Viele, die 2025 über den Kauf einer Wohnung nachdenken, stehen genau vor dieser Frage. Berlin oder Hamburg? Beide Städte bieten starke Argumente – doch sie sprechen unterschiedliche Käufertypen an. Für Eigennutzer geht es oft um Lebensqualität, Anbindung und Zukunftsperspektive im Alltag. Für Kapitalanleger zählen Stabilität, Rendite und Preisentwicklung.
Zwischen Hauptstadt-Dynamik und hanseatischer Solidität liegen dabei Welten – und genau diese Unterschiede entscheiden, wo sich der Kauf wirklich lohnt.
Berlin vs. Hamburg: Kernkennzahlen im Überblick
| Kennzahl | Berlin | Hamburg |
|---|---|---|
| Median Kaufpreis Wohnung je m² | 5.700 € | 6.300 € |
| Spanne Kaufpreis je m² Start bis Premium | 4.000 € bis 8.000 €+ | 5.000 € bis 8.500 €+ |
| Bruttoanfangsrendite Mittelwert und Spanne | Ø 3,2 % (2,5 % bis 4,0 %) | Ø 2,8 % (2,2 % bis 3,5 %) |
| Angebotsvolumen Wohnungen in 12 Monaten | 28.800 | 7.063 |
| Neubauquote im Bestand | gering | gering |
| Leerstandsquote Stadtweit | unter 3 % in Kernlagen | unter 3 % in Kernlagen |
| Kaufnebenkosten Gesamt in Prozent |
11,57 %
(berechnet)
|
10,57 %
(berechnet)
|
| Kaufnebenkosten Beispielkauf | 57.850 € | 52.850 € |
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % | 5,5 % |
| Notar und Grundbuch | 1,5 % | 1,5 % |
| Makleranteil Käufer | 3,57 % | 3,57 % |
| WEG Rücklagenindikator | variabel | variabel |
Hinweis: Werte dienen als Stadtlevel Referenz. Makler-, Notar- und Grundbuchkosten sind Richtwerte. Passe unten die Prozentsätze an, wenn dein Deal abweicht.
Parameter anpassen
Die Prozentsätze berechnen die Gesamtnebenkosten und die Eurobeträge für den Beispielkaufpreis. Werte sind editierbar, damit du realistische Angebote abbilden kannst.
Kaufpreise in Berlin vs. Hamburg 2025 im Detail
Preisniveaus und Spannweiten
2025 zeigt sich ein klares Bild: Berlin bleibt etwas günstiger, Hamburg etwas exklusiver.
Berlin:
- Bestand (gebrauchte Wohnungen, „Standard“): ca. 4 500 – 6 500 €/m²1
(Der mittlere Angebotspreis liegt derzeit bei rund 5 434 €/m² laut LBS-Kaufpreisspiegel) - Sanierter Altbau: ca. 5 500 – 7 500 €/m²
(insbesondere in bevorzugten Lagen eher oberes Ende möglich) - Neubau (Standard): ca. 7 500 – 9 500 €/m²
(Das Neubausegment weist aktuell Angebote um ~ 8 390 €/m² auf) - Premium / Erstbezug / Luxus: über 9 500 €/m²
(in Toplagen und hochwertigen Projekten sind deutlich höhere Preise realistisch, besonders in zentralen Bezirken wie Mitte oder Tiergarten – z. B. Tiergarten ~ 6 967 €/m² für Wohnungen generell, Spitzenlagen teurer)
Hamburg:
- Bestand (gebrauchte Wohnungen, „Standard“): ca. 5 500 – 7 000 €/m²
(Der durchschnittliche Preis liegt aktuell bei etwa 5 936 €/m²) 2 - Sanierter Altbau: ca. 6 000 – 8 000 €/m²
- Neubau (Standard): ca. 7 000 – 9 000 €/m²
- Premium / Erstbezug / Luxus: über 9 000 €/m²
(In sehr gefragten Quartieren oder Projekten auch Preisangebote deutlich über 10 000 €/m² möglich, z. B. Uhlenhorst > 10 000 €/m²)
Beispielrechnungen (mit realistischeren Werten):
- 60 m² × 5 500 €/m² = 330 000 € (Berlin, Bestand)
- 85 m² × 6 800 €/m² = 578 000 € (Hamburg, Bestand / mittlere Lage)
- 110 m² × 8 500 €/m² = 935 000 € (Berlin, Neubau / gehobenes Segment)
👉 Fazit: Wer in Berlin kauft, profitiert 2025 von einem etwas größeren Preisspielraum und günstigeren Einstiegspunkten – Hamburg bleibt das Premium-Segment mit entsprechend hohen Quadratmeterpreisen.
