Willkommen in Berlin-Spandau, dem Stadtteil! Hier ist das naturnahes und familienfreundliche Wohnen mit exzellenter Infrastruktur vereint – und das oft zu moderateren Preisen als im Berliner Zentrum.
Ob Erstkäufer, Investoren oder alle, die ein ausgewogenes Lebensgefühl schätzen: In diesem Guide erfahren Sie, warum Spandau mit seiner historischen Altstadt, weitläufigen Grünflächen entlang der Havel und schnellen S‑/U‑Bahn-Anbindung die perfekte Wahl für Ihr neues Zuhause ist. Tauchen Sie ein in exklusive Insights zu Mikrolagen, Finanzierungstipps und Zukunftsperspektiven.
Los geht’s!
Immobilienmarkt & Preise in Berlin-Spandau
Preisentwicklung 2018–2025
Preisentwicklung in Spandau
Durchschnittliche Kaufpreise im Vergleich zum Berliner Gesamtmarkt.
Spandau hat in den letzten Jahren ordentlich zugelegt: 2018 lag der durchschnittliche Angebotspreis für Bestandswohnungen bei 3 706 €/m² – heute sind es 4 710 €/m², also ein Plus von fast 27 % . Zum Vergleich: In ganz Berlin zahlen Sie 2025 im Schnitt 6 500 €/m², was Spandau rund 27 % günstiger macht .
Schauen wir uns die Kieze genauer an:
- Altstadt Spandau: von 4 900 auf 5 300 €/m²
- Siemensstadt: von 3 500 auf 4 200 €/m²
- Haselhorst: von 3 200 auf 3 790 €/m²
- Gatow: von 3 150 auf 3 730 €/m²
- Große Wohnsiedlungen: stabil bei 3 800 €/m²
Die Nachfrage bleibt hoch – Spandau hat eine der niedrigsten Leerstandsraten in Berlin und eine durchschnittliche Bruttomietrendite von etwa 4,2 % (Altstadt sogar 4,5 %) .
Makler-Tipp: Auch wenn die allgemeine Berliner Steigerung aktuell nur 1,7 % beträgt, rechnen wir in Spandau weiterhin mit rund 3 % Wachstum pro Jahr. Nutzen Sie unser interaktives Spandau-Dashboard, um Preise, Renditen und Nachfrage in Ihren Wunschkiezen direkt zu vergleichen – so starten Sie Ihr Investment mit dem entscheidenden Datenvorsprung!
Angebot und Nachfrage
In Spandau überwiegen Altbauwohnungen klar gegenüber Neubau: Etwa 80 % der Inserate entfallen auf Bestandsobjekte, nur 20 % auf neu errichtete Wohnungen. Das spiegelt sich in den Preisen wider – in der Altstadt liegen Bestandswohnungen aktuell bei rund 5 300 €/m², während Neubauten bei etwa 4 800 €/m² starten (Marktanalyse 2025).
- Marktdruck & Vermarktung: Neue Angebote sind rar und heiß begehrt. Pro Monat kommen im Schnitt nur 120 neue Inserate auf ImmoScout24 dazu und verschwinden im Schnitt nach 38 Tagen vom Markt. Unsere interne Kennzahl – eine Absorptionsrate von 25 % pro Quartal – zeigt, dass ein Viertel aller neuen Objekte innerhalb von drei Monaten verkauft wird.
- Leerstand: Mit rund 1,8 % Leerstand zählt Spandau zu den Bezirken mit der geringsten Vakanz in Berlin. Das bedeutet für Sie als Käufer: hoher Nachfragedruck und geringe Verhandlungsspielräume.
Makler-Tipp: Sorgen Sie für eine Finanzierungsbestätigung vor der Ausschreibungsphase und arbeiten Sie eng mit Ihrem Makler, um in Bieterrunden blitzschnell zu agieren. So sichern Sie sich Ihre Traumwohnung, bevor die Konkurrenz zuschlägt.
Vergleichen Sie jetzt Angebot, Nachfrage und Renditechancen in Ihrem Wunschkiez auf unserem interaktiven Spandau-Dashboard – und treffen Sie Ihre Entscheidung mit datenbasiertem Vorsprung!
