Checkliste

Es sind bei einer Besichtigung viele Dinge zu beachten. Denken Sie stets daran: Nehmen Sie sich alle Zeit, die Sie brauchen und scheuen Sie keine Fragen.

Die richtige Besichtigung beginnt mit der Planung. Wann wollen Sie die Wohnung besichtigen? Am besten wählen Sie einen Termin Tagsüber, unter der Woche. Nur so nehmen Sie Licht- und Lärmverhältnisse richtig war.

Lassen Sie sich in Ruhe alle Räume zeigen und achten Sie dabei auf die Ausrichtung. Im besten Fall sind Schlafzimmer nach Osten und Wohnzimmer nach Süden oder Westen ausgerichtet. (Tipp: Heutzutage besitzt jedes Smartphone über einen Kompass)

Die Helligkeit einer Wohnung trägt erheblich Ihrem späteren Wohlbefinden bei.

Wenn Sie sich den Luxus einer Immobilie leisten, sollten Sie nicht versuchen Ihre Wohnung Ihren Möbeln anzupassen. Jedes Möbelstück kann ersetzt werden.
Lassen Sie sich nicht von einer eventuellen Einrichtung während der Besichtigung ablenken. Achten Sie auf die Raumaufteilung und überlegen Sie, wie Sie die Räume nutzen möchten.

Stauraum lässt sich mit Gold aufwiegen, deswegen achten Sie darauf, ob Sie ausreichen Platz zum Verstauen haben.

Testen Sie den Wasserdruck, schauen Sie sich den Sicherungskasten an.
Bei der Besichtigung selbst sollten Sie scharmfrei alle Fragen stellen, die Ihnen auf dem Herzen liegen. Sie sollten sich in Ruhe alle Räumlichkeiten zeigen lassen und probieren Sie ruhig die Lichtschalter und Wasserhähne einfach mal aus, damit Ihnen auch ja kein Mangel entgeht. Es gibt Bereiche im Haus die besondere Vorsicht erfordern und deshalb sollten Sie sich immer nach möglichen Schäden an Fenstern, Türen oder auch am Balkon, Dach oder Putz erkunden.

Fragen Sie auch nach der Wärmedämmung, Heizungstechnik und den Versorgungsleitungen, möglicherweise sind diese in die Jahre gekommen?
Ganz wichtig ist auch der Zustand des Kellers. An einem Keller erkannt man die Substanz einer Immobilie sehr gut, daher sollten Sie diesen unbedingt besichtigen. Fragen Sie nach möglicher Feuchtigkeit. Achten Sie auf die Heiz-, Wasser-, und Stromleitungen. Sehen diese fachgerecht und intakt aus? Hier genügt meist auch ein ungeschultes Auge, ob die Immobilie gepflegt ist, oder nicht. Wenn nicht, sollen Sie darauf achten, dass eine ausreichend hohe Instandhaltungsrücklage vorhanden ist, oder per Preis diesen Zustand rechtfertigt.

Der Übergabetermin ist äußerst wichtig und ein Übergabeprotokoll ist ein muss. Doch was steht eigentlich in einem Übergabeprotokoll?

Natürlich werden hier sämtliche Mängel dokumentiert, genauso wie eine festgelegte Frist innerhalb der diese Mängel vom Verkäufer behoben werden müssen. Mindestens genauso wichtig sind die Zählerstände von Wasser-, Strom- und Gaszählern. Zu guter Letzt sind die Schlüssel zu protokollieren, Art und Anzahl.

Sie sollten sich auch informieren und ggf. im Protokoll schriftlich festhalten bis wann die Verträge mit Dienstleistern wie die Müllabfuhr, Fernsehen und Telefon noch laufen. Falls Renovierungen durchgeführt wurden, fragen Sie nach Rechnungen und Garantiescheinen.

Sie sollten immer bedenken, dass Schäden, die erst im Nachgang auftreten, zu Lasten des Käufers gehen, nur bei grob fahrlässigen verschwiegenen Mängeln haftet der Verkäufer im Nachgang.
Es sollte jeder Partei ein unterschriebenes Exemplar ausgehändigt werden.

Jeder Umzug ist immer mit viel Stress verbunden und es ist quasi unmöglich diesen entspannt zu meistern.

Viele Aufgaben müssen bereits Monate zuvor erledigt werden und genau deswegen ist es umso wichtiger alles gut zu organisieren. Es gibt zahlreiche Fristen die eingehalten und berücksichtigt werden müssen.

