Nebenkosten Immobilienkauf, erklärt wie für Profis und geschrieben für Ihren Alltag. Datenbasierte Spannen je Bundesland, anschauliche Rechenbeispiele, integrierter Rechner und klare Checklisten liefern Ihnen eine belastbare Zahl für die Budgetplanung und zeigen, wo Sie ohne Qualitätsverlust sparen.

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Was gehört zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf

Grunderwerbsteuer

Zweck und Berechnung: Die Grunderwerbsteuer ist die einmalige Steuer auf den Eigentumsübergang. Bemessungsgrundlage ist in der Regel der Kaufpreis, darauf kommt der landesspezifische Steuersatz. In Berlin liegt er offiziell bei 6,0%¹. Zum Beispiel, Bei 500.000 € Kaufpreis zahlen Sie 30.000 € Grunderwerbsteuer. Das ist spürbar und genau der Grund, warum wir diese Position immer zuerst sauber kalkulieren.

Warum die Sätze je nach Bundesland variieren: Die Länder legen die Höhe selbst fest. Aktuell reicht die Spanne von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein. Berlin steht bei 6,0 %. Bremen hat zum 1. Juli 2025 auf 5,5 % angehoben – achten Sie also auf Stichtage rund um den Notartermin. Prüfen Sie den Satz immer dort, wo die Immobilie liegt, und zwar zum exakten Beurkundungsdatum.

Schnelle Praxis-Tipps, die Geld sparen können.

• Inventar separat ausweisen. Bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Lampen oder Markisen sind nicht grunderwerbsteuerpflichtig, wenn der Anteil realistisch bewertet und im Kaufvertrag gesondert aufgeführt wird. So reduzieren Sie die steuerliche Basis seriös.
• Vorsicht bei Neubau-Paketen. Werden Grundstück und Bauleistung faktisch als Paket verkauft (Stichwort: einheitlicher Erwerbsgegenstand), kann die Steuer auch auf Teile der Baukosten anfallen. Hier lohnt der Blick in die Vertragskette, bevor Sie unterschreiben.

Sonderfälle und Ausnahmen in Kurzform.: Übertragungen innerhalb der Familie können steuerfrei sein, etwa zwischen Ehegatten oder in gerader Linie. Erbschaften und Schenkungen lösen keine Grunderwerbsteuer aus; hier greifen andere Steuergesetze. Und: Für Vorgänge unter 2.500 € fällt keine Grunderwerbsteuer an. Klären Sie solche Konstellationen vorab mit Notar und Steuerberatung – das spart Nerven und oft Geld.

Bottom line: Rechnen Sie je nach Bundesland mit 3,5 % bis 6,5 %. In Berlin aktuell 6,0 %. Mit sauberer Vertragstechnik – Inventar trennen, Stichtage im Blick, Neubau-Konstellationen prüfen – vermeiden Sie, dass unnötige € in der Steuer landen.

Notarkosten nach GNotKG

Wenn wir Käufer beraten, sagen wir immer: Die Notarkosten sind kein „Verhandlungsthema“, sie sind gesetzlich fixiert. Grundlage ist das GNotKG, das Gebühren über Tabellen steuert und sich am Geschäftswert orientiert, also in der Regel am Kaufpreis. Kurz: gleicher Kaufpreis, gleiche Gebührentatbestände, gleiche Notarkosten, egal welches Notariat.

Woraus setzen sich die Gebühren typischerweise zusammen?
Für einen normalen Kaufvertrag rechnen Sie im Kern mit:

• Beurkundungsgebühr für den Kaufvertrag, häufig mit einem Satz von 2,0;
• Vollzugsgebühr (ca. 0,5) für die Abwicklung mit Behörden und Grundbuchamt;
• Betreuungsgebühr (ca. 0,5) für die Zahlungsüberwachung bis zur Umschreibung;
• dazu Auslagen für Registerabrufe, Post, Kopien sowie 19 % Umsatzsteuer auf die Notargebühren.
  Je nach Fall kommen weitere kleine Positionen hinzu, zum Beispiel für Vertretungsnachweise oder Erklärungen.

Wovon hängt die Höhe ab? Vom Geschäftswert und den konkreten Tatbeständen des Geschäfts, nicht vom Zeitaufwand. Der Gebührenbetrag wird aus der offiziellen Tabelle ermittelt und mit dem jeweiligen Gebührensatz multipliziert. Für notarielle Tätigkeiten gilt die Tabelle B, für gerichtliche Vorgänge wie Grundbuch die Tabelle A.

Was ist ein sinnvoller Richtwert? Praxisnah kalkulieren wir für Notar plus Grundbuch zusammen meist 1,5 % bis 2,0 % des Kaufpreises. Dabei entfallen grob 1,0 % bis 1,5 % auf den Notar und etwa 0,5 % auf das Grundbuch. Beispiel Berlin: Bei 500.000 € liegen Sie typischerweise im Korridor von rund 7.500 € bis 10.000 € für Notar und Grundbuch zusammen. Wichtig: Es bleibt eine Tabelle-Rechnung, die genaue Summe entsteht aus den gebuchten Tatbeständen.