Preisentwicklung 2022 – 2025
Die letzten drei Jahre waren geprägt von einem Spagat zwischen Zinswende und Angebotsknappheit.
- Laut Destatis stieg der Immobilienpreisindex bundesweit zwischen Mitte 2024 und Mitte 2025 um rund 3,2 %.
- In Berlin legten die Preise 2025 im Vergleich zum Vorjahr um ca. 2,3 % zu (Immowelt).
- In Hamburg blieb die Dynamik etwas höher – vor allem bei Neubauten in zentralen Lagen.
Preisverlauf (gerundet):
| Jahr / Quartal | Berlin Ø €/m² | Hamburg Ø €/m² |
|---|---|---|
| Q1 2022 | 4.800 € | 5.200 € |
| Q3 2023 | 5.300 € | 5.600 € |
| Q3 2024 | 5.500 € | 5.900 € |
| Q3 2025 | 5.700 € | 6.300 € |
Was bedeutet das für Käufer:
- Die Zinswende hat viele zurückhaltender gemacht – weniger Bieter, mehr Verhandlungsspielraum.
- Die Nachfrage bleibt stabil, besonders in gefragten Wohnlagen mit guter Infrastruktur.
- Neubauten und energieeffiziente Objekte erzielen weiterhin Spitzenpreise.
Renditen und Cashflow
Renditen und Cashflow
Brutto und Netto transparent, mit Berlin vs. Hamburg im Direktvergleich
Berlin
Hamburg
| Stadt | Bruttorendite | Nettorendite | Jahresmiete | Netto-Mietertrag | Annuität p.a. | Cashflow / Monat |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Berlin | – | – | – | – | – | – |
| Hamburg | – | – | – | – | – | – |
Berechnungshinweise: Bruttorendite = Jahresnettomiete ÷ Kaufpreis. Nettonote zieht Leerstand und nicht umlagefähige Kosten ab. Annuität aus Zins + Tilgung × Darlehensbetrag (vereinfachte jährliche Annahme, keine Steuern).
Bruttoanfangsrendite und Nettoanfangsrendite
Wenn man ehrlich ist, interessieren Anleger am Ende nur eins: Was bleibt wirklich hängen?
Darum unterscheiden wir zwischen Bruttoanfangsrendite (die einfache Rendite) und Nettoanfangsrendite (die ehrliche Rendite).
Die Bruttoanfangsrendite zeigt das Verhältnis zwischen jährlicher Kaltmiete und Kaufpreis:
Rendite brutto = (Jahresnettomiete ÷ Kaufpreis) × 100
Sie ist schnell berechnet, aber sie verschweigt Nebenkosten, Leerstände und Instandhaltung.
Die Nettoanfangsrendite zieht genau diese Posten ab:
Rendite netto = (Jahresnettomiete − nicht umlagefähige Kosten − Leerstand) ÷ Gesamtkaufpreis × 100
Im aktuellen Markt (2025) liegt die durchschnittliche Bruttorendite in
- Berlin bei etwa 3,2 %,
- Hamburg bei rund 2,8 %.
Das zeigen jüngste Marktberichte von Immoscout24 und dem Mietrendite-Atlas 2025.
Im direkten Vergleich sind Berliner Objekte häufig renditestärker, während Hamburg durch höhere Kaufpreise und geringere Mietrenditen etwas konservativer performt – dafür aber stabiler im Wiederverkaufswert ist.
Berlin oder Hamburg? Kaufnebenkosten im Vergleich
Kaufnebenkosten im Vergleich
Kostenaufschlüsselung für Berlin und Hamburg. Mit Rechenbeispiel auf 500.000 € und editierbaren Feldern.