Zu solchen frühzeitigen Aufgaben gehören u.a. die Kündigung der Wohnung, des Internetanbieters, des Energieanbieters sowie anderen Versorgerverträgen. Auch sollte in diesem Zeitraum geprüft werden, welche Renovierungsarbeiten durchzuführen sind und Sie sollten bereits jetzt anfangen Umzugsunternehmen zu vergleichen. Wenn es möglich ist, sollten Sie sich mit genügend Vorlauf Urlaub für den Zeitraum des Umzuges beantragen und wenn nötig anfangen einen Nachmieter zu suchen.

Ca. einen Monat vor dem Umzug fallen wieder zahlreiche Aufgaben an. Sie sollten allen Unternehmen Ihre neue Adresse mitteilen, von Ihrem Verein bis hin zur Krankenkasse, der Bank usw. Nichtsdestotrotz sollten Sie auch einen Nachsendeantrag bei der Post beantragen, denn ein paar Briefe landen dennoch immer wieder im alten Briefkasten und dann ist ein Nachsendeantrag Gold wert! Dies ist auch der ideale Zeitpunkt mit dem Ausmisten zu beginnen was parallel mit dem Packen langsam beginnen kann. Um vielleicht noch etwas Geld zu verdienen können Sie auch anfangen Möbel, die Sie nicht mehr benötigen und keinesfalls in die neue Immobilie mitnehmen möchten zu verkaufen.
Mit einer neuen Wohnung müssen auch neue Versicherungen abgeschlossen werden. Von Pflichtversicherungen wie einer Gebäudeversicherung, bis hin zu einer sinnvollen Hausrat- und Haftpflichtversicherung, aber auch Elementar-, Rohrbruch-, Feuer-, Zu- und Abwasserversicherung.

So langsam kann auch ein Wohnungsab- bzw. -Übergabetermin erfragt und Ab- bzw. Anmeldeformulare vorbereitet werden. Da es im Bürgeramt öfters zu längeren Wartezeiten kommen kann, sollte auch hier schon ein Termin gebucht werden. Im selben Termin kann auch gleich das Auto umgemeldet werden (denken Sie daran, den Fahrzeugschein mitzunehmen).

In der Woche vor dem Umzug sollten Sie mit dem Abbau der Möbel beginnen und Ihre Werkzeugkiste generell bereithalten. Den Kühlschrank und das Gefrierfach können Sie langsam auftauen lassen.

Sobald die Wohnung leer ist, kann die Renovierung beginnen.

Jeder Umzug ist anders und es gibt keine universale Checkliste, dies sind hauptsächlich die allgemeingeltenden Dinge, die auf jeden Fall berücksichtigt werden sollten.

Auf jeden Fall wünschen wir Ihnen einen stressfreien Umzug!

Ein Immobilienmakler ist in erster Linie ein Berater und steht sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer beratend bei Seite. Für alle Parteien ist er als Profi der erste Ansprechpartner und vermittelt zwischen ihnen als neutrale Instanz. Letzten Endes sind es jedoch die Parteien, die die Entscheidungen treffen.

Die Unterstützung fängt bei der Preisfindung an. Ein Immobilienmakler kennt den Markt genau und weiß eine Immobilie richtig einzuwerten. Er kennt die Bedürfnisse der Suchenden und wertet die Immobilie anders als eine Bank oder Gutachter nicht nach dem Verkehrswert, sondern nach dem Marktwert ein. Durch den hiesigen Verkäufermarkt ist dieser deutlich höher, da er den maximal zu erzielenden und nicht den tatsächlichen Verkehrswert darstellt.

Ein Immobilienmakler organisiert die für den Verkauf notwendigen Unterlagen bei den zuständigen Ämtern und Verwaltungen und stellt eine vollständige Verkaufsmappe zusammen.

Fotos sind die Visitenkarte Ihrer Immobilie, daher kommt es auf ein modernes und professionelles Fotoequipement an. Ein Makler weiß Ihre Immobilie durch gekonnte Fotos in Szene zu setzten und die Mängel geschickt zu retuschieren.
Er stellt ein hochwertiges und informatives Exposé zusammen und achtet dabei, dass die gesetzlichen Bestimmungen eingehalten werden und verhindert so hohe Bußgelder.