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Überblick Berlin Spandau
Geografische Lage & Quartiere
Google Maps: Bezirk Spandau, Berlin
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Spandau erstreckt sich auf rund 8,03 km² und ist Heimat von etwa 41 759 Menschen – das macht ungefähr 4 130 Einwohner pro km² (Stand Dez. 2023)1 . Einst Festungsstadtteil, punktet Spandau heute mit seinem malerischen Havelufer: Über 1 600 m Uferlinie im Naturschutzgebiet Tiefwerder Wiesen laden zu entspannten Spaziergängen oder Jogging-Runden ein .
- Immobilienpreise, die erfreuen: Bestandswohnungen notieren im Schnitt bei 6 640 €/m², Neubauten bei 6 500 €/m² – deutlich günstiger als in Mitte oder Prenzlauer Berg .
- Pendlerglück garantiert: Mit der S5 sitzen Sie in nur 9 Min. am Hauptbahnhof – und das im zuverlässigen Zehn-Minuten-Takt, selbst zur Rushhour .
- Schul- und Kitavielfalt: Allein in Hakenfelde finden Sie vier Grundschulen (u. a. die Carl-Schurz-Schule) sowie beliebte weiterführende Schulen wie die Bertolt-Brecht-Oberschule .
- Familienfreundliche Freizeittipps: Starten Sie den Tag mit einer Paddeltour des Kanu-Vereins Spandau, werfen Sie ein paar Bälle am Beachvolleyballfeld am Spreetunnel oder schlendern Sie gemütlich über den Kolksaal-Wochenmarkt.
Makler-Tipp: Besuchen Sie Spandau am frühen Morgen, um den ganz eigenen Charme der Altstadt ungestört zu genießen und die Havel-Idylle in Ruhe auf sich wirken zu lassen!
Historischer Kontext
Wenn Sie heute durch die Altstadt Spandau spazieren, betreten Sie echtes Berliner Kulturgut: Erste Erwähnung 1197, die St. Nikolai-Kirche stammt größtenteils aus dem 14. Jahrhundert und das gotische Haus von 1472 zählt zu den ältesten Profanbauten der Stadt . Nur ein paar Schritte weiter erhebt sich die Zitadelle Spandau – zwischen 1559 und 1594 errichtet und bis heute eine der besterhaltenen Renaissance-Festungen Europas mit ihren markanten vier Bastionen .
Doch wer hier investiert, sollte wissen: Historische Immobilien schließen oft mit einem 10 %igen Aufschlag gegenüber dem Spandau-Durchschnitt von 3 953 €/m² ab. Dafür lockt das KfW-Effizienzhaus Denkmal mit einem Tilgungszuschuss von bis zu 75 000 € pro Wohneinheit . Ein Tipp zum Zeitmanagement: Planen Sie 3–6 Monate Genehmigungszeit für denkmalrechtliche Änderungen ein – das Landesdenkmalamt ist hier Ihr erster Ansprechpartner.
Makler-Tipp: Gönnen Sie sich eine geführte Zitadelle-Tour und notieren Sie sich Termine wie das Citadel Music Festival (über 50 000 Besucher jährlich). So erkennen Sie nicht nur den kulturellen Wert Ihrer Traumimmobilie, sondern haben auch starke Verkaufsargumente in der Hinterhand!
Demografie & Community
Spandau ist wie ein kleines Berlin für jede Lebensphase: Rund 41 759 Einwohner wohnen hier (Stand: Dezember 2023), das Durchschnittsalter liegt bei 43,1 Jahren – etwas über dem Berliner Schnitt von 42,7 Jahren .
Altersstruktur: In Spandau leben alle Generationen nah beieinander – von jungen Familien bis hin zu Best Agern. Das schafft eine stabile Nachfrage auf dem Immobilienmarkt und ein starkes soziales Netz.
Berlin Markt-Snapshot: Preise & Demografie
Einblicke in Kaufpreise und Bevölkerungsstruktur ausgewählter Bezirke.
Zuzug & Wachstum: Mit einem Bevölkerungszuwachs von 2,12 % im Jahr 2022 ist Spandau einer der Bezirke, die besonders bei Familien und jungen Paaren an Beliebtheit gewinnen .2
Vielfalt & Zusammenhalt: Rund 34,4 % der Spandauer:innen haben einen Migrationshintergrund3 – das zeigt: Hier lebt man offen, vielfältig und miteinander .