Berlin
Hamburg
| Posten | Berlin in % | Berlin in € | Hamburg in % | Hamburg in € |
|---|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | – | – | – | – |
| Notar | – | – | – | – |
| Grundbuch | – | – | – | – |
| Makler Käuferanteil | – | – | – | – |
| Gutachten/Prüfung | – | – | – | – |
| Modernisierungsreserve | – | – | – | – |
| Summe Nebenkosten | – | – | – | – |
Hinweis: Voreinstellungen basieren auf marktüblichen Richtwerten 2024/2025. Grunderwerbsteuer Berlin 6,5 percent, Hamburg 5,5 percent. Notar und Grundbuch zusammen ca. 1,5 percent. Maklergebühren häufig hälftig geteilt, hier mit 3,57 percent Käuferanteil angesetzt. Gutachten und Modernisierungsreserve sind Platzhalter, bitte je Objekt anpassen.
Berlin vs. Hamburg: Nachfrage und Angebot 2025
In Berlin dominieren vor allem Eigennutzer aus der Mittelschicht und junge Doppelverdiener: Sie wollen sich der Mietentwicklung entziehen und langfristige Stabilität schaffen. Zugleich sind Investoren unterwegs, die auf Sanierungen und Wertsteigerungen setzen — insbesondere in Trendbezirken wie Neukölln, Friedrichshain und Kreuzberg, wo Altbaupotenzial vorhanden ist. Der Investmentmarkt in Berlin verzeichnete in den ersten neun Monaten 2025 ein Volumen von rund 2,3 Mrd. €.3
In Hamburg überwiegen im aktuellen Markt eher konservative Käufer: Eigentumsnutzer, die Sicherheit suchen, und institutionelle Anleger mit Fokus auf stabile Mieterträge in guten Lagen. Premiumwohnungen sind hier heiß begehrt, da hohe Hürden im Stadtraum und in der Flächenverfügbarkeit bestehen.
Angebotsstruktur nach Baualtersklasse
In Berlin liegt ein Großteil des Angebots im Altbau – oft unsaniert oder teilmodernisiert – plus eine wachsende Zahl von Neubauprojekten. In Friedrichshain etwa ist der Quadratmeterpreis für Neubauten 2025 deutlich höher als bei Altbauwohnungen: Altbau ~ 6.010 €/m² vs. Neubau ~ 9.190 €/m².
Hamburgs Angebot teilt sich stärker in klassisches Bestandsspektrum (Alt-, Nachkriegs- & Bestandsbauten) und neu liberierte Bauflächen für hochwertige Neubauwohnungen, vor allem in innerstädtischen und Hafenquartieren.
Job- und Einkommensbasis als Relevanzfaktor
Für Eigennutzer zählt, ob das Einkommen den Immobilienkauf überhaupt ermöglicht. In Berlin lag das mittlere Nettoeinkommen (Median) bei etwa 2.575 € monatlich (2023) – was viele Haushalte schon an die Grenze ihrer Tragbarkeitsgrenze bringt. 4
Hamburger Einkommen tendenziell etwas höher, was den Einstieg in Eigentum in manchen Lagen ermöglicht, ohne die Belastungsgrenze zu sprengen.
In beiden Städten steigt der Anteil dessen, was Haushalte für Wohnen zahlen müssen – der Mietanteil am verfügbaren Einkommen in Berlin wurde laut BNP Paribas bis 2025 um fünf Prozentpunkte auf rund 26 % erhöht.
Für Eigennutzer heißt das: Du musst genau prüfen, ob dein Gehaltsmodell auch steigende Zinskosten, Instandhaltungsrücklagen und unerwartete Ausgaben tragen kann. Für Kapitalanleger gilt: Angebot, Mietniveau und Stabilität siegen über kurzfristige Rendite.
Neubau und Projektpipeline
Neubau ist 2025 längst kein Nischenthema — er ist einer der Schlüssel, ob sich Stadtquartiere mittel- und langfristig entlasten oder weiter zu überhitzen drohen.