Grundbuchkosten

Die Grundbuchkosten erhebt das Grundbuchamt nach GNotKG. Für Käufer sind im Standard vor allem drei Vorgänge relevant: die Eintragung einer Auflassungsvormerkung (Sicherung Ihres Anspruchs), die Eintragung der Eigentumsumschreibung und ggf. weitere begleitende Eintragungen. Die Gebühren bestimmen sich auch hier tabellarisch nach Geschäftswert. Praktisch landen diese Posten in Summe oft bei circa 0,5 % des Kaufpreises.

Kurz erklärt, was was ist:

• Auflassungsvormerkung: Reserviert Ihren Eigentumsübergang im Grundbuch, damit zwischen Kaufvertrag und Umschreibung nichts „dazwischenfunkt“.
• Eigentumsumschreibung: Macht Sie offiziell zum Eigentümer, sobald alle Voraussetzungen vorliegen. Die Gebühr wird nach Tabelle A berechnet.

Richtwert und Beispiel: Planen Sie für Grundbuchposten etwa 0,5 % ein. Bei 500.000 € Kaufpreis entspricht das grob 2.500 €. Der exakte Betrag ergibt sich aus den im Einzelfall anfallenden Gebührentatbeständen.

Was Sie steuern können: Halten Sie die Vertragskette schlank. Jede zusätzliche Erklärung oder Sonderkonstellation kann einen eigenen Gebührentatbestand auslösen. Wir prüfen vorab, welche Eintragungen wirklich nötig sind und ob es sparsame Alternativen im Ablauf gibt, damit jeder Euro in Ihrer Kalkulation nachvollziehbar bleibt.

Maklerprovision

Wer zahlt was bei selbst genutztem Wohnkauf.
Seit Ende 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser: Wenn der Makler für beide Seiten tätig ist, teilen Käufer und Verkäufer die Provision hälftig. Der Käufer darf nie mehr als der Verkäufer zahlen, und ohne wirksamen Maklervertrag in Textform entsteht kein Anspruch. Heißt praktisch: Bei einer Doppelbeauftragung zahlen beide gleich viel; bei einseitiger Beauftragung kann eine Kostenteilung nur bis maximal 50 % auf die andere Seite übertragen werden. Rechtsgrundlage sind die §§ 656a, 656c und 656d BGB.

Transparente Spannen nach Bundesland.
Die Provisionshöhe ist frei vereinbar, die gelebte Praxis liegt meist zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises je nach Bundesland. Berlin bewegt sich typischerweise bei insgesamt 7,14 %, häufig 3,57 % je Partei bei Selbstnutzung. Beispiel Berlin: 500.000 € Kaufpreis, 3,57 % Käuferanteil ⇒ 17.850 € für den Käufer; insgesamt 35.700 € Provision. Prüfen Sie immer das konkrete Angebot im Exposé bzw. im Maklervertrag.

Finanzierungsnebenkosten

Was typischerweise anfällt.

• Bereitstellungszinsen: Nach einer bereitstellungszinsfreien Zeit von oft 3 bis 12 Monaten berechnen Banken üblicherweise ca. 0,25 % pro Monat auf noch nicht abgerufene Darlehensteile. Beispiel: 300.000 € noch nicht abgerufen, 2 Monate Verzögerung ⇒ rund 1.500 € Zusatzkosten. Verhandeln Sie die freie Zeit und planen Sie Puffer ein.
• Bankgebühren und Schätzung: Laufzeitunabhängige Bearbeitungsentgelte für Verbraucherkredite sind nach BGH-Rechtsprechung unzulässig. Auch pauschale Wertermittlungs- oder Besichtigungsgebühren wurden von Gerichten kritisch gesehen; Verbraucherzentralen bieten dazu Musterbriefe zur Rückforderung. Klären Sie Gebühren vorab.
• Zinskosten bis Auszahlung: Bei Neubau oder Sanierung können Zwischen- oder Bauzeitzinsen anfallen, wenn Teilauszahlungen später erfolgen. Kalkulieren Sie die Cashflows konservativ und stimmen Sie Auszahlungspläne eng mit Bauträger und Bank ab.

Weitere Kostenblöcke

Umbau oder Renovierung: Direkt nach dem Kauf fallen oft kurzfristige Maßnahmen an: Malerarbeiten, Boden, Sanitär, Küche. Die Spannweite ist groß; entscheidend sind Zustand, Standard und Eigenleistung. Unser Praxis-Tipp: Vorab ein verbindliches Angebot je Gewerk einholen und einen Puffer im Budget lassen. (Wenn Sie möchten, ergänzen wir hier eine Checkliste mit typischen Posten.)