Demografie in Berlin: Migrationshintergrund
Verteilung der Bevölkerung nach Migrationshintergrund in Berlin.
Community & Freizeit: Vom beliebten Spandauer Altstadtfest über das jährliche Food.Festival bis hin zum traditionsreichen Kanu-Verein oder dem Volleyball-Club mit über 500 Mitgliedern – wer Anschluss sucht, wird hier fündig.
Als Käufer profitieren Sie von dieser gesunden Mischung: kontinuierlich steigende Nachfrage, hohe Lebensqualität und starke Gemeinschaft bedeuten langfristige Wertstabilität und gute Renditechancen.
👉 Noch mehr Vergleiche finden Sie im Blogartikel Berliner Bezirke im Vergleich
👉 Oder werfen Sie einen Blick auf die Top 12 Berliner Bezirke
Infrastruktur & Verkehr von Berlin-Spandau
ÖPNV-Anbindung
In Spandau sind Sie Teil eines verlässlichen Verkehrsnetzwerks, das Pendeln und Erkunden zum Kinderspiel macht:
- S5 in Bestzeit: Steigen Sie in Spandau ein und sitzen nach nur 9 Min. am Hauptbahnhof. In 18 Min. erreichen Sie den Alexanderplatz – perfekt für City-Trips oder den Weg ins Büro. Zum BER bringen Sie Sie im Zweischritt in rund 45 Min. (Umstieg am Südkreuz) .
- Tarif & Ticket: Spandau liegt in den VBB-Zonen B/C. Eine Monatskarte BC kostet 106,50 €, für ABC zahlen Sie 128,00 € – fair kalkulierbar für Vielfahrer .
- Rund-um-die-Uhr-Bus: Über 200 Buslinien verbinden Spandau mit ganz Berlin. Die MetroBusse M32 und M36 fahren im 10-Minuten-Takt, und am Wochenende bringen Sie die Nightliner N32 und N36 stündlich bis 2 Uhr morgens nach Hause.
- Letzte Meile leicht gemacht: Direkt am S-Bhf. Rathaus Spandau steht eine Nextbike-Station, in Siemensstadt eine Call-a-Bike-Station. Car-Sharing-Parkplätze an der Zitadelle sind das i-Tüpfelchen für Ihre Flexibilität.
- Insider-Kniff: Wer’s eilig hat, steigt in Haselhorst auf die Regionalbahn RB10 um – so sparen Sie im Berufsverkehr etwa 3 Min. Fahrtzeit.
Tipp vom Makler: Probieren Sie Ihre tägliche Pendelstrecke einmal live mit der BVG-App aus. So finden Sie alternative Routen bei Baustellen oder Störungen und starten stressfrei in den Tag.
Auto, Parken & Straße
In Spandau sind Sie mit dem Auto ruckzuck unterwegs – dank der B5 (Heerstraße) und der A111, die Sie in wenigen Minuten auf die A100 katapultiert, wenn’s schnell rein oder raus aus der Stadt gehen muss.
- A100-Stand der Planung: Der Bauabschnitt bis Treptower Park ist bis 2024 im Kasten. Eine direkte Verlängerung bis Spandau ist noch nicht beschlossen, doch schon über die A111 stehen Sie in unter 15 Min. am Kurfürstendamm .
- Parkraumbewirtschaftung: Rings um die Altstadt brauchen Sie montags bis samstags 9–20 Uhr einen Parkschein (ab 0,25 € pro 15 Min.). Mit Ihrem Bewohnerparkausweis parken Sie hier kostenlos – die Vignette gibt’s für 10,20 €/Jahr4. Beachten Sie, dass ab 2026 eine Anpassung auf 160 € geplant ist .
- Clever parken mit P+R: An der P+R-Anlage Spandau Bahnhof warten rund 950 Stellplätze auf Sie. Einfach abstellen, in die S5 steigen und Stau- sowie Innenstadt-Tarife umgehen.
Tipp vom Makler: Beantragen Sie Ihren Bewohnerparkausweis frühzeitig und checken Sie per ParkNow-App in Echtzeit, wo freie Plätze sind. So behalten Sie Ihre Mobilität – und Ihr Budget – entspannt im Griff.