Anteil, Preispunkte, Fertigstellung
In Berlin steigen die Angebotspreise für Neubauwohnungen kräftig: 2024 war ein Anstieg von +5,2 % gegenüber Vorjahr zu beobachten – das weist auf steigende Baulandkosten und gestiegene Baukosten hin.
Typische Preispunkte in guten Neubauprojekten liegen in begehrten Lagen jenseits von 8.000 €/m² — insbesondere, wenn Energieeffizienz, Smart-Home-Ausstattung und Tiefgaragen integriert sind.
In Hamburg gibt es weniger große Flächenreserven, daher konzentrieren sich Neubauten oft auf kleinere Quartiere, Aufstockungen und innerstädtische Lücken. Preise tendieren auch hier in Premiumsegmenten deutlich über Durchschnittsniveau.
Fertigstellungs-Prognosen sind trotz hoher Kosten ambitioniert: Viele Projekte, die heute in Bau sind, sollen zwischen 2026 und 2028 fertig werden – vorausgesetzt, Baukosten, Genehmigungsprozesse und Finanzierung bleiben stabil.
Risiken bei Projektkäufen
Projektkäufe tragen Chancen – und deutlich höhere Risiken. Die größten sind:
- Bauzeitverzögerungen: Jede Verzögerung erhöht Kosten und Zinslast.
- Kostensteigerung bei Material und Löhnen: Wenn Baumaterial oder Löhne teurer werden, kann die Kalkulation greifen.
- Sonderumlagen und Rückstellungen: Bei Gemeinschaften entstehen oft zusätzliche Kosten, die Käufer später tragen müssen – z. B. für Dachsanierung oder technische Anlagen.
- Genehmigungsrisiken: Änderungen während der Bauphase, behördliche Auflagen oder Umweltauflagen können Projektabschnitte verzögern oder teurer machen.
- Marktrisiko: Wenn der Markt gedämpft ist, kann der Wiederverkaufswert bei Fertigstellung unter der ursprünglichen Annahme liegen.
Mietmarkt als Referenz für Eigennutzer und Anleger
Berlin:
Laut GREIX und Kiel Institute liegt der Median der Angebotsmieten 2025 bei rund 15,30 €/m², mit deutlichen Spannen: Einfache Bestände beginnen teils bei 11–12 €/m², gefragte Innenstadtlagen oder Neubauten liegen schnell bei 18–22 €/m².
Hamburg:
Hier sind die Mieten im Schnitt etwas höher. Der Median liegt bei etwa 16,90 €/m², laut CBRE und Berlin Hyp Wohnmarktreport 2025, mit Premiumlagen wie HafenCity oder Winterhude oft jenseits von 21 €/m².
Diese Werte zeigen: Die Miete ist längst kein Schnäppchen mehr. Gerade Familien oder Doppelverdiener mit solidem Einkommen erreichen bei diesen Mietniveaus schnell monatliche Belastungen von über 1.300–1.500 € – für Wohnungen, die sie theoretisch auch finanzieren könnten.
Eigenbedarfsperspektive: Kaufen statt Mieten?
Nehmen wir das Beispiel einer 70 m²-Wohnung in Berlin:
- Mieten: 70 m² × 15,30 € = 1.071 € monatlich
- Kaufen: Kaufpreis 420.000 €, 20 % Eigenkapital, 3,75 % Zins, 2,5 % Tilgung → monatliche Rate ca. 1.750 €
Die Opportunitätskosten des Kaufens liegen hier also bei rund +680 € im Monat – dafür baut der Käufer aber langfristig Vermögen auf, während der Mieter nur konsumiert.
In Hamburg fällt der Abstand etwas größer aus:
- 70 m² × 16,90 € = 1.183 € Miete
- Kaufpreis 525.000 €, gleiche Finanzierung → rund 2.100 € monatlich
Das zeigt: Kaufen ist kurzfristig teurer, aber langfristig stabiler. Wer zehn oder mehr Jahre im Objekt bleiben möchte, profitiert mittelfristig von Wertsteigerungen und sinkendem Zinsanteil in der Rate.
Perspektive für Kapitalanleger
Für Investoren funktioniert die Rechnung andersherum: Sie vergleichen Mieten mit Kaufpreisen, um die Bruttomietrendite zu bestimmen.
