Налоги при покупке жилья в Германии: Что нужно знать, чтобы не переплатить

Знаете ли Вы, что налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) в Берлине, один из самых крупных «скрытых» расходов, в настоящее время составляет 6,0 %? При покупке на сумму 500 000 евро это 30 000 евро, которые уплачиваются напрямую в налоговую службу.

В 2023 году объем сделок с недвижимостью в Германии составил 229,5 миллиардов евро, а только в Берлине было одобрено строительство 3 492 субсидируемых квартир. В условиях быстрого роста цен Вам необходим четкий финансовый план, чтобы защитить свои сбережения от лишних трат.

Независимо от того, являетесь ли Вы… …частным покупателем, приобретающим дом своей мечты и желающим минимизировать сопутствующие расходы, …инвестором, стремящимся к доходности и находящим баланс между амортизацией и прибылью, …или коммерческим инвестором, управляющим НДС и структурами партнерства… …Это руководство, Ваш надежный навигатор в мире немецких налогов на недвижимость.

Ваш моментальный чек-лист из 3 пунктов

1. Воспользуйтесь калькулятором налога на приобретение и просчитайте все расходы на покупку.
2. Рассмотрите возможность внутрисемейной передачи, чтобы сэкономить пятизначные суммы.
3. Внимательно изучите проект нотариального договора на предмет скрытых налоговых ловушек.

Начните прямо сейчас: рассчитайте свой Grunderwerbsteuer с помощью нашего бесплатного Excel-инструмента и защитите каждый евро Ваших инвестиций от непредвиденных расходов.

📖 Навигация по сложному рынку недвижимости Берлина может быть непростой, особенно без языковой поддержки. Правильно выбранный русскоязычный риэлтор — ваш ключ к безопасной и выгодной сделке.

Налоги при покупке и владении недвижимостью: Полный обзор

1. Налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer)

Каждый евро, уплаченный в качестве налога на приобретение (Grunderwerbsteuer), — это евро, который вычитается из бюджета на ваш новый дом. Поэтому грамотное планирование имеет решающее значение. Сравните: при покупке за 450 000 евро в Баварии вы заплатите 3,5 % (15 750 евро), а в соседнем Бранденбурге — уже 6,5 % (29 250 евро). Это разница в 13 500 евро, которую можно было бы сохранить.

В Берлине действует фиксированная ставка 6,0 % (27 000 евро при той же сумме). Чтобы зафиксировать текущую ставку и избежать планируемого повышения до 6,5 % в 2026 году, стоит назначить дату нотариального заверения как можно раньше.

Что нужно сделать в первую очередь

• Просчитайте все заранее, чтобы избежать неприятных финансовых сюрпризов. Воспользуйтесь надежным онлайн-калькулятором (например, на Zinsen-Berechnen.de), чтобы мгновенно увидеть точную сумму налога.
• Своевременно свяжитесь с нотариусом, чтобы зафиксировать дату сделки и текущую налоговую ставку до возможного повышения.
• Изучите вариант передачи внутри семьи. Это один из легальных способов значительно снизить или даже полностью избежать уплаты налога при сделках с близкими родственниками.

Быстрый выигрыш: Отделите стоимость движимого имущества (например, встроенной кухни, мебели) от цены недвижимости в договоре купли-продажи. Это может сэкономить вам сотни или даже тысячи евро, так как налог на них не начисляется.

2. Нотариальные и регистрационные сборы: Управление обязательными расходами

Нотариальные и регистрационные сборы — это не просто формальность, а значительная статья расходов, которая может достигать десятков тысяч евро. Эти затраты регулируются федеральным законом (GNotKG), но понимание его принципов дает вам возможность для оптимизации. Ожидайте, что расходы на нотариуса составят ~1,5 % от цены покупки, а внесение в земельный кадастр (Grundbuch) — еще ~0,5 %.