Ein Makler hat in der Regel eine große Kartei an nationalen und internationalen Kunden, die Ihre Suchwünsche hinterlegt, aber oft nicht die Zeit haben, aktiv zu suchen. Vermehrt werden Immobilien verkauft, ohne öffentlich inseriert zu sein.

Anschließend wird ein Immobilienmakler die Anfragen abarbeiten und eine Vorauswahl an Interessenten treffen. Er wird die Besichtigungstermine vorbereiten, durchführen und anschließend nacharbeiten.

Genau wie jede Immobilie, ist auch jeder Kunde einzigartig, mit unterschiedlichen Bedürfnissen und muss individuell und persönlich beraten werden. Es geht nicht darum, eine Wohnung zu zeigen, sondern viel mehr auf die Bedürfnisse der Interessenten einzugehen und die Immobilie dem Käufer schmackhaft zu machen. Ein guter Verkäufer weiß Visionen zu erzeugen und einem potentiellen Käufer alle Bedenken und Unsicherheiten zu nehmen.

Ein guter Immobilienmakler ist zugleich Ingenieur und weiß die Bauqualität einer Immobilie einzuschätzen. Er hat Fachkenntnisse über unterschiedliche Baumaterialien und gesetzliche Bestimmungen.

Er steht Ihnen beratend beiseite, wenn es um die Käuferauswahl und die Prüfung der Solvenz geht. Wenn Sie sich für einen Käufer entschieden haben, beginnen die Verkaufsverhandlungen. Hier wird der Makler als Vermittler zwischen Verkäufer und Käufer unterstützen und auf einen gemeinsamen Kompromiss hinarbeiten.

Sobald die Einigung über den Kaufpreis erzielt ist, wird der Käufer Hilfe bei der Finanzierung benötigen. Auch hier wird der Makler beratend unterstützen, ebenso wie er dem Notar zuarbeitet, ihm die benötigten Unterlagen zusenden, damit dieser einen Kaufvertrag erstellen kann. Im Anschuss wird er die Verträge für die Parteien prüfen und bevor die Beurkundung stattfindet Ihnen alles in Ruhe erklären und Sie zu der Beurkundung begleiten.

Sie sehen also, dass ein Immobilienmakler viele Vorteile mit sich bringt, er kann Sie beraten und Ihnen durch seine Marktkenntnisse über die aktuelle Marktsituation informieren und dank der ihm zur Verfügung stehenden Marketinginstrumente Ihre Immobilie professionell Vermarkten. Leistungen und Kenntnisse, die sich ein Privatverkäufer erst einmal mühselig erarbeiten müsste.

Bei der Wahl eines Immobilienmaklers sollten Sie nicht nur auf Ihr Bauchgefühl hören. Es ist von größter Wichtigkeit, dass Sie sich mit dem Makler gut verstehen, da ein Verkauf nur selten innerhalb von wenigen Tagen abgeschlossen wird. Meistens stehen Sie für mehrere Wochen in engem Kontakt. Wichtig ist ebenfalls, dass Sie sich für einen Makler entscheiden, der sich in dem Segment, in dem Sie sich befinden gut auskennt.
An dieser Stelle ein paar Merkmale, die Ihr Makler vorweisen sollte:

Er sollte:

Gut ausgebildet und geschult sein und Ihnen somit eine qualifizierte Beratung bieten können.

Professionelle und aussagekräftige Exposés erstellen können.

Engagierte und kompetente Vermarktung anbieten. Ihre Immobilie sollte sowohl an Bestandskunden angeboten werden, als auch online, auf den wichtigsten Plattformen präsentiert werden (Homepage und Immobilienscout24, Immowelt, Immonet, …)

Durchführung von Besichtigungen mit ernsthaften Interessenten.

Ihnen kontinuierliche Zusammenfassungen über die aktuellen Vermarktungsaktivitäten und den Sachstand geben, so dass Sie immer auf dem aktuellen Stand sind.

Koordination und Durchführung der Verkaufsgespräche im Sinne des Verkäufers und dem Käufer, als neutrale Partei.

Beschaffung sämtlicher notwendigen Unterlagen für den Notar oder die Bank.

Großes Netzwerk an Dienstleistern haben (Finanzdienstleistern, Notaren, Architekten, Handwerkern, Küchenbauern, Umzugshelfer, uvm.)

Betreuung bei der Erläuterung des Kaufvertrages und Durchführung der Übergabe der Immobilie bieten.

Falls nötig sollte er auch die anschließende Vermietung übernehmen können.