- Berlin: ca. 3,2 %
- Hamburg: ca. 2,8 %
Damit ist Berlin renditestärker, während Hamburg stabiler und wertbeständiger bleibt. Entscheidend ist die Mikrolage: Ein Altbau mit Potenzial in Berlin-Mitte oder ein sanierter Bestand in Hamburg-Eimsbüttel kann die Zahlen schnell verschieben.
Rechtliche Rahmenbedingungen
Kompakter Vergleich für Käufer und Anleger. Prüfe steuerliche Sätze, WEG-Themen und Notarabläufe auf einen Blick.
| Themenbereich | Berlin | Hamburg | Makler-Empfehlung |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % | 5,5 % | Frühzeitig in Nebenkosten einplanen, um Finanzierung sauber zu strukturieren. |
| Mietpreisbremse | Aktiv; Wiedervermietung max. 10 % über Vergleichsmiete (Ausnahmen beachten) | Aktiv; ebenfalls 10 % – Ausnahmen bei Neubau/Erstbezug | Prüfe, ob Objekt der Bremse unterliegt – relevant für Rendite & Neuvermietung. |
| Kappungsgrenze | 15 % in 3 Jahren | 20 % in 3 Jahren | Mieterhöhungen realistisch planen – konservativ kalkulieren. |
| WEG – Relevante Punkte | Heterogene Gemeinschaften, v. a. im Altbau; prüfe Rücklagen & Umlagen | Oft klar strukturierte Neubau- und Bestandsgemeinschaften | Teilungserklärung und Protokolle checken: Sondernutzungsrechte, Abstimmungsregeln. |
| Modernisierung & Umlage | Umlage nach §559 BGB bis 8 % möglich (bundesweit) | Gleicher Rechtsrahmen | Prüfe geplante Maßnahmen; rechne Puffer für Sonderumlagen ein. |
| Auflassungsvormerkung | Standard nach Beurkundung | Standard nach Beurkundung | Sichert deinen Erwerb – zügige Eintragung im Grundbuch veranlassen. |
| Teilungserklärung | Besonders in Altbauten komplex – Details prüfen | Bei Neubauten oft klarer gefasst | Auf Nutzungsrechte, Keller/Dach und Kostenverteilung achten. |
| Notartermin & Ablauf | Entwurf mind. 14 Tage vorher | Gleiches Verfahren | Punkte vorab schriftlich klären; bei Bedarf juristisch prüfen lassen. |
Entscheidungshilfe für Eigennutzer
Lebensqualität und Pendeln
Wer zwischen Berlin und Hamburg wählt, entscheidet sich nicht nur zwischen zwei Immobilienmärkten – sondern zwischen zwei Lebensgefühlen.
In Berlin spielt die Vielfalt: Jede Lage erzählt eine eigene Geschichte. Prenzlauer Berg bietet Ruhe, Grün und Kitas an jeder Ecke, während Charlottenburg mit kurzen Wegen und klassischem Altbauschmuck punktet. Das ÖPNV-Netz ist eines der dichtesten Europas – S-Bahn, U-Bahn, Tram und Bus sorgen für Reichweite ohne Auto. Allerdings gilt: Je zentraler, desto mehr Verkehr und Geräuschkulisse. Wer Wert auf Ruhe legt, findet im Süden (Zehlendorf, Lichterfelde) oder Nordosten (Pankow, Weißensee) entspannte Wohnlagen.
In Hamburg überwiegt das Gefühl von Ordnung und Nähe. Die Stadt ist kompakter – man erreicht vieles in 20 bis 30 Minuten. Familien profitieren von gut ausgebauten Schul- und Kita-Netzen, während Pendler die direkte Anbindung an Metropolregionen (z. B. Richtung Lübeck, Lüneburg, Stade) schätzen. Lärm ist hier meist punktuell – vor allem entlang großer Verkehrsachsen und im Hafenumfeld. Dafür glänzt Hamburg mit Lebensqualität: Alster, Elbe und viele Parks schaffen Ruheinseln mitten in der Stadt.