Наглядный расчет затрат

Объект за 450 000 €

• Нотариус (1,5 %): 6 075 €
• Земельный кадастр (0,5 %): 2 250 €
• Общая сумма: 8 325 €

Объект за 600 000 €

• Нотариус (1,5 %): 9 000 €
• Земельный кадастр (0,5 %): 3 000 €
• Общая сумма: 12 000 €

Стратегии для максимальной экономии

1. Требуйте прозрачности. Попросите у нотариуса детальную смету расходов, ссылаясь на §§ 34–42 GNotKG. Это защитит вас от непредвиденных «дополнительных» сборов за почтовые услуги или консультации.
2. Ищите пакетные услуги. Уточните у нотариуса, предлагает ли он единый тариф (Paketpreis) за весь комплекс услуг — от заверения договора до регистрации в кадастре.
3. Используйте рыночные условия. На рынке покупателя разделение этих расходов 50/50 с продавцом становится мощным рычагом на переговорах. Не стесняйтесь предлагать этот вариант.

Совет от профессионала: Даже незначительное, на первый взгляд, снижение нотариального тарифа с 1,8% до 1,6% при покупке недвижимости за 500 000 евро возвращает в ваш бюджет 1 000 евро. Всегда обсуждайте и проверяйте каждую деталь.

3. НДС (Umsatzsteuer / VAT): Стратегия возврата средств для инвесторов

Это одна из самых эффективных, но часто упускаемых финансовых стратегий для инвесторов в коммерческую недвижимость. По закону доход от долгосрочной аренды освобожден от НДС (§ 4 № 12 UStG). На первый взгляд это кажется преимуществом, но на самом деле лишает вас права на возврат налога.

Стратегический выбор: Сделав добровольный выбор в пользу уплаты НДС (§ 9 UStG), вы получаете право на полный возврат входящего НДС (Vorsteuerabzug) со стоимости покупки. Это позволяет немедленно высвободить значительные средства.

Что это означает в реальных деньгах?

• Ставка НДС: 19 %
• Инвестиция 600 000 € → 114 000 € возвращаются на ваш счет
• Инвестиция 1 200 000 € → 228 000 € возвращаются на ваш счет

Это 114 000 евро дополнительной ликвидности, которые вы получаете, сделав всего один стратегический выбор в договоре купли-продажи!

Как реализовать стратегию с НДС: 3 ключевых шага

Чтобы успешно применить опцию с НДС и вернуть средства, необходимо выполнить три условия:

1. Закрепите свое решение в договоре. В договоре купли-продажи должен быть пункт, где вы отказываетесь от освобождения от НДС (согласно § 4 № 12 UStG) и выбираете налогообложение по ставке 19 % (согласно § 9 UStG).
2. Убедитесь, что ваш арендатор подходит. Ваш арендатор должен быть юридическим лицом, которое само является плательщиком НДС и имеет право на его вычет (например, IT-компания, врач, архитектор). Это ключевое требование.
3. Учитывайте 10-летний период. Ваш выбор в пользу НДС действует в течение 10 лет (§ 15a UStG). Убедитесь, что эта стратегия соответствует вашим долгосрочным планам.

Ключевое преимущество: Грамотное использование этой опции позволяет высвободить ликвидность в шестизначных суммах и превратить каждый евро арендной платы в чистую прибыль.

Ежегодные налоги после покупки: что нужно знать

Владение недвижимостью в Германии облагается двумя основными ежегодными налогами:

1. Поземельный налог (Grundsteuer) Это местный налог, который платят все собственники. Для среднего дома в Берлине он составляет около 499 € в год, но в таких районах, как Шарлоттенбург, может достигать 912 €.

2. Промысловый налог (Gewerbesteuer): «Ловушка» для инвесторов Этот налог возникает, если налоговая служба признает вашу деятельность коммерческой. Главный критерий — сдача в аренду более трех объектов. Ставка в Берлине высока (коэффициент 410 %).

Пример: С прибыли в 50 000 € промысловый налог составит ~7 175 €.