Alles in Allem sollte ein Makler ein Cross-Over-Talent sein, der Ihnen viel Stress abnimmt und den Verkauf Ihrer Immobilie zu Ihrer vollsten Zufriedenheit abwickelt und Ihnen in jeder Situation mit passenden Lösungen beiseite steht.

Nicht immer müssen die eigenen vier Wände auch selbst genutzt werden. Die aktuelle Marktlage war selten so vorteilhaft: die Zinskonditionen sind einzigartig niedrig und die Immobilienpreise steigen weiterhin kontinuierlich. Dies ermöglicht es gute Darlehen zu bekommen und die kontinuierlichen Mieteinnahmen sind eine zuverlässige Einnahmequelle, die vor allem im Alter eine solide Vorsorge darstellen.

Natürlich muss jede potenzielle Kapitalanlage vorher geprüft werden, denn nicht immer eignet sich eine Immobilie als Investment. Es gibt diverse Faktoren, die hier eine große Rolle spielen: der Standort, die Mieterstruktur sowie der Mietmultiplikator.

Unter dem Standort verstehen wir die Lage der Immobilie, bei einer Kapitalanlage ist es sehr wichtig eine wirtschaftsstarke Lage zu wählen, es sollte sich daher um eine Großstadt handeln. Trotzdem sollten auch in einer Großstadt Immobilien in der Nähe von Autobahnen oder Bebauungen gemieden werden. Es sollten daher Lärmquellen gemieden werden.

Mit Mieterstruktur ist die Vermietungssituation gemeint, es ist wichtig im Vorgang herauszufinden wie das Verhältnis mit dem Mieter ist: Gab es in der Vergangenheit vielleicht juristische Auseinandersetzungen? Gibt es Mietrückstände oder unregelmäßige Mietzahlungen? Um welche Art von Mietvertrag handelt es sich? Wie hoch ist der Verwaltungsaufwand?

Außerdem muss die Rendite genau betrachtet werden, also der Mietmultiplikator. Es handelt sich um einen Wert, der sich aus dem zu zahlenden Kaufpreis und der erzielbaren Jahreskaltmiete ergibt: Der Kaufpreis wird durch die erzielbare Jahreskaltmiete dividiert. Hierbei sollte idealerweise der Einkaufspreis bei weniger als dem 20-fachem Wert einer Nettomiete pro Jahr liegen. Denn der Faktor 20 entspricht einer Rendite von circa fünf Prozent. Bei Werten oberhalb von 20 fallen die Erträge kontinuierlich.

Auf lange Sicht betrachtet lohnt sich der Kauf einer eigenen Immobilie eigentlich immer, Voraussetzung ist natürlich eine solide Immobilie und Eigenkapital. Nichtsdestotrotz gibt es unterschiedliche Merkmale die ausschlaggebend sind und die es zu berücksichtigen gilt. Hierzu gehören Faustregeln wie das der Kauf von freistehenden Immobilien in der Regel mit einem höheren Kapitalaufwand verbunden ist als der von vermieteten Wohnungen genauso wie Bestandsimmobilien normalerweise günstiger als Neubauten sind.

Es gibt viele Vorteile bei dem Kauf einer Immobilie, ein faktisches Beispiel ergibt sich durch das simple rechnen:

Bei einer Mietwohnung die monatlich 700,- € nettokalt kostet*, zahlt der Mieter in 33 Jahren unter Berücksichtigung von einer Mieterhöhung von einem Prozent im Jahr, 326.500,- € Miete.

Bei dem Kauf einer Immobilie auf Finanzierung, Annuitätendarlehn bei der Bank, fällt ein Zinssatz i.H.v. circa 2,5% an, des Weiteren kann von einem Tilgungssatz von 2% ausgegangen werden. Wenn der Kaufpreis bei 220.000,- € liegt, ergibt sich eine Gesamtsumme von 326.700,- €** nach 33 Jahren. Kurz gefasst ergibt sich in solch einer Situation ein fast identischer Kostenfaktor, obwohl in der ersten Rechnung am Ende nichts bleibt. Somit kann gesagt werden der Kauf würde sich auf jeden Fall lohnen.

An dieser Stelle muss allerdings noch auf die Kaufnebenkosten hingewiesen werden, es handelt sich um weitere Kosten, die nicht ganz unerheblich sind. Es fallen Steuern an, die Grunderwerbssteuer, die Höhe ist nicht in jedem Bundesland gleich. Der Notar, der den Kaufvertrag erstellt und beurkundet bekommt ca. 1,5% des Kaufpreises und der Makler, wenn vorhanden, bekommt auch eine Courtage.