Kurz gesagt:
- Berlin eignet sich für alle, die Vielfalt, Dynamik und kulturelle Abwechslung suchen – aber bereit sind, etwas mehr Alltagslogistik in Kauf zu nehmen.
- Hamburg überzeugt, wenn Ruhe, Wasserlagen und kurze Wege Priorität haben.
Budgetfit und Risiko
Finanziell ist Berlin 2025 noch immer etwas zugänglicher. Die Einstiegspreise liegen im Schnitt 10–15 % unter denen Hamburgs bei ähnlichen Einkommensniveaus. Für Eigennutzer mit mittlerem Budget und langfristigem Planungshorizont bleibt Berlin also die flexiblere Option.
Hamburg dagegen verlangt mehr Eigenkapital, bietet dafür aber höhere Werthaltigkeit und geringere Preisschwankungen. Wer auf Stabilität setzt und kein extremes Wachstum sucht, fühlt sich hier langfristig wohler.
Wann Berlin sinnvoll ist:
- Du möchtest zentrale Lage, Altbau oder urbanen Mix.
- Du bist flexibel bei Sanierung oder kleineren Projekten.
- Du siehst Wohnen als Teil deiner Lebensqualität – nicht nur als Kapitalanlage.
Wann Hamburg sinnvoll ist:
- Du willst Ruhe, Planungssicherheit und langfristige Werterhaltung.
- Du bist bereit, für Toplagen und hohe Bauqualität mehr zu zahlen.
- Du suchst stabile Rahmenbedingungen für Eigenbedarf oder spätere Vermietung.
Entscheidungshilfe für Anleger
Strategien nach Risikoprofil
Anleger sollten Berlin und Hamburg weniger nach Preis, sondern nach Strategieprofil bewerten:
| Strategie | Berlin – typische Rendite | Hamburg – typische Rendite | Charakteristik & Empfehlung |
|---|---|---|---|
| Core (geringes Risiko) | 2.5 – 3.0 % | 2.2 – 2.8 % | Neubauten und zentrale Toplagen mit stabiler Vermietung. Ideal für langfristige Anleger mit Fokus auf Werterhalt. |
| Core Plus (moderat) | 3.3 – 4.0 % | 2.8 – 3.5 % | Solide Bestandsimmobilien mit Modernisierungspotenzial. Gute Balance aus Ertrag und Sicherheit. |
| Value Add (höheres Risiko) | 4.5 – 6.0 % | 3.8 – 5.0 % | Altbauten oder Umnutzungen mit Modernisierungsbedarf. Mehr Arbeit, aber auch mehr Rendite. Berlin hat hier klare Vorteile. |
In Berlin sind Value-Add-Objekte besonders gefragt – große Altbaubestände bieten Potenzial für energetische Sanierungen oder Wohnungszuschnittoptimierungen. In Hamburg konzentriert sich Value-Add eher auf Quartiersentwicklungen oder Aufstockungen.
Exit und Haltehorizont
Zwischen 2025 und 2027 erwarten Analysten in beiden Städten eine moderat steigende Preisentwicklung:
- Berlin: +2 – 3 % p. a. (nach Stabilisierung der Zinsen, anhaltende Nachfrage in zentralen Bezirken)
- Hamburg: +1.5 – 2 % p. a. (geringere Dynamik, aber höhere Wertstabilität)
Die Mietpfade dürften ähnlich laufen – Berlin etwas dynamischer durch Zuzug, Hamburg stabiler durch limitiertes Angebot.
Für Anleger heißt das:
- Kurzfristiger Exit (≤ 3 Jahre): nur sinnvoll bei speziellem Projektkauf oder Fertigstellung.
- Mittelfristiger Halt (3–7 Jahre): Fokus auf Core Plus – Mietwachstum gleicht Zinskosten aus.
- Langfristiger Halt (7 + Jahre): klassische Core-Strategie – Wertsteigerung und stabile Mieteinnahmen.
Häufige Fragen zum Immobilienkauf: Berlin vs. Hamburg
Klar, knapp und suchmaschinenfreundlich beantwortet.