Fahrrad- & Fußverkehr
In Spandau macht das Radfahren wirklich Spaß – und das liegt nicht nur an der Länge des Netzes, sondern an der Qualität der Strecken:
- Schnelle Touren: In nur 7 Min. radeln Sie vom Rathaus Spandau in die Altstadt, und die 5 km zum S-Bahnhof Siemensstadt schaffen Sie in etwa 15 Min. ganz locker .
- Grüne Verbindungen: Der Bullengrabenweg gehört zu Berlins 20 Hauptgrünwegen und führt Sie direkt weiter zur Lindenuferpromenade und in die Tiefwerder Wiesen5 .
- Sharing-Mix: Nextbike & Call-a-Bike stehen am Rathaus und in Siemensstadt bereit, und SHARE NOW sowie MILES parken ihre Autos an allen wichtigen Punkten. So bleiben Sie flexibel, auch wenn Sie mal nicht in die Pedale treten möchten.
- E-Bike-Komfort: An Zitadelle, Altstadt und Siemensstadt-Bf. finden Sie Schnellladepunkte – damit kein Akku unerwartet schlappmacht.
- Blitzschnelle Exposés: Unsere Karten und Grafiken laden dank Lazy-Loading und WebP-Kompression sofort, auch mobil.
Makler-Tipp: Probieren Sie in der BVG-App die “Bike & Ride”-Funktion aus – so sehen Sie live, wo freie Räder und Parkplätze sind. Mit diesem Setup sind Sie in Spandau nicht nur schnell, sondern auch entspannt unterwegs.
Mikrolagen & Hotspots
Altstadt Spandau – Charme vs. Premium-Preis
Wer Altbau-Flair und urbanes Kleinstadtgefühl mag, wird in der Altstadt Spandau fündig. Der historische Kern mit seinem Marktplatz, der St. Nikolai-Kirche und kleinen Läden entlang der Breiten Straße erinnert eher an eine brandenburgische Altstadt als an die Großstadt Berlin.
- Durchschnittlicher Kaufpreis für Bestandswohnungen: 5 300 €/m²
- Bruttomietrendite: ca. 4,5 %
- Leerstand: nur 1,5 %
- Ideal für Selbstnutzer mit Liebe zum Detail oder Kapitalanleger, die auf Wertstabilität und niedrige Fluktuation setzen
- In Planung: Aufwertung des Kolkviertels und neue Gastronomieangebote in der Zitadellenstraße
Siemensstadt – Neubau-Boom und Infrastruktur
Mit dem Großprojekt Siemensstadt 2.0 entsteht in den nächsten zehn Jahren ein völlig neues, CO₂-neutrales Quartier. Neben Wohnungen und Büros sind auch Schulen, Kita-Plätze und Parks Teil des Masterplans.
- Neubaupreise ab Ø 4 200 €/m²
- Bruttorendite: 4,0 %
- Rund 4,5 Mrd. € Investitionsvolumen
- Neues Forschungszentrum, Smart-City-Technologien, Sharing-Infrastruktur, E-Ladestationen und ein Mobilitäts-Hub in Planung
- Pluspunkt: Die geplante neue S-Bahn-Haltestelle (Siemensbahn-Reaktivierung bis 2029) wird den Standort zusätzlich aufwerten
Falkenhagener Feld & Hakenfelde – Familienfreundlich & Pendler-Optionen
Diese beiden Ortsteile gehören zu den grünsten in Spandau. Mit dem Spektepark, der Nähe zum Havelufer und vielen Spielplätzen sind sie erste Wahl für Familien.
- Kaufpreise ab 3 800 €/m² (Bestand), 4 000 €/m² (Neubau)
- Bruttomietrendite: 4,2 %
- Gute Anbindung über M37, 130, 131 und schnelle Erreichbarkeit der A111
- Bildungs- und Betreuungsinfrastruktur stark ausgebaut: 5 Kitas, 3 Grundschulen, 1 Sekundarschule in direkter Nähe
- Perspektivisch interessant: Aufwertung durch neue Nachverdichtungsprojekte entlang der Nauener Straße
Wilhelmstadt – Vielseitig & unterschätzt
Wilhelmstadt verbindet Altbau mit Nachkriegsarchitektur, Townhouses mit Reihenhäusern – und das alles nur wenige Minuten vom Havelufer entfernt.