* Hierbei handelt es sich um die ungefähre durchschnittliche nettokalt Miete in Berlin zum aktuellen Zeitpunkt (2019).
** Davon sind 105.142,- € Zinsen die an die Bank gehen und 221.558,- € das Vermögen.

Kurz gesagt: Der erste Eindruck zählt! Dieser Grundsatz ist auch in der Immobilienbranche und vor allem im Verkauf ausschlaggebend. Das heißt, wer seine Immobilie verkaufen möchte, sollte sie in das bestmögliche Licht rücken. Sowohl von innen als auch von außen. Damit ist gemeint, dass das Erscheinungsbild eines Gartens, Hof und Treppenhaus auch einen erheblichen Einfluss auf die Werteinschätzung einer Immobilie hat.

Die „inneren Werte“ einer Immobilie beziehen sich nicht nur auf ein gepflegtes und aufgeräumtes Ambiente, dass im besten Fall noch schön und hochwertig eingerichtet ist. Vielmehr sollten auch kleine Reparaturen, die ohne viel Aufwand und Kosten behoben werden können, sogenannte Schönheitsreparaturen, ausgeführt werden. Auch ein frischer Anstrich in hellen und neutralen Farben kann Wunder bewirken. Diese kleinen Maßnahmen haben einen großen Einfluss auf den ersten Eindruck des potentiellen Käufers.

Die Sauberkeit hat wahrscheinlich den größten Effekt und macht dagegen relativ wenig Aufwand. Es geht um die Reinigung der Türen, Fußleisten und Ecken, die sonst gerne übersehen werden. Natürlich auch Spinnenweben an den Decken, die auf jeden Fall entfernt werden sollten. Auch ist darauf zu achten, dass die Fenster stets sauber sind. Selbst, wenn Sie bereits aus der Immobilie ausgezogen sind, sollten die Fenster immer gepflegt, die Mülltonnen entleert und die vertrockneten Pflanzen entfernt werden, denn genau solche Kleinigkeiten schrecken Käufer unterbewusst ab.

Falls Sie die Immobilie noch bewohnen, ist es empfehlenswert persönliche Gegenstände wie Fotos oder religiöse und politische Gegenstände zu verstauen, denn potentielle Käufer fühlen sich in einer neutralen Immobilie oft wohler und können sich die Wohnung so eher als das eigene zu Hause vorstellen.

Ein chaotisches und unordentliches Erscheinungsbild der Immobilie kann die Höhe des Kaufpreises, den ein Kunde bereit ist zu zahlen, drastisch senken. Genau deswegen ist es sehr wichtig, sich vor allem gut auf Besichtigungstermine vorzubereiten.

Auch der bürokratische Part sollte gut vorbereitet sein. Es müssen viele Unterlagen für die potentiellen Käufer zusammengestellt und bei den zuständigen Ämtern angefragt werden. Daher sollte bereits im Vorfeld eine detaillierte Bestandsaufnahme erfolgen.

Grundrisse, Wohnflächenberechnungen, Grundbuchauszüge, Teilungserklärungen, Flurpläne, Baubeschreibungen, Miet- und Pächterverträge, Protokolle der Eigentümerversammlungen sowie die Angaben zu den Bewirtschaftungskosten sollten im Vorhinein beschafft werden. Genauso wie auch der Energieausweis und die durchgeführten Instandsetzungsmaßnahmen der letzten Jahre sollten zusammengestellt werden.

Je mehr Informationen die Interessenten vorab bekommen, desto mehr unnötige Besichtigungen können vermieden werden. Mit der Hilfe eines Immobilienmaklers können Sie die Unterlagen in der Regel auch leicht und schnell zusammenstellen lassen.

Das A und O ist und bleibt die Besichtigung an sich. Ein guter Verkäufer weiß Visionen zu erzeugen und einem potentiellen Käufer alle Bedenken und Unsicherheiten zu nehmen. Es geht nicht darum, eine Wohnung zu zeigen, sondern viel mehr auf die Bedürfnisse der Interessenten einzugehen und die Wohnung dem Käufer schmackhaft zu machen.

Wenn Sie diese simplen Regeln befolgen und Ihre Immobilie so im besten Licht präsentieren, ist der Verkauf zu dem höchstmöglichen Preis garantiert.