Как оптимизировать ежегодные налоги: 3 стратегии контроля

1. Проверяйте налоговые уведомления. Всегда сверяйте данные в вашем уведомлении по поземельному налогу (Grundsteuerbescheid) с официальными калькуляторами. Ошибки случаются.
2. Избегайте статуса коммерческой деятельности. "Золотое правило" для частного инвестора — не превышать лимит в три объекта. Если ваши амбиции выше, рассмотрите регистрацию компании (GmbH) для следующих покупок, чтобы изолировать коммерческую деятельность.
3. Используйте необлагаемый минимум. Если вы действуете как частное лицо, ваша прибыль до 24 500 € в год освобождается от промыслового налога. Планируйте свой доход, чтобы оставаться ниже этого порога.

Важный итог: Промысловый налог — это скрытый риск, который может незаметно увеличить вашу налоговую нагрузку до 10% и более. Профессиональные инвесторы всегда планируют структуру своего портфеля, чтобы избежать этой ловушки.

Налог на приобретение (Grunderwerbsteuer): Глубокий анализ

Почему местоположение решает все: Ставки по землям

Выбор федеральной земли для покупки недвижимости напрямую влияет на ваш бюджет. В то время как средняя ставка по Германии в 2024 году составляла 5,53 %, разброс огромен: от 3,5 % в Баварии до 6,5 % в Бранденбурге. Берлин с его ставкой в 6,0 % относится к регионам с высоким налогообложением.

Простой пример: Берлин против Баварии

При покупке объекта за 500 000 €:

• Налог в Берлине (6,0%): 30 000 €
• Налог в Баварии (3,5%): 17 500 € Разница составляет 12 500 € — это сумма, которую вы буквально дарите налоговой службе из-за географии.

⚠️ Предупреждение для покупателей в Берлине на 2026 год

Сенат Берлина активно обсуждает повышение ставки налога до 6,5 % с начала 2026 года для пополнения бюджета. Учитывая, что мы находимся в конце 2025 года, это критически важная информация. Для объекта в Пренцлауэр-Берге стоимостью 750 000 € этот шаг увеличит налог с 45 000 € до 48 750 €. Время действовать — сейчас.

Стратегические подходы для инвесторов

1. Диверсификация портфеля по землям. Если вы планируете несколько инвестиций, рассмотрите для следующих покупок регионы с низкими ставками (Бавария, Саксония), чтобы оптимизировать общую налоговую нагрузку.
2. Использование юридических лиц. Для крупных инвесторов централизация покупок через проектную компанию (GmbH) или холдинг может открыть доступ к налоговым льготам.
3. Действуйте превентивно. Не ждите официального объявления о повышении ставки. Планируйте свой бюджет и ведите переговоры о финансировании, исходя из потенциальной ставки в 6,5 %, чтобы избежать финансовых сюрпризов.

Правовая основа: Закон ФРГ «О налоге на приобретение недвижимого имущества» (GrEStG, § 1)

Высокий рейтинг и легкая доступность

Прямая связь с вашим экспертом.

Получите ясность по цене, стратегии и процессу за минуты. Начните чат – просто и без обязательств.

Начать в WhatsApp

Без регистрации. Бесплатно. Без обязательств.

Личная оценка

Без чат-бота. Вы общаетесь напрямую с опытным консультантом.

Быстрые ответы

Получите быстрый ответ в рабочее время.

Безопасно и профессионально

Ваши данные в безопасности, а наша консультация проходит по проверенным процессам.

Как правильно рассчитать налог на приобретение: Формула и пример

Расчет налога прост, но требует точности.

Формула: Налог на приобретение = Цена покупки недвижимости × Ставка налога земли

Пример для Берлина: При покупке квартиры за 750 000 € налог составит: 750 000 € × 6,0 % = 45 000 €

Интересный факт: По закону (§ 11 (2) GrEStG) сумма всегда округляется в меньшую сторону, так что вы никогда не переплатите ни цента.

