„Ist jetzt der richtige Moment, um in Berlin zu kaufen oder sollte man abwarten?“ Diese Frage stellen sich 2026 viele Berliner und Investoren, denn der Immobilienmarkt hat die Talsohle durchschritten.“
Nach dem deutlichen Preisrückgang 2023/24 zeigt sich der Markt aktuell nicht nur stabilisiert, sondern wieder im Aufwind. Neue Zahlen zeigen: Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen sind zum Jahresbeginn 2026 im Schnitt um ca. 1,5 % gestiegen – ein klares Signal für die Trendwende.1
In zentralen Bezirken wie Mitte und Prenzlauer Berg bleiben die Preise stabil, während in aufstrebenden Randbezirken wie Lichtenberg oder Marzahn-Hellersdorf moderate Preissteigerungen zu verzeichnen sind.
Parallel dazu steigen die Mietpreise weiter mit Zuwächsen von teils über 17 % 2im Jahresvergleich. Für viele Eigennutzer und Kapitalanleger wird der Kauf dadurch wieder attraktiver, vor allem bei langfristiger Perspektive.
Besonders gefragt sind aktuell familienfreundliche Stadtlagen mit solider Infrastruktur und guter Anbindung an die Innenstadt, beispielsweise Pankow, Köpenick oder Reinickendorf.
Was bedeutet das für Sie als Käufer?
Die Chancen sind da, aber gezielte Auswahl ist 2025 entscheidend. Bleiben Sie unbedingt bis zum Ende des Beitrags dran – wir zeigen Ihnen, welche Bezirke echtes Potenzial bieten, wo Vorsicht geboten ist und wie Sie die richtige Entscheidung für Ihren Immobilienkauf treffen.
Berliner Bezirke im direkten Vergleich
1. Kaufpreise nach Bezirk (€/m² | Stand Januar 2026)
Markt-Radar Berlin 2026
Kaufpreise (Balken) vs. Trend (Linie)
| Bezirk | Ø Kaufpreis 2026 | Trend (YoY) |
|---|---|---|
| Mitte | 7.500 €/m² | +1,2 % |
| Charlottenburg-Wilm. | 6.450 €/m² | +0,8 % |
| Friedrichshain-Kr. | 6.250 €/m² | +1,5 % |
| Steglitz-Zehlendorf | 5.900 €/m² | +0,5 % |
| Pankow | 5.650 €/m² | +1,1 % |
| Tempelhof-Schön. | 5.100 €/m² | +1,3 % |
| Neukölln | 4.950 €/m² | +1,4 % |
| Lichtenberg | 4.850 €/m² | +2,1 % |
| Treptow-Köpenick | 4.300 €/m² | +1,8 % |
| Reinickendorf | 3.900 €/m² | +0,9 % |
| Spandau | 3.600 €/m² | +0,4 % |
| Marzahn-Hellersdorf | 3.200 €/m² | +0,2 % |
2. Öffentliche Verkehrsmittel & Verkehrsanbindung nach Bezirk
| Bezirk | Öffentliche Verkehrsmittel | Mobilitäts-Score |
|---|---|---|
| Mitte | S-Bahn (S1, S2, S25, S26), U-Bahn (U2, U6, U8), Bus, Tram | |
| Friedrichshain-Kreuzberg | S-Bahn (Ring, Stadtbahn), U-Bahn (U1, U5, U8), Tram | |
| Charlottenburg-Wilm. | S-Bahn (Westkreuz, Zoo), U-Bahn (U2, U7, U9), Bus | |
| Pankow | S-Bahn (S2, S8, S9), U2, Tram (M1, M2, M10) | |
| Neukölln | Ringbahn (S41/42), U-Bahn (U7, U8), Bus (M41) | |
| Tempelhof-Schöneberg | S-Bahn (S1, S2, S25), U-Bahn (U4, U6, U7) | |
| Steglitz-Zehlendorf | S-Bahn (S1), U-Bahn (U3, U9), Bus | |
| Lichtenberg | S-Bahn (S5, S7), U5, Tram | |
| Treptow-Köpenick | S-Bahn (S3, S8, S9), Tram, Fähren | |
| Reinickendorf | S-Bahn (S1, S25), U-Bahn (U6, U8) | |
