Налоги при продаже квартиры в Берлине для многих собственников становятся настоящим камнем преткновения. В дебрях правил о «спекулятивном налоге» (Spekulationssteuer), сроках владения и вычитаемых расходах легко упустить важные детали, а это в итоге может стоить вам реальных денег.
В этом руководстве мы просто и на примерах из практики объясним, какие правила действуют на самом деле, каких подводных камней следует избегать и как оптимизировать налоги при продаже вашей квартиры в Берлине. Так вы получите ясность, уверенность и сможете принять решение со спокойной душой.
TL;DR: Налоги при продаже квартиры, кратко о главном
✅ Правило 10 лет: Продажа недвижимости по истечении 10 лет владения, как правило, не облагается налогом согласно § 23 EStG.
✅ Собственное использование: Налог платить не нужно, если вы использовали квартиру для собственного проживания в год продажи и в два предшествующих календарных года. Это не обязательно должны быть полные 3 года.
✅ Сдача в аренду (менее 10 лет): При продаже ранее 10 лет прибыль облагается налогом по вашей личной ставке подоходного налога.
✅ Размер налога на практике: В большинстве случаев реальная налоговая нагрузка на прибыль от продажи составляет около 20–30%.
- Пример: При налогооблагаемом доходе 60.000 € средняя ставка составит около 24%.
- При более высоких доходах нагрузка растет: предельная ставка до 42%, в редких случаях (для сверхдоходов); 45%. К этому могут добавляться налог солидарности и церковный налог.
✅ Налог солидарности (Soli) и церковный налог:
- Soli: В 2025 году взимается только с высоких доходов (выше увеличенных необлагаемых минимумов).
- Церковный налог: В Берлине составляет 9% от суммы подоходного налога, но взимается только в том случае, если вы официально принадлежите к церкви (обычно касается членов католической или евангелической общин).
✅ Наследство или дарение: Срок владения предыдущего собственника «переходит по наследству». Если наследодатель владел объектом более 10 лет, вы можете продавать без налога сразу.
✅ Граница 3-х объектов: Продажа более 3 объектов в течение 5 лет может быть расценена налоговой как «коммерческая торговля недвижимостью» (gewerblicher Grundstückshandel), что влечет за собой другие налоги.
Калькулятор срока владения (Mini)
Проверьте за пару секунд, освобождена ли продажа от налога. Результат является ориентировочным и не заменяет консультацию.
Как работает «спекулятивный налог» (Spekulationssteuer) при продаже квартир в Берлине
Калькулятор спекулятивного налога Pro
Рассчитайте предполагаемую сумму налога на прибыль от продажи и чистую выручку. Основа: § 23 EStG. Расчет налога производится по тарифам 2025 года.
Правовое уведомление: Результат является реалистичной, но упрощенной оценкой на основе § 23 EStG, § 32a EStG, правил Soli и церковного налога на 2025 год. Индивидуальные факторы могут отличаться.
Налоговая ставка 2025: какой процент придется заплатить?
Личная ставка подоходного налога
Для расчета «спекулятивного налога» прибыль от продажи недвижимости просто суммируется с вашим остальным доходом. Это увеличивает ваш общий налогооблагаемый доход (zvE), и, в зависимости от итоговой суммы, вы попадаете в более высокую тарифную зону. В 2025 году действуют следующие ключевые показатели:
- Базовый необлагаемый минимум: доход до 12.096 € не облагается налогом.
- Зона прогрессии I: от 12.097 до 17.430 €, предельная налоговая ставка растет с 14% до примерно 24%.
- Зона прогрессии II: от 17.431 до 68.480 €, ставка поднимается до 42%.
- Максимальная ставка (Spitzensteuersatz): от 68.481 €, ставка фиксируется на уровне 42%.
- Налог на богатство (Reichensteuer): от 277.826 € (для одиноких налогоплательщиков), применяется ставка 45% на сумму, превышающую этот порог.
На практике это означает: Если вы продаете квартиру с прибылью 100.000 €, а ваш обычный облагаемый доход (zvE) уже составляет 50.000 €, то общий доход вырастет до 150.000 €. Эта дополнительная прибыль будет облагаться преимущественно по ставке 42%.
Однако после вычета расходов (услуги маклера, амортизация AfA, модернизация) ваша эффективная налоговая нагрузка может оказаться значительно ниже — именно поэтому так важно делать точный расчет.
Налог солидарности (Soli) и церковный налог в Берлине
В зависимости от ситуации, к подоходному налогу могут добавляться дополнительные сборы.
Налог солидарности (Solidaritätszuschlag) в 2025 году взимается только с высоких доходов. Налоговая служба начисляет надбавку 5,5% только в том случае, если сумма вашего годового налога (не дохода!) превышает 19.950 € (для супружеских пар — более 39.900 €). (Важно: речь идет именно о сумме подлежащего уплате налога, а не о сумме вашего дохода).