Три стратегии для легального снижения налога

Формула проста, но настоящая экономия кроется в деталях налоговой базы. Вот три профессиональные стратегии:

1. Исключите движимое имущество из договора. Налог взимается только с недвижимого имущества (земля и здание). Всегда настаивайте на том, чтобы стоимость встроенной кухни, мебели или бытовой техники была указана в договоре отдельной суммой. Это напрямую уменьшает налогооблагаемую базу и экономит вам реальные деньги.
2. Правильно оцените долю здания и земли. При покупке дома с участком налоговая база делится на стоимость земли и стоимость здания. Существуют специальные методы оценки (например, "формула Борга"), которые позволяют оптимизировать это соотношение в вашу пользу. Грамотное разделение — ключ к экономии.
3. Привлекайте экспертов на раннем этапе. Финальный договор — это точка невозврата. Всегда согласовывайте проект договора (Kaufvertragsentwurf) с вашим нотариусом и налоговым консультантом (Steuerberater) до подписания. Это ваш главный шаг для предотвращения дорогостоящих ошибок и неприятных сюрпризов от налоговой службы.

Вычеты и амортизация: Как вернуть деньги после покупки

После того как сделка завершена, начинается самый важный этап для инвестора: превращение расходов в налоговые преимущества. В немецком законодательстве существует два ключевых механизма для этого.

1. Немедленные вычеты: Операционные расходы (Werbungskosten)

Это затраты, которые вы можете вычесть из своего налогооблагаемого дохода в том же году, когда они были понесены. К ним относятся все текущие расходы на содержание и управление вашей арендной недвижимостью:

• Проценты по ипотечному кредиту
• Расходы на техническое обслуживание и мелкий ремонт (до 800 € за счет)
• Плата за управление недвижимостью
• Коммунальные платежи, которые не покрываются арендатором

Пример: Если ваш доход от аренды составил 10 000 €, а проценты по кредиту — 3 000 €, ваш налогооблагаемый доход немедленно снижается на эти 3 000 €.

2. Долгосрочные вычеты: Амортизация (AfA)

Крупные расходы, такие как сама стоимость здания и капитальный ремонт, нельзя вычесть сразу. Вместо этого вы возвращаете их стоимость по частям в течение многих лет. Этот процесс называется амортизацией (Absetzung für Abnutzung, или AfA).

Два рычага амортизации: Линейная и специальная

Германия предлагает инвесторам два мощных инструмента амортизации. Их комбинация — главный секрет максимизации налоговой экономии.

А. Стандартная линейная амортизация (Lineare AfA)

• 2 % в год для старых зданий (построенных до 2023 года). Пример: со здания стоимостью 500 000 € вы списываете 10 000 € ежегодно.
• 3 % в год для новостроек (завершенных после 31.12.2022). Пример: со здания стоимостью 500 000 € вы списываете 15 000 € ежегодно.

Б. Бонус: Специальная амортизация (Sonder-AfA) Это мощный инструмент для инвесторов в новостройки, позволяющий ускоренно списать значительную часть затрат.

• Вы можете дополнительно списывать 5 % в год от стоимости строительства/покупки в течение первых четырех лет.

Главная стратегия: Комбинация двух методов

Сложив линейную и специальную амортизацию, в первые четыре года вы можете вычитать до 8 % в год (3 % + 5 %).

При инвестиции в новостройку стоимостью 500 000 € это означает вычет в размере 40 000 € уже в первый год! Это огромный стимул для вашего денежного потока и ликвидности.

• Совет от эксперта: Ключ к оптимизации — четко разделять расходы. Мелкий ремонт (Instandhaltung) вычитается сразу, а капитальные улучшения (Herstellungskosten) добавляются к стоимости объекта и амортизируются. Правильная классификация расходов — это то, где профессиональный налоговый консультант (Steuerberater) экономит вам тысячи евро.