| Spandau | S-Bahn (S3, S9), U7, Regionalbahn | |
| Marzahn-Hellersdorf | S-Bahn (S7), U5, Tram |
3. Entwicklungspotenzial & Wertsteigerung
| Bezirk | Prognose 2026 | Markttreiber & Begründung |
|---|---|---|
| Mitte | „Safe Haven“ Status: Trotz hohem Preisniveau (~7.500 €) extrem wertstabil durch internationale Nachfrage. Ideal für Kapitalerhalt. | |
| Friedrichshain-Kr. | Kultur-Hotspot mit anhaltendem Zuzug von Young Professionals. Mieten steigen weiter, was die Kaufpreise stützt. | |
| Charlottenburg-Wilm. | Der Klassiker: Etablierter Markt mit geringer Volatilität. Solide Wertanlage für konservative Investoren. | |
| Neukölln | Comeback 2026: Nach Preiskorrekturen jetzt attraktive Einstiegschancen (~4.950 €). Hohes Gentrifizierungspotenzial in Randlagen. | |
| Lichtenberg | Wachstumschampion: Massive Quartiersentwicklungen und Zuzug junger Familien treiben die Aufwertung voran. | |
| Steglitz-Zehlendorf | Ruhiger Markt. Weniger dynamisches Wachstum, dafür höchste Lebensqualität und Sicherheit für Eigennutzer. | |
| Treptow-Köpenick | Der „grüne Boom“: Wissenschaftsstandort Adlershof und Tesla-Nähe sorgen für stetig steigende Nachfrage. | |
| Reinickendorf | Solides Potenzial durch die Nachnutzung des Flughafens Tegel (Urban Tech Republic), die Arbeitsplätze schafft. | |
| Spandau | Preis-Leistungs-Sieger: Günstige Einstiegspreise (~3.600 €) bieten Puffer für Wertsteigerung durch Infrastrukturprojekte. | |
| Marzahn-Hellersdorf | Fokus auf Cashflow (hohe Mietrendite), weniger auf schnelle Wertsteigerung. Markt für spezialisierte Anleger. |
4. Familienfreundlichkeit
| Bezirk | Familien-Score | Begründung & Infrastruktur |
|---|---|---|
| Steglitz-Zehlendorf | Höchste Sicherheit, Top-Schulen und viele Kinderärzte. Großzügige Wohnflächen und grüne Oasen (Botanischer Garten) prägen das Bild. | |
| Pankow | Der „Kinderwagen-Bezirk“: Massive Dichte an Kitas, Spielplätzen und familienfreundlicher Infrastruktur, besonders im Prenzlauer Berg. | |
| Spandau | Viel Wasser & Wald bei vergleichsweise günstigen Mieten. Ideal für Familien, die Platz brauchen und Naturnähe suchen. | |
| Reinickendorf | Ruhige Wohngegenden (Frohnau, Tegel) mit Einfamilienhaus-Charakter und sehr guter Anbindung an die City. | |
| Treptow-Köpenick | Berlins „grüne Lunge“: Höchster Anteil an Wald- und Wasserflächen. Perfekt für aktive Familien mit Boot oder Hund. | |
| Lichtenberg | Stark im Kommen: Der Tierpark und neue Quartiere ziehen junge Familien an. Infrastruktur verbessert sich stetig. | |
| Marzahn-Hellersdorf | Unschlagbares Preis-Leistungs-Verhältnis. Viele Kitas, Schulen und die Gärten der Welt bieten hohe Lebensqualität für kleines Budget. | |
| Tempelhof-Schöneberg | Mischung aus urbanem Trubel und ruhigen Ecken (Lichtenrade, Marienfelde). Das Tempelhofer Feld ist ein riesiger Pluspunkt. | |
| Charlottenburg-Wilm. | Exzellente Schulen und zentrale Lage, aber hohe Lebenshaltungskosten und weniger „wilde“ Freiflächen. | |
