt bei Eigennutzung – wer die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt hat, verkauft ebenfalls steuerfrei. Andernfalls fällt Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn an.
Zusätzlich entstehen Verkaufsnebenkosten. Für Notar und Grundbuch sollten Eigentümer etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises einplanen. Die Maklercourtage ist regional unterschiedlich geregelt und bewegt sich je nach Bundesland meist zwischen 3,57 % und 7,14 %. Wichtig: Bei einigen Modellen teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision, bei anderen trägt sie eine Seite allein.
Nicht zu unterschätzen ist die mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, wenn ein laufendes Darlehen vorzeitig abgelöst wird. Banken können hier mehrere Tausend Euro verlangen, abhängig von Restlaufzeit und Zinsbindung. Ein genauer Blick in die Kreditunterlagen oder eine Verhandlung mit der Bank lohnt sich, um unnötige Zusatzkosten zu vermeiden.
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Am Ende zeigt sich: Eine vermietete Wohnung zu verkaufen ist machbar, wenn man gut vorbereitet ist und die richtigen Schritte kennt. Entscheidend sind vollständige Unterlagen, klare Absprachen mit den Mietern und ein realistischer Blick auf den Markt.
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Verweise
- Berliner Landeszentrale für politische Bildung. (n.d.). WOHNEN. https://www.berlin.de/politische-bildung/publikationen/broschueren/wohnen_in_berlin_barrierefrei.pdf ↩︎
- Milieuschutz. (n.d.). Berlin.de. https://www.berlin.de/ba-treptow-koepenick/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/artikel.531187.php ↩︎
- Wetzel, K. (2024, September 10). Mietvertrag: Darf man Mietern kündigen, um die Wohnung teurer zu verkaufen? Süddeutsche.de. https://www.sueddeutsche.de/stil/kuendigung-mietvertrag-verkauf-wohnung-recht-eigentuemer-lux.HteyW1gVffwVNe3SpUNCUg ↩︎