Оптимизация амортизации (AfA): 3 золотых правила

Чтобы максимально эффективно использовать инструменты амортизации, следуйте трем ключевым правилам:

1. Различайте новостройки и «вторичку». Специальная амортизация (Sonder-AfA) — это бонус исключительно для новых арендных объектов. Убедитесь, что ваш объект соответствует критериям.
2. Разработайте стратегию с экспертом. Обсудите с вашим налоговым консультантом (Steuerberater), как лучше использовать специальную амортизацию: списать максимальную сумму в первые годы для быстрого увеличения ликвидности или распределить ее.
3. Храните все документы. Свидетельство о вводе в эксплуатацию (Fertigstellungsanzeige) и все счета на строительство — это ваши главные доказательства для налоговой службы. Любые пробелы могут стоить вам тысяч евро в вычетах.

Расходы на финансирование: превращаем ипотеку в налоговый актив

Ваш ипотечный кредит — это не только обязательство, но и мощный инструмент для снижения налогов. Проценты и сопутствующие сборы относятся к операционным расходам (Werbungskosten) и вычитаются из вашего дохода немедленно.

Что именно можно вычесть?

• Проценты по кредиту: Основная статья вычета. При кредите в 400 000 € под 3,5% это 14 000 € налогового вычета в год.
• Банковские комиссии: Включая Disagio (ажио) и сборы за рассмотрение заявки.
• Посреднические услуги: Комиссии кредитных брокеров.
• Нотариальные и регистрационные сборы: Но только та часть, которая относится к регистрации ипотеки (Grundschuld) в земельном кадастре.

Совет от эксперта: Всегда используйте отдельный кредитный договор для инвестиционной недвижимости. Смешивание с частным финансированием — прямой путь к проблемам с налоговой службой.

Обслуживание и ремонт: как немедленно уменьшить налоги

Любые затраты на поддержание вашей недвижимости в хорошем состоянии могут напрямую снизить ваш налоговый счет. Важно правильно их классифицировать.

1. Текущее обслуживание (Instandhaltungskosten) Мелкие и средние работы (ремонт отопления, покраска, замена сантехники) вычитаются полностью в год оплаты. Заплатили 1 500 € за ремонт — уменьшили налогооблагаемый доход на 1 500 €.

2. Капитальный ремонт и модернизация (Herstellungskosten) Крупные работы, которые значительно улучшают объект (например, пристройка балкона, полная замена окон), не вычитаются сразу. Их стоимость добавляется к цене объекта и списывается постепенно через амортизацию (AfA).

Стратегия «15%»: Если расходы на ремонт в первые три года после покупки превышают 15% от стоимости здания, налоговая служба автоматически классифицирует их как капитальные. Планируйте крупные работы так, чтобы оставаться ниже этого порога, и вы сможете вычесть всю сумму немедленно.

Собираем все вместе: Как создать «убыток» для возврата налогов

Давайте посмотрим, как все вычеты работают на практике, чтобы не только свести налог на аренду к нулю, но и получить возврат средств.

Рассмотрим реальный пример для объекта недвижимости со стоимостью здания 300 000 € и годовым доходом от аренды 12 000 €. Представим, что в этом году вам пришлось провести более крупный, но все еще полностью вычитаемый ремонт (например, замена сантехники за 2 500 €).

Расчет налогооблагаемого результата:

• Доход от аренды: +12 000 €
• Минус проценты по ипотеке: -4 000 €
• Минус амортизация (AfA, 2%): -6 000 €
• Минус ремонт: -2 500 €
• Минус управление: -300 €
• Итоговый налогооблагаемый результат: -800 €

Что означает этот «убыток»?

Вы получили налоговый «убыток» в размере 800 €. В немецком налоговом праве это называется переносом убытков (Verlustvortrag).

Это не значит, что вы потеряли деньги в реальности. Это означает, что вы можете использовать эти -800 €, чтобы уменьшить ваш другой налогооблагаемый доход (например, вашу зарплату от основной работы). Это напрямую приводит к возврату налогов, которые вы уже уплатили в течение года. Именно эта возможность является одной из ключевых причин, почему инвестиции в недвижимость в Германии так финансово привлекательны.

Совет от эксперта: Пользуйтесь цифровыми инструментами — ELSTER и «Anlage V»

ELSTER — это официальный и безопасный онлайн-портал налоговой службы Германии. «Anlage V» — это специальная форма (приложение) в вашей налоговой декларации, предназначенная именно для доходов и расходов от аренды. Подача декларации через ELSTER обеспечивает прозрачность, минимизирует ошибки и значительно ускоряет процесс проверки и возврата ваших налогов.