| Neukölln | Spannendes kulturelles Angebot, aber stark variierende Qualität bei Schulen und Sicherheit je nach Kiez (Nord vs. Süd). | |
| Friedrichshain-Kr. | Sehr lebendig und viele Spielplätze, aber wenig Ruhezonen, hohe Mieten und intensive Bebauung. | |
| Mitte | Top-Infrastruktur, aber sehr teuer und oft touristisch geprägt. Weniger klassischer „Nachbarschafts-Vibe“ für Kinder. |
5. Soziodemografisches Umfeld
Sozialstruktur Berlin 2026
Durchschnittsalter (Balken) & Migrationsanteil (Linie)
| Bezirk | Durchschnittsalter | Migrationsanteil | Struktur & Bemerkung |
|---|---|---|---|
| Mitte | 39,3 Jahre | Jüngerer Bezirk mit hohem internationalen Anteil (Expats & Elite). | |
| Friedrichshain-Kr. | 39,5 Jahre | Urbanes Zentrum, sehr junge & diverse Bevölkerung. | |
| Neukölln | 41,0 Jahre | Multikultureller Hotspot mit dem höchsten Migrationsanteil. | |
| Pankow | 42,1 Jahre | Familienbezirk: Moderater internationaler Anteil, viele Kinder. | |
| Lichtenberg | 42,7 Jahre | Ausgewogene Struktur, zunehmend jünger durch Zuzug. | |
| Spandau | 43,5 Jahre | Wachsende Bevölkerung, steigende Diversität in Randlagen. | |
| Charlottenburg-Wilm. | 44,0 Jahre | Etablierter Westen: Hohes Alter, aber auch sehr international. | |
| Tempelhof-Schön. | 44,0 Jahre | Gemischter Bezirk: Vielfältiger Bevölkerungsmix (City vs. Rand). | |
| Marzahn-Hellersdorf | 43,4 Jahre | Noch homogen, aber wachsender Zuzug von Familien. | |
| Reinickendorf | 44,5 Jahre | Ältere Struktur im Norden, internationaler im Süden. | |
| Treptow-Köpenick | 45,0 Jahre | „Bio-Deutsch“: Geringster Migrationsanteil, ältere Struktur. | |
| Steglitz-Zehlendorf | 45,2 Jahre | Der „Senior-Bezirk“: Höchstes Durchschnittsalter, bürgerlich. |
- Renditeentwicklung der letzten 5 Jahre (mit Grafik)
- Bevölkerungsentwicklung und Nachfrageprognose
- Zukunftspläne & Infrastruktur-Projekte je Bezirk
Fazit: Wo lohnt sich jetzt der Kauf wirklich?
Berlin bietet für jeden das passende Pflaster, ob Sie auf der Suche nach stabilen Werten, aufstrebenden Quartieren oder dem perfekten neuen Zuhause sind.
Klar ist: Wer heute klug auswählt, legt den Grundstein für eine sichere und erfolgreiche Zukunft.
Wenn Sie sich nicht sicher sind, welcher Bezirk am besten zu Ihnen passt, ist das völlig normal. Der Markt ist komplex und ändert sich schnell.
Unser Tipp: Holen Sie sich echte Experten an Ihre Seite. Kontaktieren Sie IMMODO Berlin jederzeit für eine kostenlose, persönliche Immobilienberatung.
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Jetzt auf WhatsApp startenVerweise
- Inflationsrate im Januar 2025 bei +2,3 %. (n.d.). Statistisches Bundesamt. https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2025/02/PD25_055_611.html ↩︎
- IBB-Wohnungsmarktbericht 2024. (n.d.). Investitionsbank Berlin. https://www.ibb.de/de/ueber-uns/publikationen/wohnungsmarktbericht/2024.html ↩︎