Energieausweis: Für Verkauf ist ein gültiger Energieausweis Pflicht. Ein einfacher Verbrauchsausweis ist oft schon knapp unter 100 € zu bekommen; ein Bedarfsausweis mit Vor-Ort-Begehung kostet häufig etwa 300 bis 500 €. Achten Sie auf qualifizierte Aussteller und vergleichen Sie Angebote.

Umzug: Für eine 3-Zimmer-Wohnung über rund 80 km liegen marktübliche Speditionskosten häufig im Bereich von etwa 1.200 bis 1.600 €. Holen Sie mehrere Festpreisangebote ein und achten Sie darauf, dass Extras wie Halteverbotszone, Außenlift, Packmaterial und Montage explizit enthalten sind.

Versicherungen: Adresse überall aktualisieren, Gebäude-, Hausrat- und Haftpflichtschutz prüfen und ggf. an das neue Risiko anpassen. Ein Standortwechsel kann die Prämien verändern.

Grunderwerb bei Erbbaurecht: Beim Erbbaurecht fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer an. Bei Verlängerungen ist regelmäßig der kapitalisierte Erbbauzins für den Verlängerungszeitraum die Bemessungsgrundlage. Lassen Sie sich das vorab steuerlich rechnen.

WEG-Unterlagen (Teilungserklärung etc.): Bei Eigentumswohnungen gehören Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung, Protokolle und Wirtschaftsplan auf den Tisch. Kopien und beglaubigte Auszüge verursachen geringe Gebühren; wichtiger ist die inhaltliche Prüfung, z. B. Sonderumlagen oder Nutzungsregelungen.

👉 Und wenn Sie neben den Nebenkosten auch bei anderen Fallstricken satt vorbereitet sein wollen, werfen Sie unbedingt einen Blick auf unsere „10 Insider-Hacks“, bei denen auch der Hauskauf reibungslos gelingt.

Kosten im Kontext: typische Spannen und Einflussfaktoren

Sparpotenziale ohne Qualitätsverlust

Maklermodell verstehen und verhandeln: Bei selbst genutzten Wohnungen und Einfamilienhäusern gilt: Ist der Makler für beide Seiten tätig, wird die Provision hälftig geteilt. Der Käufer zahlt nie mehr als der Verkäufer, und ein Maklervertrag in Textform ist Voraussetzung. Prüfen Sie im Exposé und im Vertrag, ob Gesamthöhe und Verteilung klar ausgewiesen sind. Transparent geregelt spart später Rückfragen.

Kaufpreisbestandteile korrekt abgrenzen: Steuern sparen ohne Tricks: Bewegliches Inventar wie Einbauküche, Lampen oder Markisen kann von der Grunderwerbsteuer ausgenommen sein, wenn es im Kaufvertrag separat und realistisch bewertet aufgeführt ist. Das senkt die steuerliche Basis seriös.

Finanzierung smart aufsetzen: Bereitstellungszinsen entstehen oft nach einer frei vereinbarten Frist und liegen typischerweise bei 0,25 % pro Monat auf noch nicht abgerufene Darlehensteile. Verhandeln Sie die bereitstellungszinsfreie Zeit, stimmen Sie den Auszahlungsplan mit Bauträger und Notar ab und vergleichen Sie Gebühren transparent.

Timing und Planung: Planen Sie den Notartermin, wenn Finanzierung und Unterlagen stehen. Legen Sie realistische Fristen fest, sichern Sie Reservierungen nur zu fairen Konditionen und prüfen Sie mögliche Fördermittel vor der Beurkundung, damit Stichtage nicht zu Mehrkosten führen.

Warnhinweis: Ein häufiger Kostentreiber: der einheitliche Erwerbsgegenstand beim Neubau. Wenn Grundstück und Bauleistung wirtschaftlich als Paket gelten, kann die Steuerbasis steigen. Vertragskette und Timing deshalb früh mit Notar und Steuerberatung prüfen.

Checklisten

FAQs

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Fazit

Ob Sie nun zum ersten Mal eine Immobilie kaufen oder bereits Erfahrung mitbringen, die Nebenkosten beim Immobilienkauf spielen immer eine entscheidende Rolle. Wir haben gesehen, welche Kostenblöcke dazugehören, wie sie sich zusammensetzen und wo sich Einsparpotenziale finden lassen, ohne auf Qualität zu verzichten. Mit unserem integrierten Rechner und den übersichtlichen Tabellen können Sie Ihre individuelle Situation realistisch einschätzen und besser planen.

So behalten Sie den Überblick, vermeiden böse Überraschungen und gehen bestens vorbereitet in den Kaufprozess. Wenn Sie jetzt noch Fragen haben oder eine Einschätzung zu Ihrem konkreten Vorhaben wünschen, erhalten Sie von den IMMODO Berlin Experten jederzeit eine kostenlose Beratung, einfach per WhatsApp Text oder Anruf.

Verweise

1. Grunderwerbsteuer - Festsetzung - Dienstleistungen - Service Berlin - berlin.de. (n.d.). https://service.berlin.de/dienstleistung/325323/ ↩︎