Продвинутые стратегии: GmbH и исторические здания

Для инвесторов с особыми целями немецкое законодательство предлагает два мощных, но требующих планирования инструмента налоговой оптимизации.

1. Стратегия для крупных инвесторов: Покупка через GmbH

Если вы — инвестор с высоким доходом, покупка недвижимости как частное лицо может привести к налоговой ставке до 45 %. Создание специальной компании (проектной GmbH) для владения недвижимостью предлагает значительное преимущество.

• Частное лицо: Налоговая ставка до 45 %
• Через GmbH: Совокупная ставка (корпоративный, промысловый налоги и др.) составляет около 34 %

Что это значит на практике? При прибыли в 200 000 € разница в налоговых ставках означает, что вы сохраняете на 22 000 € больше, используя структуру GmbH. Этот подход особенно выгоден для инвесторов с крупным портфелем.

2. Уникальная возможность: Ускоренная амортизация для исторических зданий (Denkmalschutz-AfA)

Инвестиции в недвижимость, имеющую статус памятника архитектуры (Denkmalschutz), открывают доступ к одному из самых щедрых налоговых стимулов в Германии.

Согласно § 7i EStG, вы можете списать 90% всех расходов на модернизацию и реконструкцию в ускоренном режиме — всего за 12 лет.

• Пример: Вы инвестируете 500 000 € в реконструкцию исторического здания в Кройцберге. Вы сможете вычитать по 37 500 € ежегодно в течение 12 лет.

В чем главное преимущество? Вместо того чтобы медленно (50 лет) амортизировать стоимость самого здания, вы чрезвычайно быстро (12 лет) списываете почти все затраты на дорогостоящую реконструкцию. Это позволяет в кратчайшие сроки вернуть значительную часть инвестиций через налоговые вычеты.

Аренда близким родственникам

Распространенная ловушка: слишком низкая арендная плата может стоить вам вычетов. Чтобы обеспечить 100 % вычета операционных расходов, взимайте плату в размере не менее 66 % от местной рыночной арендной платы, например, 792 евро при типичной холодной аренде в 1 200 евро. В одном случае инвестор в Пренцлауэр-Берге полностью вычел 5 000 евро расходов, соблюдая этот порог.

Примечание: 66 % от рыночной аренды = полный вычет операционных расходов.

Форвардные кредиты и налоговый режим

Зафиксируйте сегодняшнюю процентную ставку и вычитайте комиссии за обязательство или штрафы за досрочное погашение как операционные расходы. Например, застройщик в Митте заявил 5 000 евро штрафов за досрочное погашение и при предельной налоговой ставке 38 % получил 1 900 евро обратно в виде налогов.

Примечание: Штраф 5 000 € = возврат налога 1 900 €.

Заключение

Теперь вы знаете все ключевые рычаги для управления налогами при покупке недвижимости, от налога на приобретение и амортизации до особых случаев, таких как реставрация исторических зданий. Вооружившись этими знаниями, вы можете точно прогнозировать сопутствующие расходы на покупку и максимизировать все доступные налоговые преимущества.

Сделайте следующий шаг

Запросите бесплатную оценку недвижимости от IMMODO Berlin сегодня и начните ваши инвестиции с точными цифрами и полной уверенностью!

Бесплатно и ни к чему не обязывает

Индивидуальная оценка от настоящих экспертов, а не от робота

Проверено вручную, с прозрачным обоснованием и с учетом вашей конкретной ситуации, включая четкие рычаги для повышения стоимости перед продажей.

Начать бесплатную оценку

Рыночный ценовой диапазон вместо автоматической оценки Четкие рекомендации по продаже и дальнейшие шаги Безопасная сделка по проверенному процессу

Проводится вручную региональными экспертами. Прозрачное обоснование. Следующие шаги решаете вы.