- Kaufpreise zwischen 3 900–4 500 €/m²
- Bruttorendite: 4,1 %
- Durch die Nähe zur Heerstraße und die gute Busanbindung (M49, 135) ist man schnell im Zentrum – auch ohne S-Bahn
- Viel Natur drumherum: Nähe zur Havel, Grimnitzsee, Tiefwerder Wiesen und dem Südpark machen Wilhelmstadt besonders attraktiv für Freizeitaktive
- Geplante Modernisierungsmaßnahmen in Teilen der Altbebauung lassen mittelfristig Aufwertungspotenzial erwarten
Zukunftsaussichten & Wertsteigerung in Berlin-Spandau
In Spandau weht ein frischer Wind – hier tut sich in den nächsten Jahren enorm viel:
- Siemensstadt 2.0: Auf dem ehemaligen Siemens-Gelände entsteht bis 2035 ein lebendiges Stadtquartier auf 76 ha für rund 7 000 Bewohner und 20 000 Arbeitsplätze. Mit einer Investitionssumme von über 4,5 Mrd. € setzt Siemens auf CO₂-neutrale Wohn- und Arbeitswelten samt Forschungscampus6 .
- Siemensstadt Square: Schon ab Frühjahr 2024 startet das 600 Mio.-€-Projekt auf 70 ha, das historische Backsteinfassaden mit moderner, klimafreundlicher Architektur verbindet.7 Büros, Wohnungen und großzügige Grünflächen ziehen Start-ups und etablierte Unternehmen gleichermaßen an .
Was bedeutet das für Sie? Wer jetzt in Grundstücke oder Erstvermietungen investiert, kann die Wertsprünge mitnehmen, sobald die ersten Bewohner einziehen und neue Geschäfte eröffnen.
Makler-Tipp: Beobachten Sie den Baufortschritt in Siemensstadt 2.0 und melden Sie sich für Vorab-News zu Vermietungsstarts an – so sind Sie unter den Ersten, die von steigenden Quadratmeterpreisen profitieren.
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Fazit
Ob historische Altstadt, dynamische Neubauprojekte in Siemensstadt oder grüne Familienviertel wie Wilhelmstadt – Spandau vereint Lebensqualität, Wertsteigerungspotenzial und vergleichsweise attraktive Einstiegspreise.
Wer heute eine Wohnung kaufen in Berlin Spandau möchte, profitiert von stabilen Mietrenditen, solider Infrastruktur und einer klaren Zukunftsperspektive – selten war der Einstieg strategisch so spannend.
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Häufige Fragen zu Spandau
Verweise
- Wikipedia-Autoren. (2002, December 7). Bezirk Spandau – Wikipedia. https://de.wikipedia.org/wiki/Bezirk_Spandau ↩︎
- Bevölkerung. (n.d.). Berlin.de. https://www.berlin.de/ba-spandau/ueber-den-bezirk/zahlen-und-fakten/statistische-daten/artikel.194906.php ↩︎
- Wikipedia-Autoren. (2005b, December 29). Einwohnerentwicklung von Berlin. https://de.wikipedia.org/wiki/Einwohnerentwicklung_von_Berlin ↩︎
- Warum Anwohnerparken in Berlin trotz Sparzwangs so günstig bleibt. (n.d.). Rbb24 Website. https://www.rbb24.de/politik/beitrag/2024/11/berlin-anwohnerparken-parkvignetten-gebuehren-nicht-erhoeht-senat-sparen-cdu-spd.html ↩︎
- Wikipedia contributors. (2024, November 16). Bullengraben. Wikipedia. https://en.wikipedia.org/wiki/Bullengraben ↩︎
- Paravicini, S. (2024, June 25). Stadtentwicklung: Startschuss für die Siemensstadt 2.0. FAZ.NET. https://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/unternehmen/stadtentwicklung-startschuss-fuer-die-siemensstadt-2-0-19813644.html ↩︎
- Leffler, B. (2024, January 4). „Siemensstadt Square“: Baustart für erstes 60-Meter-Bürogebäude. Entwicklungsstadt. https://entwicklungsstadt.de/siemensstadt-square-baustart-fuer-erstes-60-meter-buerogebaeude/ ↩︎