Im Durchschnitt ist Hamburg teurer. Vergleichbare Bestandswohnungen kosten dort oft rund 6.000 bis 7.000 € pro m², während Berlin häufiger zwischen 5.000 und 6.000 € pro m² liegt. Premiumlagen in beiden Städten können deutlich darüber liegen.
Ja, vor allem bei mittlerem bis langem Anlagehorizont. Berlin bietet robuste Nachfrage, internationale Dynamik und im EU-Vergleich moderatere Einstiegspreise. In stabilen Lagen oder sanierten Altbauten überzeugen Vermietbarkeit und Wertentwicklung.
Kommt auf dein Ziel an. Berlin bietet meist mehr Potenzial und Renditechancen, Hamburg punktet mit Stabilität und hoher Lebensqualität. Eigennutzer mit Budget finden in Berlin oft bessere Einstiege, Premiumkäufer und langfristige Anleger fühlen sich in Hamburg wohl.
Rechne im Schnitt mit rund 10 percent des Kaufpreises. Darin enthalten: Grunderwerbsteuer 6,5 percent, Notar und Grundbuch etwa 1,5 percent sowie je nach Deal ein Käuferanteil an der Maklerprovision bis 3,57 percent. Zusätzliche Posten wie Gutachten oder Reserve sind objektabhängig.
Dort, wo Nachfrage, Jobs und Infrastruktur zusammenkommen. Neben Berlin und Hamburg gelten auch Leipzig, Dresden, Nürnberg und Hannover als attraktiv. Achte auf Bevölkerungsentwicklung, ÖPNV, Hochschulen und Unternehmensansiedlungen.
Vor allem in wachsenden Metropolen und gut angebundenen Speckgürteln. In Berlin sind Pankow, Tempelhof oder Teile Neuköllns gefragt, in Hamburg Eimsbüttel, Ottensen und Altona. Energieeffiziente Neubauten und sanierte Altbauten in Toplagen bleiben wertstark.
Fazit
Wer 2025 zwischen Berlin und Hamburg abwägt, trifft auf zwei starke, aber sehr unterschiedliche Immobilienmärkte. Berlin überzeugt mit größerem Wertsteigerungspotenzial, internationaler Nachfrage und einem insgesamt noch günstigeren Einstiegspreis. Hamburg punktet dagegen mit Stabilität, hoher Lebensqualität und geringeren Marktschwankungen – ideal für sicherheitsorientierte Anleger und Eigennutzer mit langfristigem Fokus.
Für Eigennutzer lohnt sich Berlin vor allem in dynamischen Bezirken mit Nachverdichtungspotenzial, während Hamburg durch planbare Wohnumfelder und stabile Preisniveaus besticht. Kapitalanleger finden in Berlin nach wie vor die besseren Renditeaussichten, sollten aber längere Haltehorizonte und Marktzyklen einkalkulieren.
Ob Hauptstadt oder Hansestadt – entscheidend bleibt die individuelle Situation: Lage, Finanzierungsrahmen und persönliche Ziele. Eine manuelle Immobilienbewertung durch erfahrene Experten schafft hier die nötige Klarheit, um fundiert zu entscheiden, wo sich der Kauf wirklich lohnt.
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Verweise
- LBS-Kaufpreisspiegel für Eigentumswohnungen in Berlin. (n.d.). https://www.berliner-sparkasse.de/de/home/privatkunden/immobilien/ratgeber/LBS-Kaufpreisspiegel-fuer-Eigentumswohnungen-in-Berlin.html ↩︎
- Immobilienpreise Hamburg: Entwicklung Oktober 2025. (n.d.). https://www.immowelt.de/immobilienpreise/hamburg ↩︎
- Immobilien-Investmentmarkt Berlin Q3 2025. (n.d.). BNP Paribas Real Estate. https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/investmentmarkt/berlin-at-a-glance ↩︎
- Redaktion, H. O., & Redaktion, H. O. (2025, April 24). Berlin braucht Mietwohnungen für Durchschnittsverdiener. Haufe.de News und Fachwissen. https://www.haufe.de/immobilien/entwicklung-vermarktung/marktanalysen/studie-verzoegerte-fertigstellungen-von-wohnungen-in-berlin_84324_472478.html ↩︎