Для большинства продавцов Soli отпадает, однако при очень высокой прибыли от продажи он может стать ощутимым.
В Берлине к этому добавляется церковный налог в размере 9% от суммы подоходного налога, если вы являетесь членом соответствующей религиозной общины (как правило, католической или евангелической). Пример: При подоходном налоге 30.000 € церковный налог составит дополнительные 2.700 €.
Важно: Церковный налог взимается налоговой службой автоматически вместе с основным налогом, поэтому его обязательно нужно учитывать при расчете вашей чистой выручки.
Прямая связь с вашим экспертом.
Получите ясность по цене, стратегии и процессу за минуты. Начните чат – просто и без обязательств.
Начать в WhatsAppСпециальные случаи, о которых должен знать продавец
Наследство и дарение В случае получения недвижимости по наследству или в дар, вы «наследуете» и срок владения предыдущего собственника. Что это значит: Если предыдущий владелец (например, наследодатель) владел недвижимостью более десяти лет, вы можете продать её сразу же без уплаты налога.
- Пример: Ваши родители купили квартиру в 2005 году. Вы получили её в наследство в 2025 году и продали в том же году.
- Результат: Продажа не облагается налогом, так как совокупный срок владения превысил 10 лет.
Важно: Для признания налоговой службой этого факта необходима полная документация. Сохраните выписку из поземельной книги (Grundbuchauszug), договор дарения или свидетельство о праве на наследство.
«Правило трех объектов» и коммерческая торговля Если вы продаете несколько объектов недвижимости за короткий период, налоговая служба (Finanzamt) проверяет, не является ли это коммерческой торговлей недвижимостью (gewerblicher Grundstückshandel). Главный критерий — «Граница 3-х объектов»: продажа более трех объектов в течение пяти лет является сильным индикатором коммерческой деятельности.
- Пример: Вы продали три квартиры в период с 2019 по 2023 год. Четвертая продажа может привести к тому, что все полученные прибыли будут переквалифицированы из частных (по § 23 EStG) в коммерческие.
- Последствия: Помимо подоходного налога придется платить промысловый налог (Gewerbesteuer).
- Решение: Четко документируйте причины каждой продажи (например, наследство, развод или смена места жительства). Если вы планируете продажу нескольких объектов, обязательно проконсультируйтесь с налоговым советником заранее.
Частичная продажа, право застройки и инвентарь (мебель) Особые ситуации также требуют внимания. При частичной продаже (например, только половины квартиры или доли участка) прибыль рассчитывается пропорционально.
При наследственном праве застройки (Erbbaurecht) покупатель приобретает только право пользования землей, а не саму землю. Здесь действуют иные налоговые правила, которые часто более выгодны для продавца.
Совет эксперта: Разделение стоимости инвентаря Особое внимание стоит уделить движимому имуществу, которое продается вместе с квартирой (например, встроенная кухня, сауна или дорогая мебель).
- Пример: Общая цена сделки 415.000 €, из которых стоимость встроенной кухни составляет 15.000 €.
- Если стоимость кухни выделена в договоре купли-продажи отдельной строкой, то налогооблагаемая база (стоимость недвижимости) снижается до 400.000 €.
- Прибыль от продажи подержанной мебели при частной продаже обычно налогом не облагается. Это создает прозрачность и законно снижает вашу налоговую нагрузку (а также налог на приобретение недвижимости для покупателя).
Тест: Правило 3-х объектов
Проверьте, есть ли риск того, что ваши продажи будут классифицированы как коммерческая торговля (граница 3-х объектов за 5 лет).
➡️ Планируете продажу квартиры? Узнайте подробнее о налогах, правиле 10 лет и способах сэкономить в нашем полном руководстве: Налоги при продаже недвижимости в Германии.
Заключение
Продажа квартиры в Берлине может быть сложной с точки зрения налогов; от правил 10-летнего срока и «спекулятивного налога» до нюансов со списанием расходов и исключений, таких как наследство или правило трех объектов.
Главное — тщательно проверить вашу индивидуальную ситуацию, чтобы избежать налоговых ловушек и использовать все возможности. Обладая правильными знаниями, вы можете значительно снизить налогооблагаемую прибыль, а во многих случаях — избежать налога полностью.
Мы говорим на вашем языке Вам не нужно разбираться в немецкой бюрократии в одиночку. Доверьтесь профессионалам: мы говорим по-русски и поддержим вас на всех этапах — от первой консультации до нотариальной сделки, обеспечивая не только юридическую, но и финансовую безопасность.
Действуйте уверенно Закажите бесплатную оценку недвижимости и консультацию у нас прямо сейчас; быстро, без обязательств и индивидуально для вашего объекта в Берлине.
У вас есть вопросы по нашему контенту?
Мы будем рады вашим предложениям, отзывам или идеям о сотрудничестве.
Связаться с нами
